教學(xué)輔導(dǎo)07第七章房地產(chǎn)開發(fā)－教學(xué)輔導(dǎo).doc

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1、第七章　房地產(chǎn)開發(fā)教學(xué)輔導(dǎo)一、教學(xué)提示房地產(chǎn)資源的合理配置過程是房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的重要研究內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)就是通過將土地、建筑材料與設(shè)備、資金、勞動力、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套設(shè)施以及專業(yè)的知識與技術(shù)等多種資源進行組合使用而為人類提供入住空間，并改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的活動。它是提高房地產(chǎn)資源配置效率的中心環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)活動是房地產(chǎn)經(jīng)濟運行中最基本的物質(zhì)生產(chǎn)活動，只有通過房地產(chǎn)開發(fā)才能形成房地產(chǎn)商品。房地產(chǎn)開發(fā)搞得如何，直接影響到房地產(chǎn)經(jīng)濟運行的效率，并由于房地產(chǎn)開發(fā)投資的特性，甚至?xí)Ψ康禺a(chǎn)經(jīng)濟的運行產(chǎn)生較長時期的影響。因此，應(yīng)當(dāng)充分掌握本章關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)的中心內(nèi)容。二、重點講解1、房地產(chǎn)

2、綜合開發(fā)的作用房地產(chǎn)綜合開發(fā)的作用主要體現(xiàn)在三個方面：（1）房地產(chǎn)綜合開發(fā)有利于實現(xiàn)城市規(guī)劃，較快地改變城市的面貌。在過去幾十年中由于不重視規(guī)劃工作，又是在高度計劃體制下進行分散建設(shè)，給城市建設(shè)帶來一系列弊端。房地產(chǎn)綜合開發(fā)以“全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”為方針，把城市建設(shè)中的各個環(huán)節(jié)和組織有機地銜接起來，使規(guī)劃和建設(shè)緊密地結(jié)合起來，保證了城市規(guī)劃的全面實現(xiàn)，從而較快地改變著城市面貌。（2）房地產(chǎn)綜合開發(fā)有利于促進城市一體化建設(shè)?！熬C合”與“配套”是房地產(chǎn)開發(fā)強調(diào)的兩大重點，房地產(chǎn)開發(fā)不僅要搞好土地房屋的開發(fā)建設(shè)工作，還要進行城市基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)的建設(shè)和完善，使得城市的能源

3、、交通、道路等設(shè)施以及生活服務(wù)、文教衛(wèi)生、體育娛樂的事業(yè)適應(yīng)城市規(guī)模的擴大和經(jīng)濟文化的發(fā)展以及城市人口增長的客觀需要。（3）房地產(chǎn)綜合開發(fā)有利于城市的可持續(xù)發(fā)展。城市是重要的經(jīng)濟生長點，房地產(chǎn)綜合開發(fā)為城市的持續(xù)發(fā)展奠定了重要基礎(chǔ)?？梢詮乃膫€方面來理解，一是房地產(chǎn)開發(fā)為城市提供大量生產(chǎn)、居住、服務(wù)等用房，適應(yīng)了人們生產(chǎn)、生活需要；二是房地產(chǎn)開發(fā)提高了城市土地利用效率，開辟了獲得城建資金的渠道；三是房地產(chǎn)開發(fā)帶動了相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進了城市社會經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整與完善；四是房地產(chǎn)開發(fā)改善了城市的投資環(huán)境。因此，房地產(chǎn)開發(fā)可以促進城市可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)綜合開發(fā)是一種建設(shè)方式和手段，它的作用集中體現(xiàn)

