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1、投資×××××自然村項目開發(fā)之運行可行性報告福建省××投資有限公司榕樹下撰稿（參考文件）二OO一年十月目錄第一章總論…………………………………………………1一、項目投資主體與意愿…………………………1二、項目簡介及投資結構…………………………1第二章市場分析與預測……………………………………3一、市場現(xiàn)狀………………………………………3二、需求預測………………………………………4第三章規(guī)劃設計構架………………………………………5一、基本方案確定…………………………………5二、規(guī)劃設計條件…………………………
2、………5第四章項目實施……………………………………………7一、建設工程進度安排……………………………7二、投資估算與投入計劃…………………………8第五章收入、成本和費用預測……………………………8第六章財務評估……………………………………………10投資×××××自然村項目開發(fā)之運行可行性報告第一章總論一、項目投資主體與意愿：為了加速以住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高百姓居住水平和質量，是國家大力推行住房制度改革的關鍵。而福建省××投資有限公司（以下簡稱本公司）集廣州、深圳、北京等地開發(fā)樓盤的實踐與策劃尺度
3、以及港臺商務創(chuàng)意，在福州投資房地產(chǎn)開發(fā)的本質意愿：1、以普通百姓購房為意識，建造一個文明進步其人文自然環(huán)境適合人文自然性和社會性的優(yōu)化空間。2、以改善福州市村民居住條件為目的，保持原墊付資金在不斷循環(huán)周轉的基礎上，實現(xiàn)資金的增殖回流。3、以適當?shù)膬?yōu)惠價銷售策略組織運營，從投資的經(jīng)濟、物質、結構、成本和財務計劃動態(tài)決策入手，形成消費者權益為購房主導。4、避免局部的營利性和無序性的干擾，強調整體平衡規(guī)劃，突出功能的多樣與完整和社區(qū)服務的周全以及體現(xiàn)社會進步的前瞻性。5、歐式建筑風格與古城風貌、民族風格相吻合。在
4、舊城改造時，保護好園林、名勝、古跡等。6、采用新的建筑材料，選擇的色調和隔音效果確實能接近自然的環(huán)境。二、項目簡介及投資結構：1、項目概況與有利因素×××××自然村屬福州市鼓樓區(qū)五風街道××村委會管轄。地處福飛路以北靠近鐵路線，東臨福飛路僅一條8米河道相隔，正對面為“麗景大酒店”，視野開闊；南接“湖前小區(qū)”，該自然村地塊界定分布東面義井村，西面井尾村，現(xiàn)有舊危房300多間約160戶村民，近35000平方米建筑物，居住人口近2000人。征地紅線內現(xiàn)狀：從北到南有一條小道彎曲穿過，為居民的主要通道，樓房都是幾十
5、年甚至一二百年前的建筑物，還有部分是違章加層的。這種老房，自建與加蓋房，承重部位永遠超出安全居住系數(shù)。但將該地塊作為開發(fā)安居之有利因素：①空氣清晰。在四至范圍500米內沒有工廠與其他有污染源的加工基地。東面與福飛路有一河相隔，西面有一小山突出，東西立體整體可形成高低錯落的自然景觀。②兩條16米規(guī)劃道交叉穿過該地塊，將該地塊分割成四片區(qū)，即A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)和D區(qū)。規(guī)劃時將形成大量的沿街店面，有一定的經(jīng)濟效益。③有××村委會的支持，做好居民的思想及其配合工作使開發(fā)前期工作能順利進行有了保障。2、項目改建開發(fā)規(guī)模
6、及經(jīng)濟指標項目總征地面積48690平方米（按規(guī)劃紅線圖測算），實用地面積37930平方米，在此范圍內規(guī)劃建設14座住宅，其中：17層1座，11層2座，9層7座，7層2座，小別墅2座。上部總建筑面積104100平方米，其中：公建面積2500平方米，店面8900平方米，住宅91680平方米。地下室6700平方米，預計可停車約140部；半地下室停車面積2850平，停車80部。設計有700套住宅約2450人居住。建筑基底面積13220平方米，建筑密度34.8%，容積率2.72，綠地率30%。3、降低成本形成真實性①
7、利用計算機等辦公設備與網(wǎng)絡進行全程管理，可以縮短設計、訂購、施工組織選擇與施工進度時間；②本公司與監(jiān)理機構技術力量的融合，可以大幅度減少基層管理技術人員和現(xiàn)場管理人員的人工費用與辦公費用；③以優(yōu)秀樓盤促進銷售可最大限度地減少銷售廣告的投入費用，也可避免濫用廣告和提供不真實的信息給消費者；④融合金融操作手法并合理投入資金，可減少資金占用和利息支出，使資金使用成本為足夠支付的最低要求形成資本收益。此外，還可通過管理手段對施工企業(yè)的施工操作技術與選材實施嚴格的信用監(jiān)督，將施工企業(yè)行為與其資信能力、技術能力統(tǒng)一調動
8、起來，有效地組合真實的成本。這種信用監(jiān)督機制形成專業(yè)化的住宅市場細化，突出表現(xiàn)在社區(qū)服務及業(yè)主的權益上。4、總投資、出資結構及項目建設內容投資總額計劃1.6億元人民幣全部由本公司以現(xiàn)金方式出資。融資方式主要由公司內部各股東集資，不占有國有資金和其他企業(yè)資金。全程計劃融資肆仟萬元人民幣，出資額及其時間按工程實際進度要求分期逐步到位。銀行配套資金是次要融資渠道。內部股份資金主要用于項目開發(fā)的前期費用，施工建造費用、設
