中信紅樹灣三期營(yíng)銷策略總綱

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1、超越居住者夢(mèng)想！房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)成房地產(chǎn)價(jià)格除了營(yíng)銷價(jià)值外，價(jià)值構(gòu)成包括有形價(jià)值和無(wú)形價(jià)值兩部分。有形價(jià)值是由在地段價(jià)值的基礎(chǔ)上建立的產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值和服務(wù)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的。房地產(chǎn)價(jià)格不斷提升！通過(guò)各種價(jià)值的累加，地段價(jià)值產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值服務(wù)價(jià)值人文、品牌價(jià)值有形價(jià)值無(wú)形價(jià)值從時(shí)間軸來(lái)看，房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)的一般過(guò)程如下四個(gè)階段一般房地產(chǎn)項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的價(jià)格從挖掘地段價(jià)值開始，隨著時(shí)間的發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)的加強(qiáng)，大量同質(zhì)項(xiàng)目的堆積使得價(jià)格產(chǎn)生壁壘。此時(shí)，在挖掘地段價(jià)值的基礎(chǔ)上，人們開始更加關(guān)注產(chǎn)品的創(chuàng)新，產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)的舊價(jià)格體系被打破，新的價(jià)格體系開始形成。這樣，推動(dòng)產(chǎn)品在向不同的階段更替，但各個(gè)階段并不是截

2、然分開的，且前一個(gè)階段是后一個(gè)階段實(shí)現(xiàn)的前提和基礎(chǔ)。地段價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)階段創(chuàng)新產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)階段時(shí)間軸服務(wù)價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)階段人文、品牌價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)階段實(shí)現(xiàn)的價(jià)格高升競(jìng)爭(zhēng)加強(qiáng)無(wú)形價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)階段有形價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)階段？比肩全球的高形象傳播，滿足了客戶的榮譽(yù)感，為價(jià)值實(shí)現(xiàn)加碼灣區(qū)物業(yè)的全新定位與傳統(tǒng)豪宅產(chǎn)生差異，獲得客戶認(rèn)可空中院館和花園街改變了高層生活方式，受到客戶的追捧附加值形象提升定位差異產(chǎn)品地段價(jià)值價(jià)值實(shí)現(xiàn)紅樹灣片區(qū)成為新興熱點(diǎn)片區(qū)和豪宅片區(qū)紅樹灣北區(qū)的發(fā)展階段分析紅樹灣一二期的價(jià)值實(shí)現(xiàn)主要是建立在地段、產(chǎn)品等有形價(jià)值的基礎(chǔ)上，在后期要實(shí)現(xiàn)更高的價(jià)格，必須在進(jìn)一步提升這些有形價(jià)值的同時(shí)賦予深化其無(wú)形價(jià)值中信

3、紅樹灣北區(qū)營(yíng)銷策略總綱謹(jǐn)呈：深圳中信紅樹灣房地產(chǎn)有限公司報(bào)告大綱營(yíng)銷策略總綱北區(qū)營(yíng)銷策略總綱A一二期總結(jié)分析B市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析C北區(qū)產(chǎn)品分析D目標(biāo)客戶分析營(yíng)銷總攻略E核心價(jià)值提煉北區(qū)運(yùn)作目標(biāo)溝通實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基礎(chǔ)分析實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的障礙本項(xiàng)目北區(qū)運(yùn)作目標(biāo)溝通關(guān)于價(jià)格：2006年頂級(jí)豪宅高層的價(jià)格峰值將達(dá)到20000元/㎡，大品牌開發(fā)商的高品質(zhì)樓盤將建立起新的價(jià)格標(biāo)竿，項(xiàng)目從外部資源到內(nèi)在品質(zhì)，均有進(jìn)軍第一線的條件，作為灣區(qū)的開創(chuàng)者和領(lǐng)導(dǎo)者，北區(qū)應(yīng)在品質(zhì)和價(jià)格上全面提升。高品質(zhì)高價(jià)格2000015000天鵝堡二期III區(qū)紅樹西岸水榭花都三期中旅二期10000香蜜湖1號(hào)高層中信紅樹灣二期御景東方

