瀾花語岸商業(yè)課件.ppt

《瀾花語岸商業(yè)課件.ppt》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。

1、瀾花語岸底商定位策劃報告立達(dá)晟地產(chǎn)(武漢)全程服務(wù)機(jī)構(gòu)本報告內(nèi)容組成產(chǎn)品定位盈利模式分析第一部分產(chǎn)品定位我們是什么？定位的目標(biāo)是什么?從推廣角度看：從銷售角度看：形成商業(yè)品牌的差異性，達(dá)到豐富瀾花語岸項目品牌內(nèi)涵，提升品牌形象和品牌地位的目的。。商業(yè)價值提升居住價值此點決定了底商的入市時機(jī)選擇、業(yè)態(tài)檔次、經(jīng)營管理水平等方面，以尋求與銷售形成良性互動。定位要解決哪些問題?商業(yè)定位的三個層面檔次定位主題定位業(yè)態(tài)定位品牌（商業(yè)價值）定位內(nèi)涵解析業(yè)態(tài)定位：確定商業(yè)形態(tài)的規(guī)劃,明確該規(guī)劃滿足何種消費需求，形成

2、品牌內(nèi)涵差異。主題定位：用什么來統(tǒng)領(lǐng)，形成品牌形象差異，利于品牌傳播。檔次定位：滿足目標(biāo)對象深層次心理需求，進(jìn)一步深化品牌形象差異，提升品牌地位與品牌價值。關(guān)于業(yè)態(tài)定位的發(fā)現(xiàn)之旅業(yè)態(tài)主題檔次業(yè)態(tài)定位成功與否的衡量標(biāo)準(zhǔn)：是否能徹底實現(xiàn)底商現(xiàn)實和未來的商業(yè)價值，能為投資者帶來源源不斷的投資收益。商業(yè)價值商業(yè)業(yè)態(tài)（商業(yè)價值）確定的參考因素產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特征地段發(fā)展前景競爭對手的商業(yè)特征地段商業(yè)特征消費者的特征與消費習(xí)性商業(yè)業(yè)態(tài)（商業(yè)價值）確定的參考因素產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特征地段發(fā)展前景競爭對手的商業(yè)特征地段商業(yè)特征消費者的特

3、征與消費習(xí)性產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特征分析商業(yè)總面積:8103.91平米單層商業(yè)面積：2037.96平米（1號樓）柱網(wǎng)距離：3米-4.3米層高：進(jìn)深：18.3276米單層單元面積：55平米-74平米臨街面總長：194米結(jié)論1單元面積適中,但由于長寬比例不科學(xué),使得單元形狀呈細(xì)條狀,采光不足問題嚴(yán)重,空間利用靈活度不高,嚴(yán)重約束了可適用業(yè)態(tài)的范圍。◇家居、裝飾、小型餐飲、服飾店、小型汽車配件等一般為單層，進(jìn)深10米?！蟛惋?、洗浴、酒吧咖啡店、證券、銀行、汽車配件等一般可為雙層，進(jìn)深15米。結(jié)論2商業(yè)面積規(guī)模偏大，預(yù)計小

4、區(qū)（包括二期）未來居住人口5000人，按每人商業(yè)面積0.8平米計算，所需合理商業(yè)面積為4000平米。即本底商的商業(yè)輻射面積必須擴(kuò)大，引進(jìn)其他消費群體，才能充分發(fā)揮底商的最大商業(yè)價值。類別居住區(qū)人均商業(yè)服務(wù)建筑面積0.7-0.91M2/人合理服務(wù)半徑800-1000M結(jié)論3本項目臨南湖大道面近200米，形象展示面足夠，其間包括一個開闊的入口廣場，如能很好加以利用，可幫助商業(yè)網(wǎng)點積聚人流，提升項目的商業(yè)形象和商業(yè)價值。產(chǎn)品解決思路一把單層形狀以橫向再劃分,縮短進(jìn)深的同時,減小單元面積.利弊分析：利：總價降低

5、，降低投資門檻，提高去化速度，加快資金回籠。弊：1、難以控制業(yè)態(tài)的純粹性和門面的檔次，不利于提升樓盤檔次，進(jìn)而提升居住價值和價格；2、提高經(jīng)營管理難度，增大投資者和經(jīng)營者的贏利風(fēng)險；綠色商鋪面積：59.60平米紅色商鋪面積：97.33平米劃分后：A：39.06平米B：56.81平米C：43.91平米D：25.34平米ABCD產(chǎn)品解決思路二以雙層為基準(zhǔn)橫向加大單元面積，增加空間的商業(yè)適用性。利弊分析：利：1、縮小客戶層面，利于保證業(yè)態(tài)的純粹性和檔次，利于招到有實力的定向商家，形成穩(wěn)定長期的物業(yè)收入。2、對

6、樓盤后期的銷售起到直接的促進(jìn)作用和價值提升作用。弊：總價增高，門檻高，同時對公司的招商能力，擁有的客戶資源要求較高。綠色商鋪面積：平米紅色商鋪一層面積：234.68平米綠色商鋪一層面積：64.42平米綠色商鋪二層面積：73.08平米綠色商鋪一、二層總面積：137.50平米商業(yè)業(yè)態(tài)（商業(yè)價值）確定的參考因素產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特征地段發(fā)展前景競爭對手的商業(yè)特征地段商業(yè)特征消費者的特征與消費習(xí)性地段發(fā)展前景分析項目所處區(qū)域分析2004年12月28日，武漢市規(guī)劃部門公布了《南湖居住新城概念規(guī)劃》，并通過了最后一輪專家評審

7、。南湖居住新城是武漢市規(guī)劃的4大居住新城（東湖、后湖、南湖、四新）中的一個。規(guī)劃中的南湖新城西起巡司河，東靠南湖之濱，南起規(guī)劃二環(huán)線，北至雄楚大道，總面積13.1平方公里，規(guī)劃人口31萬人；規(guī)劃目標(biāo)是建立一系列新“都市村莊”，串接綠化和公共空間、濱湖空間，讓人們在步行范圍內(nèi)生活。“一核”，城市商業(yè)次中心、大學(xué)、中心公園組成的商貿(mào)核心區(qū)；“兩線”，巡司河和鐵路延線；“三片”，綜合居住區(qū)片（出版城片、麗島片、半島片）；“四區(qū)”，三個特色居住區(qū)及一個大學(xué)園區(qū)（武漢理工大）。ABCDEGF該區(qū)域近三年的住宅價格

8、發(fā)展趨勢相關(guān)結(jié)論◇高于全市價格平均增長率的趨勢說明南湖新城的居住價值已完全被認(rèn)可，根據(jù)住宅價格與商業(yè)價格正比例互動關(guān)系的原理，其反映了商業(yè)價值的提升空間巨大；◇本項目處在南湖新城以東的中高檔住宅區(qū)內(nèi)，麗島花園、格林小城、大華公園世家等品牌項目的商業(yè)價格會帶動本區(qū)域的商業(yè)價格本項目處在一個發(fā)展前景良好，商業(yè)價值有較大發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域內(nèi)。商業(yè)業(yè)態(tài)（商業(yè)價值）確定的參考因素產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特征地段發(fā)展前景競爭對手的商業(yè)特征地段商業(yè)特征消費者的特征與消費習(xí)性