項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建流程.docx

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1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)報(bào)建報(bào)批流程前言項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程一、土地使用權(quán)的取得1.取得方式1)行政劃撥2)協(xié)議出讓3)招標(biāo)拍賣(mài)（掛牌、投標(biāo)兩類）4)轉(zhuǎn)讓2.流程示意（以拍賣(mài)為例）3.細(xì)節(jié)闡述1)信息資料部分A.招標(biāo)文件、公告（政府對(duì)地塊現(xiàn)狀、用途、規(guī)劃的說(shuō)明）；B.現(xiàn)場(chǎng)勘察地塊的位置、地塊形態(tài)、生熟程度、四至環(huán)境、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)資料；C.前期研究報(bào)告包括：市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)、動(dòng)態(tài)和發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的工程信息資料、類似項(xiàng)目資料、同區(qū)域項(xiàng)目的建設(shè)、銷售情況，潛在目標(biāo)客戶調(diào)查分析；D.參拍發(fā)展商的意向分析：資金狀況、土地儲(chǔ)備、開(kāi)發(fā)傳統(tǒng)、背景資源等；競(jìng)拍提

2、交資料包括：法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照（有限公司法人企業(yè)另加附股東會(huì)或董事會(huì)決議）；法人代表身份證件或法人代表授權(quán)委托書(shū)；2)前期可行性分析（機(jī)會(huì)可行性分析）一般采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（又叫剩余法）確定競(jìng)拍的最高限價(jià)，依據(jù)待拍地塊的坐落位置、形態(tài)面積、區(qū)域狀況、規(guī)劃用途及紅線指標(biāo)等條件，發(fā)展商對(duì)市場(chǎng)收益進(jìn)行預(yù)測(cè)，剔除開(kāi)發(fā)成本、稅費(fèi)和期望利潤(rùn)得出最高地價(jià)；地價(jià)=項(xiàng)目市場(chǎng)收益-開(kāi)發(fā)總成本費(fèi)用-期望利潤(rùn)總成本費(fèi)用=開(kāi)發(fā)成本（詳見(jiàn)下表）+開(kāi)發(fā)費(fèi)用（詳見(jiàn)下表）+稅費(fèi)（詳見(jiàn)下表）開(kāi)發(fā)成本明細(xì)表：序號(hào)項(xiàng)目備注1土地取得成本、2前期費(fèi)用、2.1策劃研究費(fèi)、2.2

3、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、3建筑期費(fèi)用參考《價(jià)格信息》及同類物業(yè)3.1樁基礎(chǔ)工程、3.2地下室工程、3.3主體土建工程、3.4安裝工程、3.5室外配套工程、3.6專業(yè)人員費(fèi)用約前五項(xiàng)之和的3%3.7不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)約前五項(xiàng)之和的3%4總建造成本、開(kāi)發(fā)費(fèi)用明細(xì)表：序號(hào)項(xiàng)目備注1管理費(fèi)用建安費(fèi)用的3%2財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款年期利率計(jì)算3推廣費(fèi)用按售價(jià)/租金的3%-5%計(jì)算稅費(fèi)明細(xì)表：序號(hào)類別稅（費(fèi)）率計(jì)算基數(shù)1營(yíng)業(yè)稅5%成交價(jià)2城市維護(hù)建設(shè)稅1%營(yíng)業(yè)稅3教育費(fèi)附加3%營(yíng)業(yè)稅4印花稅0.1%售價(jià)/租金5房產(chǎn)稅*1.2%房產(chǎn)原值X70%6房屋租賃管理費(fèi)*2%租

4、金7企業(yè)所得稅15%銷售稅后利潤(rùn)二、立項(xiàng)籌備憑土地出讓合同到規(guī)劃局規(guī)劃技術(shù)處申報(bào)，規(guī)劃測(cè)繪隊(duì)測(cè)繪后，取得建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃紅線圖，進(jìn)行放點(diǎn)確位，報(bào)項(xiàng)目名并注冊(cè)。選定各類專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。（1）甲方進(jìn)行招標(biāo)，選定策劃（銷售代理）服務(wù)公司；（2）策劃公司提交項(xiàng)目的可行性分析報(bào)告，以市場(chǎng)需求出發(fā)，協(xié)助完成項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)；（3）甲方依據(jù)可行性分析，下達(dá)設(shè)計(jì)委托招標(biāo)書(shū)，并最終選定；（4）設(shè)計(jì)單位提交初案；（5）策劃公司（綜合甲方意見(jiàn)）提出具體書(shū)面修改意見(jiàn)；（6）設(shè)計(jì)單位依據(jù)修改意見(jiàn)，出正式的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；（7）依據(jù)確定的策劃（規(guī)劃設(shè)計(jì)）方案

