房價未來趨勢.doc

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1、未來房價還是會漲的。根據(jù)供求關(guān)系，分析如下：一、商品住房的需求和供給住房的需求可以分為三類:居住消費性購房需求、投資性購房需求和投機性購房需求。居住消費性需求即購房者購買住房純粹是為了滿足生活居住;投資性購房是為了取得合理的預(yù)期收入或以長期增值的方式獲利;投機性需求是指為了從住房價格的變動中獲利,進而在短時間內(nèi)買進和賣出商品住房,并不關(guān)注住宅本身的使用價值或盈利能力。住房供給是指在一定時期內(nèi)和一定的價格條件下房地產(chǎn)企業(yè)所愿意并能夠為社會提供的商品住房數(shù)量。房地產(chǎn)供給具有多樣性、周期長、短期價格彈性不充分的特性。作為市場上現(xiàn)實的住房供給要同時具備兩個條件:一是開發(fā)企業(yè)有出售商品住

2、房的愿望:二是開發(fā)企業(yè)有提供商品住房的能力。住房供給的影響因素包括:商品價格;房地產(chǎn)投資來源和數(shù)量;開發(fā)商素質(zhì)及其對未來的預(yù)期;政府政策;市場交易條件;房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)能力;舊有房屋的數(shù)量和質(zhì)量。二、房價持續(xù)上漲的原因分析(一)供求關(guān)系理論與房地產(chǎn)運行特點供求理論是市場運行的基礎(chǔ)理論,也是房地產(chǎn)市場運行與價格變動的核心理論,供求規(guī)律是決定住房商品價格的主要規(guī)律,其他一切因素對住房價格的影響,要么是通過影響供給,要么是通過影響需求,要么是通過同時影響供給和需求來實現(xiàn)的。由于住房商品的供求與一般商品的供求有許多不同的特點,特別是土地資源的稀缺性和開發(fā)周期的長期性特點,因而導(dǎo)致住房供給

3、呈現(xiàn)低彈性,住房商品的供求有自身的特殊規(guī)律。目前看來,我國房地產(chǎn)市場運行的特點:1.房地產(chǎn)商品兼具消費和投資雙重性。房地產(chǎn)商品既可以滿足購買者居住的需求,此時它是一種消費品。同時,購買者可以待價格上漲之后出售獲取利潤,所以房地產(chǎn)商品同時也屬于投資資產(chǎn)。2.市場具有很強的分割性,商品具有異質(zhì)性。房地產(chǎn)商品不可移動,不同的自然環(huán)境、氣候條件、入文氛圍等使得房地產(chǎn)市場具有很強的地域分割性。同時,商品在戶型、面積、采光、建筑質(zhì)量、建筑材料等方面的差異,使得房地產(chǎn)商品具有很強的異質(zhì)性,幾乎不存在兩個完全相同的房地產(chǎn)商品。3.供給彈性很小。房地產(chǎn)商品的供給取決于土地的供給,土地資源的稀缺性

4、,使得房地產(chǎn)商品的供給不能無限量。而且,只有具備一定實力的房地產(chǎn)商才能供給房地產(chǎn)商品。于是使得房地產(chǎn)商品市場供應(yīng)有限,供給價格彈性很小。(二)房價持續(xù)上漲的供給與需求分析通常來說,商品價格的上升大致有三方面的原因:一是生產(chǎn)成本的提高;二是商品需求的增加;三是偶然的因素(如由戰(zhàn)爭引發(fā)的惡性通貨膨脹或由自然災(zāi)害導(dǎo)致的糧食減產(chǎn)等)。第三種情況不在我們的討論之列,而在正常情況下,如果一種商品漲價幅度過大,人們將會轉(zhuǎn)而尋求其它功能相似的替代品進行消費。以炎夏消暑的冰激凌飲品為例,當價格非常高時,那些喜愛食用冰激凌的人們就會轉(zhuǎn)而購買其它功能相似的替代物,如汽水、礦泉水等進行降溫,這便減少了

5、對冰激凌的需求。而與此同時,高價格也會刺激冰激凌的生產(chǎn)者加快生產(chǎn)以向市場提供更多的冰激凌。那么,二者共同作用的結(jié)果將使冰激凌價格不斷下降,因為生產(chǎn)者不得不以降價為手段,使過多的冰激凌得以銷售。這是一般商品的市場供求遵循的價格規(guī)律。然而,同樣是商品,為什么住房的價格會持續(xù)攀升,甚至是二手房也通常不但不用折價,反而能以遠遠高出原價的價格進行出售呢?這需要從住房本身的特殊性以及其供給和需求的特殊性說起。用于建房的土地是一種稀缺性的自然資源,也就是說不管人類社會的生產(chǎn)技術(shù)有多么發(fā)達,也難以對這種資源的稀缺性產(chǎn)生絲毫的影響。即用于建設(shè)住房的土地稀缺性是無法改變的。從這個角度說,房地產(chǎn)市場

6、具有某種壟斷性特征。而另一方面,住房也為人們提供了生活的基礎(chǔ)保障和環(huán)境,因而是人類正常生活的必需品,僅從消費的角度看,商品住房的需求價格彈性通常要小于其他常規(guī)的商品。因此正是由于這種共存的稀缺性和必需性,使得住房的供求變動表現(xiàn)出一種與其他商品不一樣的特殊性。從住房供給方面看,如果房價是由于土地、建材等成本要素的價格上漲而推動攀升的話,那么市場住房的總供給應(yīng)該是減少才對。但是從目前的市場情況看,住房供給卻是在逐年增加的,有數(shù)據(jù)顯示,每年新房與原有住房存量相比,供給量增加1%左右。同時據(jù)相關(guān)統(tǒng)計,從改革開放以來,我國的城鎮(zhèn)化進程每年大概提高一個百分點。這樣看來住房的供需應(yīng)該是呈一致

7、性的增長態(tài)勢。按照經(jīng)濟學(xué)的原理,當商品的供給曲線與需求曲線外移趨勢大致相同時,其結(jié)果應(yīng)該是:市場中的商品總量增加,并且其價格基本保持穩(wěn)定。然而實際的情況是,房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)保持驚人的高速增長,已遠遠高于城鎮(zhèn)化和國民收入增長對房地產(chǎn)的實際需求。為了解釋這種情況,必須對住房的需求進行更為深入的思考。從住房需求方面看,一方面城鎮(zhèn)化進程引起住房需求的增長,而另一方面人們越來越熱衷于對住房這項正在升值的資產(chǎn)進行投資,因為人們堅信房價不僅現(xiàn)在在不斷升值,而且將來還會持續(xù)升值。于是人們的這種預(yù)期,就演變?yōu)橐环N