沙井商業(yè)地塊調研報告

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1、沙井中心區(qū)商業(yè)地塊出讓調研報告SHAJINGCENTRALDISTRICTCOMMERCIALPLOTISSOLDINVESTIGATIONREPORT委托單位：深圳市寶安區(qū)沙井街道辦執(zhí)行單位：深圳市智邦地產投資顧問有限公司SHENZHENZHIBANGREALESTATEINVESTMENTCONSULTANTCO.,LTDCHIEFEDITOR前言????受沙井街道辦的委托，智邦地產顧問公司對沙井中心區(qū)擬出讓商業(yè)地塊進行系統(tǒng)的市場調查。????我們利用商業(yè)與地產聯(lián)合團隊優(yōu)勢，不僅完成了規(guī)定的市場調研任務，而且重點放在高起點策劃挖掘項目地塊

2、商業(yè)價值，運用商業(yè)經驗實現(xiàn)思路的創(chuàng)新，做到滿足土地出讓目標，引導合理的開發(fā)方向，力爭今后實際開發(fā)的項目符合商圈發(fā)展規(guī)律，同時有利于提升沙井商業(yè)與旅游業(yè)的綜合競爭努力，提升沙井區(qū)域形象。????報告分為六大部分，一為商業(yè)地塊概要；二為商業(yè)地塊區(qū)域規(guī)劃發(fā)展；三是商業(yè)地塊區(qū)域經濟統(tǒng)計；四是寶安商業(yè)發(fā)展與分布狀況；五是商業(yè)地塊商業(yè)環(huán)境；六是商業(yè)地塊開發(fā)建議。本報告目的在于為投資者多方位了解沙井及本商業(yè)地塊提供一定的資訊，撰寫者并不承擔因報告中所涉及內容和數(shù)據(jù)所帶來的投資風險。市場前景廣闊，投資風險自擔。沙井中心區(qū)商業(yè)地塊市調組2005年10月目錄??

3、前言1??第一部分深圳商業(yè)地塊概要4????一、商業(yè)地塊規(guī)劃指標????二、商業(yè)地塊組團區(qū)位圖????三商業(yè)地塊區(qū)位價值示意圖????四、地塊四面現(xiàn)狀示意圖4557??第二部分:商業(yè)地塊區(qū)域發(fā)展規(guī)劃8????一、深圳市組團分區(qū)規(guī)劃概要????二、西部工業(yè)組團規(guī)劃與發(fā)展策略??????1、區(qū)位示意圖??????2、西部工業(yè)組團功能布局與產業(yè)發(fā)展??????3、西部工業(yè)組團土地利用規(guī)劃??????4、公共配套設施規(guī)劃??????5、組團交通路網8101010121720??第三部分商業(yè)地塊區(qū)域經濟概述23????一、西部工業(yè)組團GDP統(tǒng)計????

4、二、西部組團產業(yè)結構????三、沙井工業(yè)企業(yè)總數(shù)、工業(yè)廠房面積與年末人口比較????四、沙井街道社會消費品零售總額與銀行存款余額23242529??第四部分寶安商業(yè)發(fā)展與分布狀況30????一、深圳商業(yè)發(fā)展概要??????1、<<深圳市商業(yè)網點普查報告>>簡析??????2、商業(yè)大動脈（寶安大道）的形成????二、寶安區(qū)商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀與特點??????1、寶安商業(yè)發(fā)展概況??????2、寶安中心組團商圈分析??????3、寶安區(qū)商業(yè)整體發(fā)展態(tài)勢30303134343443??第五部分商業(yè)地塊區(qū)域商業(yè)環(huán)境46????一、西部組團商業(yè)街區(qū)規(guī)劃??

5、??二、西部工業(yè)組團各街道商圈業(yè)態(tài)分布及特點??????1、福永商圈??????2、松崗商圈??????3、沙井街道商業(yè)分析4648485357??第六部分商業(yè)地塊開發(fā)建議75????一、A319-0871純商業(yè)地塊SWOT分析????二、項目定位建議????三、沙井主題購物中心開發(fā)業(yè)態(tài)組合建議????四、酒店式商務公寓開發(fā)????五、投資價值分析????六、沙井商業(yè)地塊發(fā)展可參考的標桿項目757577798185第一部分：商業(yè)地塊概要一、商業(yè)地塊規(guī)劃指標宗地號：A319-0871用地位置：沙井主中心區(qū)；用地性質：商業(yè)用地；建筑用地面積：47

6、887.32平方米；容積率：≤1.9；建筑覆蓋率：≤45%；總建筑面積：90690平方米；其中商業(yè)占60%，計54414平方米；商業(yè)辦公和商業(yè)公寓占40%，計36276平方米；如需配建附屬設施，其建筑面積在商業(yè)面積中減扣；停車位：900個；預計出讓時間：2005年12月22號。二、商業(yè)地塊組團區(qū)位圖從區(qū)位示意圖可以看出，本次出讓商業(yè)地塊位于西部工業(yè)組團沙井中心區(qū)核心地段，為組團級綜合服務商業(yè)中心。三、商業(yè)地塊區(qū)位價值示意圖1、沙井近年出讓商業(yè)住宅地塊位置示意2、近年出讓商住地塊的成交價格統(tǒng)計3、拍賣地塊樓面地價升值曲線四、地塊四面現(xiàn)狀示意圖第

7、二部分:商業(yè)地塊區(qū)域發(fā)展規(guī)劃一、深圳市組團分區(qū)規(guī)劃概要深圳市組團式空間結構的形成，是從早期特區(qū)的“帶狀組團式”城市結構（1982年經濟特區(qū)總體規(guī)劃），演變?yōu)槿杏虻摹熬W狀組團式”城市結構（《深圳市城市總體規(guī)劃（1996-2010）》），通過歷次規(guī)劃的空間引導演進和加強，目前確立了由11個功能組團構成的市域組團式空間結構。其特區(qū)外的8個組團分別為:寶安中心組團（福永南部、西鄉(xiāng)、新安）、西部工業(yè)組團（沙井、松崗、福永北部）、西部高新組團（公明、光明、石巖）、中部服務組團（龍華、觀瀾、坂雪崗）、龍崗中心組團（龍城、龍崗、坪地）、中部物流組團（平湖、

8、布吉、橫崗）、東部工業(yè)組團（坪山、坑梓）、東部生態(tài)組團（葵涌、大鵬、南澳）1、深圳市城市功能組團結構示意圖2、深圳特區(qū)外組團規(guī)模與定位圖????西部工業(yè)組團規(guī)劃范圍