紅湖灣項(xiàng)目策劃報告(1).doc

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1、紅湖灣項(xiàng)目策劃報告第一部分、項(xiàng)目地塊特質(zhì)分析一、項(xiàng)目地塊概述本項(xiàng)目地塊位于長沙市秦淮區(qū)石婆婆廟。項(xiàng)目由三棟多層、六棟小高層和三棟點(diǎn)式住宅組成?？傉嫉豞__平方米，其中代征城市道路及綠化用地面積____平方米，實(shí)際可使用面積____平方米。容積率小于_____，建筑高度小于___米,總建筑面積___萬平方米。項(xiàng)目緊鄰風(fēng)光里，位于大明路和永樂路的交界處。地塊呈手槍型，整體比較規(guī)整。二、項(xiàng)目基地特質(zhì)評析要素????要素特征????利弊????利弊指數(shù)城市規(guī)劃????大明路規(guī)劃為長沙最大的汽車產(chǎn)業(yè)基地，大校機(jī)場拆遷，成為長沙新的居住中

2、心????利????☆☆☆人口環(huán)境????屬于人口導(dǎo)入型區(qū)域????利????☆☆☆區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境????產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，汽車產(chǎn)業(yè)成為其支柱，第三產(chǎn)業(yè)有待發(fā)展????利????☆☆區(qū)域住宅環(huán)境????以低總價的商品房為主????利????☆☆☆☆交通配套????緊靠大明路主干道，交通線路便利????利????☆☆用地自身特點(diǎn)????項(xiàng)目地塊呈手槍型，規(guī)劃有一定難度??????弊????☆☆區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境????固定資產(chǎn)投資增長快速，區(qū)域發(fā)展情況良好????利????☆☆☆商業(yè)配套????周邊小區(qū)底商，麥德龍、歐倍德????利?

3、???☆☆☆教育配套????秦淮區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、二十七中分校????利????☆☆自然景觀????比較欠缺????弊????☆☆醫(yī)療配套????缺乏大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)，以社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心為主????弊????☆☆資料來源：中瑞市場研究有限公司三、項(xiàng)目地塊特質(zhì)小結(jié)1????大明路一條街整體規(guī)劃和大校機(jī)場拆遷給項(xiàng)目創(chuàng)造良好的外部條件大明路將定位為長沙最大的汽車服務(wù)業(yè)的交易中心，帶來了大量的人流，同時必將提升周邊的各項(xiàng)配套。而大校機(jī)場即將拆遷，同時將空出近10公頃的土地，其中的5公頃將建成高尚住宅區(qū)域，由此區(qū)域的市政規(guī)劃和各項(xiàng)配套將會跟上，成

4、為長沙房地產(chǎn)的一個新的亮點(diǎn)。1????項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，周邊配套基本完善項(xiàng)目為于大明路和永樂路的交界處，交通相對便利，距城近；周邊學(xué)校、銀行、娛樂、商業(yè)設(shè)施初具規(guī)模，未來也是政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，同時也借助居民對老城東區(qū)域的偏愛，打造長沙的新城東南。隨著區(qū)域市場發(fā)展，土地的供應(yīng)也比較多，未來的競爭勢必將逐漸加劇目前大明路沿前作為長沙的新城東，發(fā)展剛剛起步，但隨著大校機(jī)場的拆遷及周邊項(xiàng)目的建設(shè)，以及大明路汽車街的進(jìn)一步深化，區(qū)域房地產(chǎn)市場將會進(jìn)入快速發(fā)展的階段。屆時，房地產(chǎn)市場的競爭也必將十分激烈。項(xiàng)目選擇合適的入市時機(jī)，既能得到

5、規(guī)劃的強(qiáng)力支持，又可在競爭中占得先機(jī)，顯得尤為重要。四、項(xiàng)目SWOT分析表4-1??土地S.W.O.T分析表優(yōu)勢（S）l????城東是長沙人購房的首選l????臨近主干道，交通便捷l????周邊市政配套逐步完善，具有不斷升值潛力l????房型設(shè)計(jì)符合市場需求l????開發(fā)企業(yè)品牌價值l????外環(huán)高架的建成，縮短了與市區(qū)的時間距離????劣勢（W）l????項(xiàng)目周邊配套設(shè)施尚未完全成熟l????汽車產(chǎn)業(yè)的集中使小區(qū)居住氛圍吵雜l????離城較遠(yuǎn)，給人一種郊區(qū)的感覺l????周邊整體居住素質(zhì)偏低l????競爭樓盤較多機(jī)會（O）l

6、????目前城東區(qū)域?yàn)閿?shù)不多認(rèn)處于供不應(yīng)求的區(qū)域l????市政規(guī)劃為提升區(qū)域價值創(chuàng)造了良好的外部條件l????大量汽車有關(guān)行業(yè)的進(jìn)入，產(chǎn)生居住需求l????寧蕪鐵路搬遷，交通瓶頸得到改善????威脅（T）l????市政規(guī)劃具體實(shí)施時間的不確定性l????大校機(jī)場拆遷后大量土地供應(yīng)量及規(guī)劃不確定l????來自于市場的整體觀望態(tài)勢小結(jié)：本案的潛在客群、地理位置等先天條件較好，如何在區(qū)域內(nèi)競爭個案較多，以及同質(zhì)化產(chǎn)品過多的不利條件下脫穎而出，是本案實(shí)現(xiàn)利潤的拐點(diǎn)。我司認(rèn)為：一、提升本案的硬件品質(zhì)（如：建筑規(guī)劃、園林設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等）

7、，以利同競爭對手拉開檔次；二、營造物業(yè)的獨(dú)特氣質(zhì)（如：規(guī)劃理念、社區(qū)文化等），擴(kuò)大本案的潛在客群。軟硬兼使方可立于不敗之地。第二部分項(xiàng)目定位建議一、項(xiàng)目市場定位1.1??項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略邏輯推理l????本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)缺乏品牌開發(fā)商，項(xiàng)目的開發(fā)將在規(guī)避風(fēng)險的前提下追求利潤的最大化，同時一定要注意品牌的塑造，以在項(xiàng)目的后續(xù)運(yùn)營中創(chuàng)造高于其他項(xiàng)目的產(chǎn)品附加值，項(xiàng)目的開發(fā)不僅僅單純的追求高額利潤，發(fā)展的過程中，品牌的戰(zhàn)略意義十分重要，一定要考慮企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。l????項(xiàng)目最大的地位優(yōu)勢位于城東，是長沙市民購房的首選之地，同時也有汽

8、車產(chǎn)業(yè)的支撐。l????項(xiàng)目的抗性在于地塊體量較小，無法塑造配套齊全的高檔優(yōu)質(zhì)的生活小區(qū)，同時在小區(qū)景觀規(guī)劃上受到限制，提升產(chǎn)品的附加價值空間較小。l????地位的優(yōu)勢和土地的特質(zhì)決定項(xiàng)目優(yōu)能力也必須打造成區(qū)域內(nèi)由一定差異化的產(chǎn)品，成為區(qū)域的“創(chuàng)新盤”，項(xiàng)目的開發(fā)必須整合區(qū)域