以房養(yǎng)老模式.doc

《以房養(yǎng)老模式.doc》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。

1、“以房養(yǎng)老”模式1.以房養(yǎng)老模式以房養(yǎng)老(HECM),也可稱為反按揭,住房反向抵押貸款,是指已經(jīng)擁有住房的老年人將房屋產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu),相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的年齡、預(yù)計(jì)壽命、房屋的現(xiàn)值、未來(lái)的增值、折損情況及借款人去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)估后,按其房屋的評(píng)估價(jià)值減去預(yù)期折損和預(yù)支利息,并按人的平均壽命計(jì)算,將其房屋的價(jià)值,分?jǐn)偟筋A(yù)期壽命年限中去,按年或月支付現(xiàn)金給借款人,一直延續(xù)到借款人去世。它使得借款人終生可以提前支用該房屋的銷售款。借款人在獲得現(xiàn)金的同時(shí),繼續(xù)獲得房屋的居住權(quán)并負(fù)責(zé)維護(hù)。當(dāng)借款人去世后,相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)獲得房屋的產(chǎn)權(quán),進(jìn)行銷售

2、、出租或者拍賣,所得用來(lái)償還貸款本息,相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)同時(shí)享有房產(chǎn)的升值部分。即“抵押房產(chǎn)、領(lǐng)取年(月)金”。因其操作過(guò)程像是把抵押貸款業(yè)務(wù)反過(guò)來(lái)做,如同金融機(jī)構(gòu)用分期付款的方式從借款人手中買房,所以在美國(guó)最先被稱為“反向抵押貸款”。2.以房養(yǎng)老模式在中國(guó)的可行性分析2.1有可觀的市場(chǎng)前景據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)城市人口中有戶購(gòu)買商品房,占城市家庭戶的9.2%;戶購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房,占6.5%;戶購(gòu)買原公有住房,占29.4%;加上26.8%的家庭戶自建住房,擁有住房的城市家庭戶達(dá)到了587萬(wàn)戶,占72%,其中,相當(dāng)比例的是擁有一生積蓄的老年人。2003年由中國(guó)老齡科學(xué)研究中心

3、組織完成的“中國(guó)城鄉(xiāng)老年人口善一次性調(diào)查”的調(diào)查結(jié)果顯示,城市老年人家庭戶均住房面積達(dá)70.3平方米。而2003年全國(guó)城鎮(zhèn)老年家庭大約2000多萬(wàn)戶,按房產(chǎn)均價(jià)2000元計(jì)算,老年家庭擁有住房?jī)r(jià)值約為3萬(wàn)億元?？梢?jiàn),以房養(yǎng)老有龐大的潛在市場(chǎng),如果能激活這部分市場(chǎng),不僅能改善老年人的生活水平,增加老年人收入,減輕社會(huì)保障的壓力,而且還能拉動(dòng)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2.2住房財(cái)產(chǎn)在家庭財(cái)產(chǎn)中所占的比重較大,以房養(yǎng)老可以優(yōu)化家庭的資源,提高其效用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《中國(guó)城市居民家庭財(cái)產(chǎn)調(diào)查總報(bào)告》顯示:截至2002年6月底,城市居民家庭財(cái)產(chǎn)戶均總值已達(dá)22.83萬(wàn)元,

4、其中家庭金融資產(chǎn)為7.98萬(wàn)元,家庭財(cái)產(chǎn)的34.9%;房產(chǎn)10.94萬(wàn)元,占家庭財(cái)產(chǎn)的47.9%,在家庭財(cái)產(chǎn)構(gòu)成中比重最高。推行反向抵押貸款,可以盤活住房這種價(jià)值不菲的固定資產(chǎn),實(shí)現(xiàn)個(gè)人一生中經(jīng)濟(jì)資源的優(yōu)化配置,切實(shí)提高老年人晚年的生活質(zhì)量。2.3傳統(tǒng)觀念的轉(zhuǎn)變隨著社會(huì)的發(fā)展,傳統(tǒng)的社會(huì)意識(shí)正在弱化,我國(guó)家庭內(nèi)部代際之間的經(jīng)濟(jì)獨(dú)立性正在逐步增強(qiáng),越來(lái)越多的老年人傾向于利用自己的退休收入和積蓄養(yǎng)老。在這種情況下,老年人更愿意處理自己的經(jīng)濟(jì)事務(wù),開放式的社會(huì)資源代際轉(zhuǎn)移將占據(jù)越來(lái)越重要的地位。以房養(yǎng)老模式的出現(xiàn),允許房屋所有者在保留所有權(quán)的前提下,繼續(xù)居住,以住房作為融

