沙井商業(yè)地塊調(diào)研報(bào)告

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1、沙井中心區(qū)商業(yè)地塊出讓調(diào)研報(bào)告SHAJINGCENTRALDISTRICTCOMMERCIALPLOTISSOLDINVESTIGATIONREPORT委托單位：深圳市寶安區(qū)沙井街道辦執(zhí)行單位：深圳市智邦地產(chǎn)投資顧問有限公司SHENZHENZHIBANGREALESTATEINVESTMENTCONSULTANTCO.,LTDCHIEFEDITOR前言????受沙井街道辦的委托，智邦地產(chǎn)顧問公司對沙井中心區(qū)擬出讓商業(yè)地塊進(jìn)行系統(tǒng)的市場調(diào)查。????我們利用商業(yè)與地產(chǎn)聯(lián)合團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢，不僅完成了規(guī)定的市場調(diào)研任務(wù)，而且重點(diǎn)放在高起點(diǎn)策劃挖掘項(xiàng)目地塊

2、商業(yè)價(jià)值，運(yùn)用商業(yè)經(jīng)驗(yàn)實(shí)現(xiàn)思路的創(chuàng)新，做到滿足土地出讓目標(biāo)，引導(dǎo)合理的開發(fā)方向，力爭今后實(shí)際開發(fā)的項(xiàng)目符合商圈發(fā)展規(guī)律，同時(shí)有利于提升沙井商業(yè)與旅游業(yè)的綜合競爭努力，提升沙井區(qū)域形象。????報(bào)告分為六大部分，一為商業(yè)地塊概要；二為商業(yè)地塊區(qū)域規(guī)劃發(fā)展；三是商業(yè)地塊區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)；四是寶安商業(yè)發(fā)展與分布狀況；五是商業(yè)地塊商業(yè)環(huán)境；六是商業(yè)地塊開發(fā)建議。本報(bào)告目的在于為投資者多方位了解沙井及本商業(yè)地塊提供一定的資訊，撰寫者并不承擔(dān)因報(bào)告中所涉及內(nèi)容和數(shù)據(jù)所帶來的投資風(fēng)險(xiǎn)。市場前景廣闊，投資風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。沙井中心區(qū)商業(yè)地塊市調(diào)組2005年10月目錄??

3、前言1??第一部分深圳商業(yè)地塊概要4????一、商業(yè)地塊規(guī)劃指標(biāo)????二、商業(yè)地塊組團(tuán)區(qū)位圖????三商業(yè)地塊區(qū)位價(jià)值示意圖????四、地塊四面現(xiàn)狀示意圖4557??第二部分:商業(yè)地塊區(qū)域發(fā)展規(guī)劃8????一、深圳市組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃概要????二、西部工業(yè)組團(tuán)規(guī)劃與發(fā)展策略??????1、區(qū)位示意圖??????2、西部工業(yè)組團(tuán)功能布局與產(chǎn)業(yè)發(fā)展??????3、西部工業(yè)組團(tuán)土地利用規(guī)劃??????4、公共配套設(shè)施規(guī)劃??????5、組團(tuán)交通路網(wǎng)8101010121720??第三部分商業(yè)地塊區(qū)域經(jīng)濟(jì)概述23????一、西部工業(yè)組團(tuán)GDP統(tǒng)計(jì)????

4、二、西部組團(tuán)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)????三、沙井工業(yè)企業(yè)總數(shù)、工業(yè)廠房面積與年末人口比較????四、沙井街道社會(huì)消費(fèi)品零售總額與銀行存款余額23242529??第四部分寶安商業(yè)發(fā)展與分布狀況30????一、深圳商業(yè)發(fā)展概要??????1、<<深圳市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)普查報(bào)告>>簡析??????2、商業(yè)大動(dòng)脈（寶安大道）的形成????二、寶安區(qū)商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀與特點(diǎn)??????1、寶安商業(yè)發(fā)展概況??????2、寶安中心組團(tuán)商圈分析??????3、寶安區(qū)商業(yè)整體發(fā)展態(tài)勢30303134343443??第五部分商業(yè)地塊區(qū)域商業(yè)環(huán)境46????一、西部組團(tuán)商業(yè)街區(qū)規(guī)劃??

