房地產(chǎn)地塊調(diào)研報告

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1、.廣東省佛山市東平新城地塊調(diào)研報告2009年7月項目綜述地塊處于佛山市禪城區(qū)東平新城，該區(qū)域定位為佛山市居住新區(qū)，是未來發(fā)展重點區(qū)域。該區(qū)域目前商品房均價10500元/㎡，最高價格12500元/㎡，精裝公寓最高可達20500元/㎡。供應產(chǎn)品主要是130-160㎡改善型產(chǎn)品，最暢銷的戶型是120-130㎡改善型產(chǎn)品，有5%-10%的附送面積。進駐的開發(fā)商包括保利、萬科，競爭的焦點包括園林、產(chǎn)品創(chuàng)新。總占地229畝，凈用地154.6畝，規(guī)劃容積率≤6，總建筑面積62萬方，起拍價360萬/畝，總價8.2億元，樓

2、面地價約900元/㎡。市場機會點及存在的威脅1)區(qū)域發(fā)展?jié)摿Γㄒ?guī)劃、政府投資建設力度）2)區(qū)域供求關系3)我司品牌及產(chǎn)品競爭力4)5)開發(fā)建議預計首期高層12500元/㎡，面積110-120㎡，精裝公寓14500元/㎡，面積50-80㎡，預估首年資金回籠2億元。預計銷售周期3年，成交均價16500元/㎡，凈利潤20%。建議開發(fā)新戶型，增加附送面積。..目錄項目綜述1一、地塊概況41.地塊位置及交通42.地塊現(xiàn)狀及周邊43.地塊各項指標44.地塊圖示4二、佛山市房地產(chǎn)市場綜述51.城市宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)52.近5

3、年房地產(chǎn)開發(fā)情況（EXCEL做表）53.商品住宅價格及成交走勢64.各區(qū)域房地產(chǎn)市場75.房地產(chǎn)政策7三、地塊所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析71.東平新城板塊地位72.土地市場情況83.區(qū)域商品房供求關系84.區(qū)域商品房價格及面積85.別墅市場分析9四、商業(yè)開發(fā)建議91.商業(yè)定位102.商業(yè)開發(fā)規(guī)模及面積103.商業(yè)開發(fā)位置及設想（附圖）104.商業(yè)租售價格評估10五、項目SWTO分析10六、項目定位111.產(chǎn)品及售價建議112.產(chǎn)品配比建議113.銷售計劃預估11..4.投資分析125.其他建議12七、附件12

4、1.樓市地圖122.當?shù)卮順潜P123.其他樓盤列表134.城市商圈分析135.暢銷產(chǎn)品分析13調(diào)研人員：張三、李四..地塊概況1.地塊位置及交通地塊四至距離禪城市老城區(qū)中心1.5km，6個紅綠燈，約15分鐘的車距，高峰期間約30分鐘。2.地塊現(xiàn)狀及周邊有利因素?不利因素?突出有利因素和不利因素，如地塊景觀、拆遷物、高壓線、地下電纜、破壞地塊完整性的市政道路、古跡等。周邊，如景觀、配套、環(huán)境，水污染、噪音污染（污染程度、污染源及距離）。3.地塊各項指標占地面積（畝）可開發(fā)面積（畝）容積率總建筑面積（萬平方

5、米）住宅建筑面積（萬平方米）商業(yè)建筑面積（萬平方米）土地價格（萬/畝）總地價（億元）樓面地價（元/㎡）用地性質(zhì)土地信息來源首期掛牌時間綠化率建筑密度限高90/704.地塊圖示..圖示參考：投資部《目標地塊地形圖》一、佛山市房地產(chǎn)市場綜述1.城市宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)2011年佛山宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)與南京市對比表（與已有項目城市近似數(shù)據(jù)的對比）佛山南京廣州總人口（萬人）市區(qū)人口（萬人）GDP（億元）GDP漲幅社會消費品零售總額（億元）各項存款余額（億元）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）固定資產(chǎn)投資（億元）固定資產(chǎn)占GDP比例房

6、地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）分析：通過以上數(shù)據(jù)可以看出，佛山2.近5年房地產(chǎn)開發(fā)情況（EXCEL做表）2009年，佛山市累計完成房地產(chǎn)投資1188.7億元，商品房施工面積6847.9萬m2，商品房竣工面積1293.5萬m2，商品房銷售面積1396萬m2。各項目指標僅次于直轄城市，在省會城市排名前列。..從上表可以看出：?消化量?商品房的供求關系基本平衡，?銷售面積增幅平緩，但施工面積增長較快，1.商品住宅價格及成交走勢佛山商品住宅09年全年成交均價4903元/m2，近8年房價每年8%穩(wěn)步上漲，具體可見下表：..1

7、.各區(qū)域房地產(chǎn)市場兩種表現(xiàn)方式：1)敘述區(qū)域特點產(chǎn)品房價客群沈河區(qū)市中心高層，130-150改善型1.2萬蘇家屯區(qū)鐵西區(qū)2)2009年各區(qū)域成交情況對比：區(qū)域成交面積（萬m2）成交套數(shù)(套)成交金額（億元）成交均價(元/m2)單套總價（萬元）單套面積（m2）沈河區(qū)1919441264646296蘇家屯區(qū)4856591836753185鐵西區(qū)2693147012947964186于洪區(qū)（地塊所在）2392635311146564291總計1297140417635489245922.房地產(chǎn)政策重點指出有利和

8、不利因素，限購、限貸，偷面積等等；如規(guī)劃條件、預售條件、閣樓和地下是否算建筑面積，銀行放款條件及速度，戶口制度、稅收、子女入校等政策，并調(diào)查我項目是否有特殊政策等。一、地塊所在區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1.東平新城板塊地位2010年上半年區(qū)域成交均價5100元/m2，同比09年全年均價4595元/m2上漲11%，東平新城板塊在佛山市房地產(chǎn)地位可見下表：2009年東平新城與全市成交情況對比..成交面積（萬m2）成交套數(shù)(套)成交金額（億