福源公寓二期項(xiàng)目定價(jià)方案(津協(xié)).doc

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1、福源公寓二期項(xiàng)目定價(jià)方案第一部分：價(jià)格策略一、價(jià)格定位1、市場(chǎng)比較法本項(xiàng)目是梅廠鎮(zhèn)唯一的住宅項(xiàng)目，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)做對(duì)比，所以本項(xiàng)目無(wú)法運(yùn)用市場(chǎng)比較法定價(jià)。2、成本利潤(rùn)定價(jià)法本項(xiàng)目總用地面積47900平米，總建筑面積81600平米，容積率1.7，可銷(xiāo)售面積80700平米，項(xiàng)目綜合成本單價(jià)=1775元/㎡一期住宅總面積：38476.95平米，共380套房，戶(hù)均面積：101.26平米。一期儲(chǔ)藏間面積：2371.66平米，單價(jià)：1600元/平米，總價(jià)：元。一期車(chē)庫(kù)面積：2742.07平米，單價(jià)：2200元/平米，總價(jià)：元。一期可銷(xiāo)售面積：38476.95+2371.66+2742.07=43590.6

2、8平米。方案一：本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)按成本加成3%的價(jià)位為：1775*（1+0.03）=1828.25=1830元/㎡因本項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售一次性付款優(yōu)惠2%,前期認(rèn)購(gòu)客戶(hù)最高優(yōu)惠2000元,所以?xún)?yōu)惠前均價(jià)為:{[(X*101.26*0.98-2000)/101.26*38476.95]++}/43590.68=1830元/㎡X=1875.06=1875元/平米方案二：本項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)按成本加成4%的價(jià)位為：1775*（1+0.04）=1846元/㎡因本項(xiàng)目住宅銷(xiāo)售一次性付款優(yōu)惠2%,前期認(rèn)購(gòu)客戶(hù)最高優(yōu)惠2000元,所以?xún)?yōu)惠前均價(jià)為:{[(X*101.26*0.98-2000)/101.26*38476.

3、95]++}/43590.68=1846元/㎡X=1893.56=1895元/平米二、定價(jià)策略制定項(xiàng)目?jī)r(jià)格時(shí)，應(yīng)在充分考慮市場(chǎng)因素和項(xiàng)目成本因素的同時(shí)，采用系數(shù)定價(jià)法。依據(jù)項(xiàng)目?jī)?nèi)每套房子的不同樓別、樓層、單元、景觀等因素確定系數(shù)，制定價(jià)格，使大部分房子價(jià)格不一樣，用一房一價(jià)體現(xiàn)出合理性。另外根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)及市場(chǎng)狀況，對(duì)價(jià)格作適當(dāng)修正，制定出項(xiàng)目?jī)r(jià)格體系。以期在銷(xiāo)售過(guò)程中能把握客戶(hù)心理，促進(jìn)那些樓層較差、景觀較差、位置較差的房子的銷(xiāo)售，相應(yīng)使位置、景觀較佳的房源價(jià)格提升，保證預(yù)期利潤(rùn)的獲取。1、價(jià)格系數(shù)因素1：樓座位置根據(jù)樓座位置相應(yīng)加減0.01-0.05之間。因素2：周邊景觀以8#、11#樓中

4、間單元作為參考點(diǎn)，景觀系數(shù)為1。南北景觀均好＞南面景觀好＞北面景觀好，周邊景觀視野及臨近綠地多少相應(yīng)加減0.01-0.15之間。因素3：戶(hù)型面積以100-110平米作為參考點(diǎn),面積系數(shù)為1。80—90平米戶(hù)型：+0.05120-130平米的戶(hù)型：-0.02130-140平米的戶(hù)型：-0.03150平米以上的戶(hù)型：-0.1因素4：出行是否方便以8號(hào)樓三單元、四單元作為參考點(diǎn)，系數(shù)為1，其它單元系數(shù)相應(yīng)加減0.01—0.05之間。因素5：是否臨道路、停車(chē)場(chǎng)等有噪音的區(qū)域以8號(hào)樓三單元、四單元作為參考點(diǎn)，系數(shù)為1，臨道路、停車(chē)場(chǎng)等有噪音的區(qū)域，可相應(yīng)加減0.01-0.05之間。因素6：一個(gè)單元內(nèi)東

5、西側(cè)系數(shù)一個(gè)單元內(nèi)以西側(cè)作為參考點(diǎn)，東側(cè)+0.01一個(gè)單元內(nèi)把邊戶(hù)-0.052、樓層系數(shù)一層:1.02,二層:1.06,三層:1.04,四層:1,五層:0.95