5、??二、西部工業(yè)組團(tuán)各街道商圈業(yè)態(tài)分布及特點(diǎn)??????1、福永商圈??????2、松崗商圈??????3、沙井街道商業(yè)分析4648485357??第六部分商業(yè)地塊開發(fā)建議75????一、A319-0871純商業(yè)地塊SWOT分析????二、項(xiàng)目定位建議????三、沙井主題購物中心開發(fā)業(yè)態(tài)組合建議????四、酒店式商務(wù)公寓開發(fā)????五、投資價(jià)值分析????六、沙井商業(yè)地塊發(fā)展可參考的標(biāo)桿項(xiàng)目757577798185第一部分：商業(yè)地塊概要一、商業(yè)地塊規(guī)劃指標(biāo)宗地號：A319-0871用地位置：沙井主中心區(qū)；用地性質(zhì)：商業(yè)用地；建筑用地面積：47

6、887.32平方米；容積率：≤1.9；建筑覆蓋率：≤45%；總建筑面積：90690平方米；其中商業(yè)占60%，計(jì)54414平方米；商業(yè)辦公和商業(yè)公寓占40%，計(jì)36276平方米；如需配建附屬設(shè)施，其建筑面積在商業(yè)面積中減扣；停車位：900個(gè)；預(yù)計(jì)出讓時(shí)間：2005年12月22號。二、商業(yè)地塊組團(tuán)區(qū)位圖從區(qū)位示意圖可以看出，本次出讓商業(yè)地塊位于西部工業(yè)組團(tuán)沙井中心區(qū)核心地段，為組團(tuán)級綜合服務(wù)商業(yè)中心。三、商業(yè)地塊區(qū)位價(jià)值示意圖1、沙井近年出讓商業(yè)住宅地塊位置示意2、近年出讓商住地塊的成交價(jià)格統(tǒng)計(jì)3、拍賣地塊樓面地價(jià)升值曲線四、地塊四面現(xiàn)狀示意圖第

7、二部分:商業(yè)地塊區(qū)域發(fā)展規(guī)劃一、深圳市組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃概要深圳市組團(tuán)式空間結(jié)構(gòu)的形成，是從早期特區(qū)的“帶狀組團(tuán)式”城市結(jié)構(gòu)（1982年經(jīng)濟(jì)特區(qū)總體規(guī)劃），演變?yōu)槿杏虻摹熬W(wǎng)狀組團(tuán)式”城市結(jié)構(gòu)（《深圳市城市總體規(guī)劃（1996-2010）》），通過歷次規(guī)劃的空間引導(dǎo)演進(jìn)和加強(qiáng)，目前確立了由11個(gè)功能組團(tuán)構(gòu)成的市域組團(tuán)式空間結(jié)構(gòu)。其特區(qū)外的8個(gè)組團(tuán)分別為:寶安中心組團(tuán)（福永南部、西鄉(xiāng)、新安）、西部工業(yè)組團(tuán)（沙井、松崗、福永北部）、西部高新組團(tuán)（公明、光明、石巖）、中部服務(wù)組團(tuán)（龍華、觀瀾、坂雪崗）、龍崗中心組團(tuán)（龍城、龍崗、坪地）、中部物流組團(tuán)（平湖、

8、布吉、橫崗）、東部工業(yè)組團(tuán)（坪山、坑梓）、東部生態(tài)組團(tuán)（葵涌、大鵬、南澳）1、深圳市城市功能組團(tuán)結(jié)構(gòu)示意圖2、深圳特區(qū)外組團(tuán)規(guī)模與定位圖????西部工業(yè)組團(tuán)規(guī)劃范圍