4、半島城邦北區(qū)運(yùn)作目標(biāo)溝通關(guān)于速度：作為紅樹灣最后一塊看高爾夫的土地，作為項(xiàng)目的最后一期，價(jià)值實(shí)現(xiàn)>速度目標(biāo)，北區(qū)需要實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。速度目標(biāo)每次開盤確保50％的銷售率，07年底實(shí)現(xiàn)整體銷售率60％，實(shí)現(xiàn)銷售金額29個(gè)億。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月整體銷售率整體銷售金額(億元)12％26％32％49％5個(gè)億11.1個(gè)億15.5個(gè)億23.5個(gè)億2007年10%20%30%40%50%60%5101520253060％29個(gè)億北區(qū)運(yùn)作目標(biāo)溝通關(guān)于品牌：在產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)全面提升的前提下，項(xiàng)目真正從城市物業(yè)晉升到頂級(jí)物業(yè)行列，建立高檔大盤開發(fā)商形象，培育出一批中

5、信系客戶景觀強(qiáng)弱遠(yuǎn)近與城區(qū)距離景觀物業(yè)半島城邦東方尊峪天琴灣東部華僑城頂級(jí)物業(yè)波托菲諾香蜜湖1號(hào)紅樹西岸尖崗山項(xiàng)目龍1號(hào)地塊潛龍山莊郊區(qū)物業(yè)御景東方蘭溪谷二期金域藍(lán)灣淘金山城市物業(yè)將中信紅樹灣做成中信里程碑的項(xiàng)目報(bào)告大綱營(yíng)銷策略總綱北區(qū)營(yíng)銷策略總綱A一二期總結(jié)分析B市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析C北區(qū)產(chǎn)品分析D目標(biāo)客戶分析營(yíng)銷總攻略E核心價(jià)值提煉北區(qū)運(yùn)作目標(biāo)溝通實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基礎(chǔ)分析實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的障礙具體分析詳見附件一：實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基礎(chǔ)分析A一二期總結(jié)分析－營(yíng)銷推廣主形象04.4-804.8-05.605.6-06.206.3-07?是什么？為什么是？為什么是？北區(qū)我們需要說(shuō)明她究竟是怎樣的嗎？二期一期媒

6、體效果分析A一二期總結(jié)分析－營(yíng)銷推廣項(xiàng)目處于不同階段時(shí)，各媒體的作用明顯不同，一期蓄客時(shí)廣告牌和報(bào)紙對(duì)上門量的促進(jìn)作用明顯，而到了二期，明顯偏向于路過(guò)和親友介紹，片區(qū)認(rèn)知度和客戶口碑效應(yīng)作用日漸明顯。成交客戶對(duì)比分析購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)二期對(duì)發(fā)展商品牌、物業(yè)管理的關(guān)注度逐漸上升，雖然購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)仍以硬件條件為主，但對(duì)無(wú)形價(jià)值的需求正逐步顯現(xiàn)A一二期總結(jié)分析－客戶分析對(duì)北區(qū)的啟示一二期的主形象一直是高高在上的，給予居住者很高的期待和想象空間，北區(qū)在形象上應(yīng)持續(xù)拔升，繼續(xù)代表居住者的夢(mèng)想，而在展示上則應(yīng)有更強(qiáng)的承接力，來(lái)應(yīng)證高形象；一二期積累了大量的客戶，無(wú)論其是否購(gòu)買都是項(xiàng)目的有力支持者和傳播

7、者，需要持續(xù)做好客戶經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)情感溝通，豐富灣區(qū)內(nèi)涵；地段價(jià)值仍是項(xiàng)目的核心價(jià)值，需要持續(xù)深入的挖掘，而在此基礎(chǔ)上還應(yīng)不斷提升產(chǎn)品質(zhì)素和服務(wù)水平。A一二期總結(jié)分析2006深圳豪宅市場(chǎng)調(diào)查樓盤名稱規(guī)模(m2)建筑形式容積率主力戶型戶均面積入市時(shí)間實(shí)現(xiàn)/預(yù)計(jì)均價(jià)御景東方23萬(wàn)高層4.63190-240m2四房18006.415000紅樹西岸25萬(wàn)（20）高層為主3.395-100m2兩房120-165m2三房17005.423000香蜜湖1號(hào)高層8萬(wàn)高層-240m2-260m2250