5、，選擇具體執(zhí)行機(jī)構(gòu)后實(shí)施；1.市場(chǎng)調(diào)查分析1)宏觀環(huán)境分析預(yù)測(cè)A.國(guó)家政治法律環(huán)境；B.經(jīng)濟(jì)科技發(fā)展趨勢(shì)；2)中觀環(huán)境（所在城市）分析預(yù)測(cè)：A.城市建設(shè)與規(guī)劃；B.競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)及知名企業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)；C.市場(chǎng)供應(yīng)與需求關(guān)系；D.各類專業(yè)機(jī)構(gòu)狀況；3)微環(huán)境分析預(yù)測(cè)A.區(qū)域消費(fèi)需求研判；B.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查；依據(jù)上述調(diào)查分析，對(duì)關(guān)鍵問(wèn)題做出專項(xiàng)主題研究，提出初步可行性分析報(bào)告：開(kāi)發(fā)方式、材料供應(yīng)、設(shè)計(jì)方案、產(chǎn)品形態(tài)、施工進(jìn)程、市場(chǎng)定位等初步構(gòu)想（各類專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)開(kāi)始正式介入）；2.投資計(jì)劃安排依據(jù)初步可行性分析和公司資源，經(jīng)計(jì)算、評(píng)估分

6、析后，確定最優(yōu)方案，加入相應(yīng)的資金流量分析和投資預(yù)算安排，得出最終可行性分析。3.項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)模式最終確定開(kāi)發(fā)模式：獨(dú)立開(kāi)發(fā)、合作開(kāi)發(fā)、投資商介入等；可行性分析內(nèi)容提綱1.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景研判包括：宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況、區(qū)域社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展特征、產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境、市場(chǎng)供求趨勢(shì)等；2.項(xiàng)目概況及基本數(shù)據(jù)包括：項(xiàng)目名稱（項(xiàng)目名及推廣名）、技術(shù)參數(shù)、規(guī)劃要點(diǎn)、地理位置、四至狀況、片區(qū)特點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)特征（SWOT分析）等；3.目標(biāo)市場(chǎng)分析包括：市場(chǎng)需求分析及預(yù)測(cè)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、發(fā)展主題及產(chǎn)品定位、目標(biāo)客戶確定與描述、銷售價(jià)格預(yù)測(cè)、包裝推廣及銷售計(jì)劃

7、制定等；4.項(xiàng)目進(jìn)程安排包括：項(xiàng)目開(kāi)工、包裝推廣、預(yù)售、竣工、驗(yàn)收、入伙計(jì)劃等；5.項(xiàng)目成本估算按方案確定的開(kāi)發(fā)次序、模式與規(guī)模，做出項(xiàng)目成本估算；6.項(xiàng)目管理及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)管理部分包括：貸款成本、貸款償還計(jì)劃以及貸款與償還平衡計(jì)算；務(wù)平衡分析；項(xiàng)目規(guī)模及規(guī)劃設(shè)計(jì)修改費(fèi)用測(cè)算；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)部分：現(xiàn)金流量分析（依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)程安排估算）、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、動(dòng)態(tài)投資回收期、財(cái)務(wù)敏感度；7.經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)及處理；8.物業(yè)管理服務(wù)要求；三、報(bào)建規(guī)劃1.提交可行性研究報(bào)告和立項(xiàng)申請(qǐng)，到計(jì)劃發(fā)展委員會(huì)申請(qǐng)立項(xiàng)；2.將總體規(guī)劃方案報(bào)規(guī)劃局規(guī)劃管理

8、處審批，通過(guò)后領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證（總體規(guī)劃通過(guò)后如一次規(guī)劃分批實(shí)施，將分期實(shí)施詳細(xì)規(guī)劃和相應(yīng)單體建筑設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)劃局規(guī)劃管理處審批。）3.在項(xiàng)目簽訂土地出讓合同、取得立項(xiàng)批文和建設(shè)用地規(guī)劃許可證后到當(dāng)?shù)孛裾值孛芾磙k公室申報(bào)地名。4.上述手續(xù)完畢，到規(guī)劃局規(guī)劃管理處申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證