同致-深圳前海項(xiàng)目策劃定位報(bào)告.ppt

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1、第二部分項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目SWOT分析（一）優(yōu)勢(shì)（S）1、片區(qū)前景看好，有一定的升值空間2、周邊教育配套齊全3、發(fā)展商的精品意識(shí)強(qiáng)（二）劣勢(shì)（W）1、地塊面積小，環(huán)境營(yíng)造困難；2、項(xiàng)目周邊目前略顯偏僻，環(huán)境成熟度不夠；周邊交通不便，出入社區(qū)困難;3、前海填海區(qū)周邊仍有大量待開(kāi)發(fā)土地，未來(lái)樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)壓力大。（三）機(jī)會(huì)（O）1、片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展極為迅猛。項(xiàng)目所處的前海片區(qū)尤為甚之2、區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格正節(jié)節(jié)攀升，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供了較豐厚的贏利空間。3、利用周邊大盤(pán)的營(yíng)銷宣傳，通過(guò)尋找市場(chǎng)空白，可以借勢(shì)進(jìn)行推廣。4、項(xiàng)目周邊的北大附中路的即將開(kāi)通以及

2、學(xué)府路的即將整改。5、“深圳市西部高技術(shù)創(chuàng)業(yè)園”正式啟動(dòng)。（四）威脅（T）1、南山房地產(chǎn)市場(chǎng)供給量的迅速擴(kuò)大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。2、區(qū)域內(nèi)大盤(pán)紛涌，給小規(guī)模樓盤(pán)的市場(chǎng)空間是越來(lái)越小。3、區(qū)域內(nèi)垃圾處理廠等工業(yè)項(xiàng)目的即將啟動(dòng)。桃李花園項(xiàng)目地塊狀況前?；▓@北大附中路側(cè)面的菜市場(chǎng)鴻潤(rùn)花園北大附中路學(xué)府路前海路前?；▓@公交站第三部分項(xiàng)目定位一、定位依據(jù)（一）市政規(guī)劃指導(dǎo)（二）片區(qū)市場(chǎng)趨勢(shì)（三）項(xiàng)目自身質(zhì)素（四）片區(qū)購(gòu)房特征二、客戶定位1、主力群體家庭特征28—40歲的家庭或首次置業(yè)者職業(yè)特征企業(yè)白領(lǐng)、高級(jí)技術(shù)人員、經(jīng)紀(jì)人、自由職業(yè)者等心理特征講

3、究獨(dú)立的生活方式置業(yè)特征多為首次置業(yè)行為特征優(yōu)雅、富有活力和鑒賞力。區(qū)域特征南山區(qū)域客為主，寶安福田為輔。文化特征一般都受過(guò)良好的高等教育收入特征家庭年收入在8萬(wàn)—15萬(wàn)間2、次主力群體來(lái)自福田、寶安的部分客戶，他們對(duì)下一代的期望很高，所以他們?yōu)榱俗优畷?huì)選擇名校的周?chē)幼?，這部分客戶都有過(guò)良好的教育背景。居住或工作在南頭檢查站附近的寶安區(qū)客戶由于受到擴(kuò)關(guān)的影響，會(huì)選擇在房?jī)r(jià)較低的前海片區(qū)置業(yè)客戶描述：中上收入的都市白領(lǐng)、銀領(lǐng)1、他們?cè)谠谇槿ど纤麄儽M可能的自成一派，對(duì)待自己的生活，非常重視心靈的享受和精神的滿足，雖然在經(jīng)濟(jì)實(shí)力上他們有時(shí)候

4、也會(huì)顯得力不從心，但是，對(duì)于追求高層次的生活享受他們很執(zhí)著。2、他們基本都受過(guò)良好的高等教育，用自己的技術(shù)和知識(shí)來(lái)滿足生活的需求，對(duì)待工作他們兢兢業(yè)業(yè)、一絲不茍。他們對(duì)現(xiàn)在的工作一般都很滿足。3、他們重視自己在生活中的寫(xiě)意空間和精神享受，強(qiáng)調(diào)自身在生活中的獨(dú)立性。對(duì)住宅的要求不僅是簡(jiǎn)單意義上的功能滿足，而且還能夠體現(xiàn)出消費(fèi)者對(duì)生活的向往和自身的品位。三、價(jià)格定位前海片區(qū)目前交通、配套等設(shè)施不夠完善，對(duì)該片區(qū)的樓盤(pán)的價(jià)格有一定的影響。處于同片區(qū)的陽(yáng)光棕櫚園的均價(jià)達(dá)到5600元/㎡，星海名城的均價(jià)也攀升到5200元/㎡。在今后的1-2年內(nèi)，

5、南山區(qū)開(kāi)發(fā)量將達(dá)到400萬(wàn)平方米左右。面對(duì)如此大的市場(chǎng)供給，本項(xiàng)目采用“平價(jià)入市、快打快銷、實(shí)現(xiàn)品牌迅速建設(shè)，價(jià)格的穩(wěn)步提升”是戰(zhàn)勝市場(chǎng)的有效途徑.如果將本項(xiàng)目的環(huán)境、戶型等方面做的非常到位，尤其是項(xiàng)目的入口和外部的商業(yè)街包裝的非常精致，項(xiàng)目的均價(jià)將會(huì)追隨市場(chǎng)保持在市場(chǎng)價(jià)格的中上水平。