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1、徐州云龍萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目研究報(bào)告2011年10月謹(jǐn)呈：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)目錄項(xiàng)目屬性界定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展背景研究徐州市住宅市場(chǎng)研究及產(chǎn)品建議徐州市商業(yè)用房市場(chǎng)研究及產(chǎn)品建議徐州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究及產(chǎn)品建議1、項(xiàng)目屬性界定區(qū)位位置及交通情況項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目地塊四至項(xiàng)目周邊區(qū)域環(huán)境分析項(xiàng)目屬性界定地塊位于徐州市云龍區(qū)慶豐路西側(cè)、和平路北側(cè)，民祥園路東側(cè)，銅山路以南；距離高鐵徐州東站6公里，距離徐州市政府6公里，距離徐州火車(chē)站4公里，距云龍區(qū)政府300米，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，出行便捷。本案徐州火車(chē)站地理位置距離徐州市政府：6公里距離云龍區(qū)政府：300米距離徐州
2、火車(chē)站：4公里距離高鐵徐州東站：6公里交通樞紐主干道：和平路、慶豐路公共交通:10、11、102路等鼓樓區(qū)云龍區(qū)新城區(qū)泉山區(qū)高鐵商務(wù)區(qū)項(xiàng)目屬性界定/項(xiàng)目位置及交通狀況云龍區(qū)政府徐州市政府高鐵徐州東站項(xiàng)目單位數(shù)值規(guī)劃用地面積Ha12.98總建筑面積萬(wàn)㎡45.06其中地上建筑面積萬(wàn)㎡33.46地下建筑面積萬(wàn)㎡11.60購(gòu)物中心總建筑面積萬(wàn)㎡18.00其中地上建筑面積萬(wàn)㎡10.00地下建筑面積萬(wàn)㎡8.00住宅建筑面積萬(wàn)㎡11.92其中地上建筑面積萬(wàn)㎡8.92地下建筑面積萬(wàn)㎡3.00寫(xiě)字樓建筑面積萬(wàn)㎡9.79其中甲級(jí)寫(xiě)字樓萬(wàn)㎡4.90寫(xiě)字
3、樓萬(wàn)㎡4.89容積率2.58建筑密度%44綠地率%14建筑高度M68公建占比%73.04停車(chē)數(shù)量輛1769其中商業(yè)/寫(xiě)字樓輛1100住宅輛669項(xiàng)目地塊內(nèi)部部分待拆遷項(xiàng)目總建面45.06萬(wàn)平方米，項(xiàng)目地塊目前基本平整，但仍有部分拆遷工作。項(xiàng)目地塊目前地上平整項(xiàng)目屬性界定/現(xiàn)狀及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目地塊處于徐州市云龍區(qū)東側(cè)，北至銅山路，南到和平路。東至慶豐路，西到民祥園路，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利。利好因素項(xiàng)目處于徐州市云龍區(qū)東側(cè)，地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便捷、位于該區(qū)中心位置，與云龍區(qū)政府隔街相鄰，昭示性強(qiáng)，利于塑造高端形象。不利因素周邊環(huán)境
4、：地塊西側(cè)鄰近農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，未來(lái)商業(yè)檔次較低；道路狀況：地塊北側(cè)、東側(cè)規(guī)劃路還處在待建狀態(tài)，短時(shí)期內(nèi)難以帶來(lái)商業(yè)人流。項(xiàng)目北側(cè)為銅山路地塊 四至項(xiàng)目東側(cè)為改造中的慶豐路北段項(xiàng)目西側(cè)為民祥園路項(xiàng)目南側(cè)為和平路項(xiàng)目屬性界定/地塊四至地塊周邊的教育、醫(yī)療、政府機(jī)構(gòu)較為齊全；周邊區(qū)域商業(yè)配套發(fā)展較慢，未形成完整的商業(yè)氛圍。本案的進(jìn)駐將提升周邊區(qū)域的整體形象，形成新的地標(biāo)性商圈。行政：云龍區(qū)政府商業(yè)：目前地塊周邊商業(yè)氛圍不夠濃厚，商業(yè)未形成規(guī)模教育：地塊周邊教育較為齊全，民富園小學(xué)、徐州醫(yī)學(xué)院等醫(yī)療：云龍醫(yī)院購(gòu)物：沃爾瑪本案地塊古彭市中心云龍區(qū)
5、高鐵商務(wù)區(qū)新城區(qū)高鐵徐州站慶豐路民祥園路云龍湖徐州市市政府大龍湖和平路民富園小學(xué)沃爾瑪云龍醫(yī)院徐州火車(chē)站云龍區(qū)政府徐州醫(yī)學(xué)院項(xiàng)目屬性界定/周邊環(huán)境本案是大型低容積率、高建筑密度綜合體項(xiàng)目，地處徐州市云龍區(qū)緊鄰區(qū)政府，周邊成熟社區(qū)、配套小學(xué)、醫(yī)院、零散商業(yè)街等，區(qū)域功能配套設(shè)施比較完善，整體商業(yè)未形成規(guī)模。屬性特征詮釋區(qū)位云龍區(qū)中心位置處于老城區(qū)與新城區(qū)之間，地段好，在享受老城區(qū)便捷的城市配套服務(wù)時(shí)，也可以促進(jìn)周邊區(qū)域的發(fā)展交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)南側(cè)臨一條主干道—和平路，形象昭示性較強(qiáng)，交通出行便捷環(huán)境城市功能設(shè)施較為齊全工作、生活設(shè)施較為完
6、善，有較好的居住氛圍和人流量，但區(qū)域整體商業(yè)并不成熟輻射力主干道交錯(cuò)環(huán)繞合理的距離和較強(qiáng)的交通輻射力以及位置，對(duì)客群的導(dǎo)入起到積極的作用項(xiàng)目大規(guī)模建面約為45.06萬(wàn)平方米高容積率、高建筑密度容積率2.58、建筑密度44%項(xiàng)目屬性界定/總結(jié)2、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展背景研究宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研究城市規(guī)劃研究房地產(chǎn)發(fā)展情況研究區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展情況研究數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州統(tǒng)計(jì)局2005-2010年徐州市人均GDP走勢(shì)（單位：元）2005-2010年徐州市GDP走勢(shì)（單位：億元）徐州GDP總量及人均GDP近年來(lái)徐州GDP總量始終保持在年均10％以上的高速增長(zhǎng)過(guò)
7、程中，徐州人均GDP增長(zhǎng)較快。人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系徐州房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)發(fā)展期。徐州GDP總量及人均GDP近年穩(wěn)固增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)發(fā)展期。宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)研究/GDP走勢(shì)人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動(dòng)期快速發(fā)展期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重超速發(fā)展單純數(shù)量型改善需求為主改善需求為主生存、改善需求兼有生存需求模型來(lái)源：CRIC徐州固定資產(chǎn)投資增速較為
8、平穩(wěn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速有所反彈，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重較低，整體經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)依賴(lài)度不高。2005年—2010年徐州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2005年—2010年徐州市固定資產(chǎn)投資2010年徐州縣區(qū)固定資產(chǎn)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)據(jù)來(lái)源：徐州統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源