5、資的擔(dān)保,既保證了物的使用價(jià)值的實(shí)現(xiàn),又充分發(fā)揮了物的交換價(jià)值,擴(kuò)大了不動(dòng)產(chǎn)的用途,提高了其效用。2.4銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)的利益驅(qū)動(dòng)以房養(yǎng)老模式的出現(xiàn),不僅便利了貸款消費(fèi)的老年人,銀行等金融機(jī)構(gòu)也能從中獲利。住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的推出,將是銀行貸款體系的一種創(chuàng)新。由于這種新的貸款形式規(guī)模比較大,如果發(fā)展起來(lái)的話,對(duì)銀行將是非常有利的。同時(shí),由于新的保險(xiǎn)品種的開辟,保險(xiǎn)公司也能獲得不菲的保費(fèi)收入,房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)等其他中介機(jī)構(gòu)也能從中受益,在巨大的利益面前,銀行、保險(xiǎn)公司不能不為之心動(dòng)。3.以房養(yǎng)老模式的各種風(fēng)險(xiǎn)及防范3.1風(fēng)險(xiǎn)以房養(yǎng)老既涉及到住房問(wèn)題又涉及到養(yǎng)老問(wèn)

6、題，這項(xiàng)貸款的設(shè)計(jì)理念非常巧妙，但是在實(shí)際運(yùn)作中會(huì)遇到很多問(wèn)題，諸如長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、房產(chǎn)價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)等。3.1.1長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)與貸款人的壽命有關(guān)，并由信息不對(duì)稱產(chǎn)生的逆向選擇擴(kuò)大化。以房養(yǎng)老貸款額的支付是以終生按期支付的，當(dāng)借款人長(zhǎng)壽時(shí)，其獲得的貸款額度就會(huì)顯著超出所抵押房產(chǎn)的價(jià)值，對(duì)貸款提供者不利。相反，當(dāng)借款人短壽時(shí)，在有生之年獲得的貸款額度會(huì)低于所抵押房產(chǎn)價(jià)值，這對(duì)借款人不利。另一方面，借款人往往比貸款提供者更了解自身健康狀況。借款人在申請(qǐng)貸款階段可能會(huì)利用這種相對(duì)優(yōu)勢(shì)來(lái)最大化自己的利益。這就形成了逆向選擇，即身體健康的準(zhǔn)借款人會(huì)踴躍申請(qǐng)?jiān)撡J款。

7、那么存在逆向選擇時(shí)，貸款提供者就會(huì)面臨借款人的壽命大于預(yù)期壽命，從而導(dǎo)致貸款數(shù)額高于房產(chǎn)價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)。3.1.2利率風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)與實(shí)際利率和預(yù)期利率不一致有關(guān)。在簽訂以房養(yǎng)老合同時(shí)，借款人獲得貸款額的多少與預(yù)期利率有極大的相關(guān)性。當(dāng)預(yù)期利率的變動(dòng)和實(shí)際利率變動(dòng)不一致時(shí)，貸款提供方要么會(huì)面臨著貸款額及應(yīng)計(jì)利息高于所抵押房產(chǎn)價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，要么會(huì)面臨著借款人提前終止合同的風(fēng)險(xiǎn)。前一種狀況是由預(yù)期利率低于實(shí)際利率造成的，而后一種狀況是由預(yù)期利率高于實(shí)際利率造成的。3.1.3房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)與實(shí)際房產(chǎn)價(jià)值和預(yù)期房產(chǎn)價(jià)值不一致有關(guān)。住房產(chǎn)權(quán)是以房養(yǎng)老中最重要的抵