新景花園銷售策劃方案

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1、新景花園銷售策劃方案時(shí)間:2009年03月04日來源:本站原創(chuàng)作者:cehua瀏覽次數(shù):1079第一部分市場分析一、樓市環(huán)境分析近期以來，中山地區(qū)房地產(chǎn)市場競爭比較復(fù)雜，從其本質(zhì)分析可以做以下歸結(jié)：1、銷售手段不外乎地利促銷（宣傳地理位置優(yōu)越）價(jià)格促銷（降低、低價(jià)、讓利）信譽(yù)促銷（發(fā)展商實(shí)力和樓盤信譽(yù)）環(huán)境促銷（宣傳小區(qū)配套設(shè)施齊全）概念促銷（倡導(dǎo)某種生活新主張）2、價(jià)格促銷成為近一年來的主要競爭手段，房地產(chǎn)上一輪經(jīng)濟(jì)周期中存在的眾多問題對當(dāng)前市場產(chǎn)生較大影響，樓盤價(jià)格出現(xiàn)大幅下調(diào)，但縱觀全局這種下調(diào)的趨勢不會有再大的變化，預(yù)計(jì)2003年會有一定上揚(yáng)。3、受國家宏觀貨幣政策的影響

2、，利息下調(diào)各房地產(chǎn)商近期均很樂觀，紛紛有大盤推出的舉動，但市場總體上呈平淡態(tài)勢，消費(fèi)者多持慎謹(jǐn)觀望態(tài)度。二、中高檔樓盤的市場情況，同消費(fèi)者分析（一）中高檔樓盤的競爭呈現(xiàn)出與中低檔樓盤市場的不同特征：1、一是注重價(jià)格相對穩(wěn)定，二是注重品牌效應(yīng)。其信譽(yù)，重視綜合競爭力，減少短期行為已成中高檔樓盤發(fā)展商的共識。依靠“一個創(chuàng)意、一個概念”取得偶然成功的幾率越來越小，建筑設(shè)計(jì)水平成為樓盤綜合質(zhì)量的首要前提。2、2002年下半年，中高檔樓盤的銷售狀況總體上呈疲軟態(tài)勢，市場承接力有限。3、中高檔樓盤的已銷單位中，中大型單位（100m2以上）的銷售率比小型單位（80m2以下）要高，新近上市和準(zhǔn)備

3、上市的高檔樓盤的戶型結(jié)構(gòu)也多集中在100-150m2。4、中高檔樓盤的客戶一般屬二次、甚至多次置業(yè)者，消費(fèi)心理比較成熟，“升值潛力”雖是其落訂購買的一大正理由，但值得注重的是他們首要考慮的并非長線收益效應(yīng)，而是購買后的二手租售情況、年回報(bào)率等現(xiàn)實(shí)問題。5、租價(jià)比售價(jià)更能反映樓盤的市場價(jià)值和升值潛力，因?yàn)槲飿I(yè)的真正需求者是用家，而不是買家。（二）中高檔消費(fèi)者分析（一般情況來講）1、中高檔物業(yè)的消費(fèi)者多是從事商貿(mào)等生意人士，或從事企業(yè)管理、信息服務(wù)的高層人士。2、此類消費(fèi)者的共同點(diǎn)是：有自己的獨(dú)特見解和主張，對事業(yè)積極投入，但工作壓力大，生活節(jié)奏較快。平常喜歡看有關(guān)經(jīng)濟(jì)分析、股市行情

4、、科技信息，國家政策等方面的報(bào)刊，對形勢發(fā)展比較關(guān)注。講求生活質(zhì)量，多選擇高檔前衛(wèi)的娛樂場所或郊外出游進(jìn)行調(diào)節(jié)。3、此類消費(fèi)者的年齡層多集中在32-50歲之間，社會經(jīng)驗(yàn)豐富，消費(fèi)心理比較成熟，對住宅的關(guān)注全面。不僅要求配套齊全，舒適安全，環(huán)境優(yōu)美，還考慮文化品位，升值潛力改造余地等。4、值得注意的是：在這類消費(fèi)人群中，主人多講究風(fēng)水、信佛、討口彩，最受歡迎的面積集中在100-140m2。第二部分項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目優(yōu)勢1、地理優(yōu)勢位于市鎮(zhèn)交通樞紐處，且遠(yuǎn)離主干公路、工業(yè)區(qū)，項(xiàng)目完全建成后，可以縮短鎮(zhèn)區(qū)到市區(qū)的距離。2、小區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境優(yōu)勢：在小區(qū)的園林綠化設(shè)計(jì)采用中西結(jié)合和集中綠化、組

5、團(tuán)綠化相結(jié)合方式，精致美觀，空氣怡人。3、配套設(shè)施齊全完全建成后，擁有美景肉菜市場，兩個大型超市，一個綜合的海鮮大酒樓及其它相關(guān)配套設(shè)施。4、教育功能突出華南師范大學(xué)附屬中小學(xué)項(xiàng)目的引進(jìn)，名校效應(yīng)在周邊地區(qū)形成強(qiáng)大的影響力，在本地區(qū)前所未有。5、小區(qū)建筑設(shè)計(jì)全方面不僅有普通商品樓，而且還有錯層、別墅、滿足不同層次消費(fèi)者的需求。6、政府支持該鎮(zhèn)車站將遷往新景花園，屆時(shí)鎮(zhèn)區(qū)的中心將會位移。二、劣勢分析1、同區(qū)域的競爭對手多，且距離太近，對目標(biāo)市場將會有一定的沖擊。2、規(guī)劃前景雖好，但建設(shè)速度緩慢，相關(guān)的配套設(shè)施均未建成投入使用，從而影響小區(qū)整體功能優(yōu)勢的體現(xiàn)。3、戶型建筑設(shè)計(jì)沒有多大

6、的突破，創(chuàng)新。開發(fā)商剛剛進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)，實(shí)力未測。企業(yè)信譽(yù)和形象尚在評估和塑造中。第三部分競爭格局該小區(qū)的主要競爭對手有“陽光花地”“星辰花園”“興港花園”“穗港花園”。名稱相對位置戶型價(jià)格（每平方米）銷售情況其它概況陽光花地“新景”的西南面屬于市北區(qū)第一期三梯60-90m2第六期錯層100-180m2別墅（小量）150-300m22300-3300元3800-4200元平均4800元售出75%60%100%該市十大樓盤之一，屬成熟小區(qū)，知名品牌，示范單位的間隔較合理，但樓凈高太低（僅僅2.8米）且景觀窗設(shè)計(jì)不合理，總體感到壓抑星辰花園“新景”西北側(cè)屬于市西區(qū)A座3-21層105，1

7、26，145m217-20層有290，293，295m2別墅（大量）180-350m22200-2500元2800-3200元5000元80%60%70%珠三角最早的別墅群建筑之一以別墅為主，住戶大多為港澳人士復(fù)式樣板房正已裝修的總體感覺不夠現(xiàn)代，格調(diào)不夠高雅，氣氛沉悶興港花園“新景”東面與其最近屬同一鎮(zhèn)區(qū)第一期二梯80-130m2第二期錯層90-150m21800-2100元2400-2750元70%50%新近開發(fā)、設(shè)計(jì)和建筑風(fēng)格都算一般穗港花園同上第一期三梯110-130m2