4、在對城市建設(shè)和發(fā)展的影響上。在對這部分知識進行學(xué)習(xí)時，要重點體會房地產(chǎn)開發(fā)對城市可持續(xù)發(fā)展的作用。2、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的指導(dǎo)原則房地產(chǎn)綜合開發(fā)的指導(dǎo)原則主要有四個方面：（1）要符合國家或地區(qū)的產(chǎn)業(yè)政策。房地產(chǎn)綜合開發(fā)是物質(zhì)生產(chǎn)活動，是國民經(jīng)濟中具有基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的部門，因此，房地產(chǎn)開發(fā)必須要有合適的發(fā)展速度，合理的發(fā)展規(guī)模和投資結(jié)構(gòu)，否則會給國民經(jīng)濟帶來不良影響。這一點在我國的房地產(chǎn)開發(fā)實踐中已有過教訓(xùn)。在1988年到1993年“開發(fā)熱”風(fēng)起云涌之時，全國各地盲目開發(fā)，忽視需求的現(xiàn)象普遍存在，有許多就是不分析本地區(qū)的經(jīng)濟基礎(chǔ)，盲目趕“潮頭”，結(jié)果市場清淡，積壓了大量資金，對經(jīng)濟產(chǎn)生了一系列

5、負面影響。（2）要嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃。城市規(guī)劃是一個城市發(fā)展的科學(xué)計劃與部暑。房地產(chǎn)綜合開發(fā)作為一種經(jīng)營行為自然要受市場利益的誘惑，也就會使得某些開發(fā)商設(shè)法擺脫城市規(guī)劃的約束，去獲得高額利潤，而不顧社會效益，環(huán)境效益。所以，如果不嚴格按照規(guī)劃辦事，城市發(fā)展目標就有可能落空。（3）要制定合理的投資結(jié)構(gòu)。合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)是取得良好效益的前提。這一點在我國也有過深刻的教訓(xùn)。前幾年大量開發(fā)高檔別墅、高檔外銷房及高檔寫字樓，造成近年別墅空置、辦公樓空置，許多外銷房也不得已改為內(nèi)銷房，而以前很少將普通住宅作為開發(fā)重點。制定合理的投資結(jié)構(gòu)，宏觀上要靠國家的政策作指導(dǎo)，微觀上要靠分析市場來把握。（

6、4）要體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的要求。房地產(chǎn)開發(fā)涉及到土地資源的合理開發(fā)與利用，涉及到開發(fā)出的產(chǎn)品能否在相當(dāng)長的時期內(nèi)滿足人們對其使用壽命和經(jīng)濟壽命的要求。近年來，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)要走可持續(xù)發(fā)展之路的思想已越來越得到認可。因為這既影響到產(chǎn)業(yè)本身的可持續(xù)發(fā)展問題，也影響到“人類住區(qū)”的可持續(xù)發(fā)展問題，必須要用長遠的目光來看待這一原則。房地產(chǎn)綜合開發(fā)的原則可以說是我國通過房地產(chǎn)開發(fā)十幾年的成功經(jīng)驗與失敗教訓(xùn)而進行的理性總結(jié)。遵照這些原則進行房地產(chǎn)開發(fā)，會取得可觀的綜合效益。學(xué)習(xí)者要能夠全面地掌握這些要點。3、開發(fā)項目市場分析的內(nèi)容與重要意義開發(fā)項目的市場分析是在掌握一定的市場調(diào)查資料后，對特定的開發(fā)類型

7、、開發(fā)地點進行市場需求關(guān)系的分析與預(yù)測。市場分析一般從三方面進行。一是宏觀因素的分析，也就是對國家的總體經(jīng)濟發(fā)展狀況和經(jīng)濟發(fā)展政策進行分析和把握。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的“晴雨表”，國家的宏觀經(jīng)濟調(diào)控往往從這種基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)著手。分析宏觀經(jīng)濟有助于把握開發(fā)的重點與方向。二是區(qū)域性因素分析。房地產(chǎn)開發(fā)的地域性非常強。項目所在城市的經(jīng)濟、社會特性對項目的類型、前景有著直接影響。比如在沿海發(fā)達城市開發(fā)高檔住宅會有一定的市場，而在內(nèi)地城市由