房地產(chǎn)地塊調(diào)研報(bào)告.doc

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1、...省市東平新城地塊調(diào)研報(bào)告2009年7月項(xiàng)目綜述地塊處于市禪城區(qū)東平新城，該區(qū)域定位為市居住新區(qū)，是未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域。該區(qū)域目前商品房均價(jià)10500元/㎡，最高價(jià)格12500元/㎡，精裝公寓最高可達(dá)20500元/㎡。供應(yīng)產(chǎn)品主要是130-160㎡改善型產(chǎn)品，最暢銷的戶型是120-130㎡改善型產(chǎn)品，有5%-10%的附送面積。進(jìn)駐的開(kāi)發(fā)商包括保利、萬(wàn)科，競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)包括園林、產(chǎn)品創(chuàng)新?？傉嫉?29畝，凈用地154.6畝，規(guī)劃容積率≤6，總建筑面積62萬(wàn)方，起拍價(jià)360萬(wàn)/畝，總價(jià)8.2億元，樓面地價(jià)約900元/㎡。市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)及存在的威脅1)區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γㄒ?guī)劃、政府投資

2、建設(shè)力度）2)區(qū)域供求關(guān)系3)我司品牌及產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力4)5)開(kāi)發(fā)建議預(yù)計(jì)首期高層12500元/㎡，面積110-120㎡，精裝公寓14500元/㎡，面積50-80㎡，預(yù)估首年資金回籠2億元。預(yù)計(jì)銷售周期3年，成交均價(jià)16500元/㎡，凈利潤(rùn)20%。z...建議開(kāi)發(fā)新戶型，增加附送面積。z...目錄項(xiàng)目綜述1一、地塊概況41.地塊位置及交通42.地塊現(xiàn)狀及周邊43.地塊各項(xiàng)指標(biāo)44.地塊圖示4二、市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述51.城市宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)52.近5年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況（EXCEL做表）53.商品住宅價(jià)格及成交走勢(shì)64.各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)75.房地產(chǎn)政策7三、地塊所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

3、71.東平新城板塊地位72.土地市場(chǎng)情況83.區(qū)域商品房供求關(guān)系84.區(qū)域商品房?jī)r(jià)格及面積85.別墅市場(chǎng)分析9四、商業(yè)開(kāi)發(fā)建議91.商業(yè)定位102.商業(yè)開(kāi)發(fā)規(guī)模及面積10z...3.商業(yè)開(kāi)發(fā)位置及設(shè)想（附圖）104.商業(yè)租售價(jià)格評(píng)估10五、項(xiàng)目SWTO分析10六、項(xiàng)目定位111.產(chǎn)品及售價(jià)建議112.產(chǎn)品配比建議113.銷售計(jì)劃預(yù)估114.投資分析125.其他建議12七、附件121.樓市地圖122.當(dāng)?shù)卮順潜P(pán)123.其他樓盤(pán)列表134.城市商圈分析135.暢銷產(chǎn)品分析13調(diào)研人員：三、四z...地塊概況1.地塊位置及交通地塊四至距離禪城市老城區(qū)中心1.5km，6個(gè)紅

4、綠燈，約15分鐘的車距，高峰期間約30分鐘。2.地塊現(xiàn)狀及周邊有利因素?不利因素?突出有利因素和不利因素，如地塊景觀、拆遷物、高壓線、地下電纜、破壞地塊完整性的市政道路、古跡等。周邊，如景觀、配套、環(huán)境，水污染、噪音污染（污染程度、污染源及距離）。3.地塊各項(xiàng)指標(biāo)z...占地面積（畝）可開(kāi)發(fā)面積（畝）容積率總建筑面積（萬(wàn)平方米）住宅建筑面積（萬(wàn)平方米）商業(yè)建筑面積（萬(wàn)平方米）土地價(jià)格（萬(wàn)/畝）總地價(jià)（億元）樓面地價(jià)（元/㎡）用地性質(zhì)土地信息來(lái)源首期掛牌時(shí)間綠化率建筑密度限高90/701.地塊圖示圖示參考：投資部《目標(biāo)地塊地形圖》一、市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述1.城市宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)

5、2011年宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與市對(duì)比表（與已有項(xiàng)目城市近似數(shù)據(jù)的對(duì)比）總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）市區(qū)人口（萬(wàn)人）GDP（億元）GDP漲幅社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）各項(xiàng)存款余額（億元）z...城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）固定資產(chǎn)投資（億元）固定資產(chǎn)占GDP比例房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）分析：通過(guò)以上數(shù)據(jù)可以看出，1.近5年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況（EXCEL做表）2009年，市累計(jì)完成房地產(chǎn)投資1188.7億元，商品房施工面積6847.9萬(wàn)m2，商品房竣工面積1293.5萬(wàn)m2，商品房銷售面積1396萬(wàn)m2。各項(xiàng)目指標(biāo)僅次于直轄城市，在省會(huì)城市排名前列。從上表可以看出：?消化量?商品房的供求關(guān)系基本平

6、衡，?銷售面積增幅平緩，但施工面積增長(zhǎng)較快，z...1.商品住宅價(jià)格及成交走勢(shì)商品住宅09年全年成交均價(jià)4903元/m2，近8年房?jī)r(jià)每年8%穩(wěn)步上漲，具體可見(jiàn)下表：2.各區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)兩種表現(xiàn)方式：1)敘述區(qū)域特點(diǎn)產(chǎn)品房?jī)r(jià)客群河區(qū)市中心高層，130-150改善型1.2萬(wàn)蘇家屯區(qū)鐵西區(qū)z...1)2009年各區(qū)域成交情況對(duì)比：區(qū)域成交面積（萬(wàn)m2）成交套數(shù)(套)成交金額（億元）成交均價(jià)(元/m2)單套總價(jià)（萬(wàn)元）單套面積（m2）河區(qū)1919441264646296蘇家屯區(qū)4856591836753185鐵西區(qū)2693147012947964186于洪區(qū)（地塊所在）239

7、2635311146564291總計(jì)1297140417635489245921.房地產(chǎn)政策重點(diǎn)指出有利和不利因素，限購(gòu)、限貸，偷面積等等；如規(guī)劃條件、預(yù)售條件、閣樓和地下是否算建筑面積，銀行放款條件及速度，戶口制度、稅收、子女入校等政策，并調(diào)查我項(xiàng)目是否有特殊政策等。一、地塊所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析1.東平新城板塊地位2010年上半年區(qū)域成交均價(jià)5100元/m2，同比09年全年均價(jià)4595元/m2上漲11%，東平新城板塊在市房地產(chǎn)地位可見(jiàn)下表：2009年?yáng)|平新城與全市成交情況對(duì)比z...成交面積（萬(wàn)m2）成交套數(shù)(套)成交金額（億元）成交均價(jià)(元/m