房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)分析和防范措施.doc

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1、TheFiscalandTaxationFinancial【財(cái)稅金融】1中?2015年?第2期（總第484期）房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)分析和防范措施王伊濃(渤海大學(xué)經(jīng)法學(xué)院，遼寧?錦州?)摘?要：近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)在市場上的快速發(fā)展，一些問題逐漸暴露出來，由此產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)給商業(yè)銀行帶來了深刻的影響，不利于信貸市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。本文將對(duì)房地產(chǎn)信貸及信貸風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)方面進(jìn)行一定層次的研究，希望有效地控制我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，不斷地增強(qiáng)我國房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防控能力，充分地保障房地產(chǎn)信貸發(fā)展的持續(xù)性、健康性以及穩(wěn)定性，也給從事房地產(chǎn)行業(yè)的工作人員提供一定意義上的理論參考

2、，為相關(guān)理論的研究盡一份綿薄之力。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；信貸風(fēng)險(xiǎn)；防范措施中圖分類號(hào)：F830.572文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1000-8772-（2015）02-0041-02在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)扮演了重要的角色，尤其是商品房不僅帶動(dòng)了國民經(jīng)濟(jì)的增長，還促進(jìn)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，金融發(fā)揮了重要的支持作用；反過來，房地產(chǎn)業(yè)也推進(jìn)了銀行業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的拓展。然而，房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅產(chǎn)業(yè)在實(shí)現(xiàn)了較大發(fā)展的過程中，也不可避免的出現(xiàn)了一些層出不窮的問題，給房地產(chǎn)信貸安全帶來了極大的風(fēng)險(xiǎn)。起來較為簡單，然而持續(xù)時(shí)間較長的項(xiàng)目類型、選址等會(huì)對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)

3、量造成很大的影響，信貸風(fēng)險(xiǎn)由此而生。（六）項(xiàng)目合法有效性風(fēng)險(xiǎn)相比于其他行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)不僅具有企業(yè)的資質(zhì)管理，其項(xiàng)目本身還具有合法有效性，所以保留有規(guī)劃的行政審批的項(xiàng)目還是比較普遍的，因此極易導(dǎo)致政策性風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，尤其是工業(yè)園區(qū)，發(fā)生這種風(fēng)險(xiǎn)的可能性更高。一、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的概念三、房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)控制現(xiàn)狀及問題房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)簡言之就是一種經(jīng)濟(jì)在各種因素的影響下遭受一定損失的可能性，主要表現(xiàn)為預(yù)期收益目標(biāo)和實(shí)際收益結(jié)果產(chǎn)生的經(jīng)營差值，其信貸業(yè)務(wù)經(jīng)營主體為商業(yè)銀行，信貸風(fēng)險(xiǎn)主體為信貸資金，客體為商品房購買者或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由此可知與企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和銀行信貸業(yè)務(wù)不同，房地

4、產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)有其獨(dú)特性。（一）認(rèn)知上的錯(cuò)位從我國金融以及經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀況來看，行政調(diào)控手段的控制依舊較強(qiáng)，，沒有真正的突破傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)造成的約束。從房地產(chǎn)市場發(fā)展情況來看，盡管宏觀調(diào)控依舊十分明顯，然而市場發(fā)展還不夠成熟，對(duì)房地產(chǎn)信貸周期的影響認(rèn)識(shí)還不深刻。在較為寬松的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)信貸面臨著巨大的發(fā)展機(jī)遇，然而由于商業(yè)銀行對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)還沒有形成比較正確的認(rèn)知，態(tài)度相對(duì)樂觀；另外，業(yè)務(wù)模式還比較單一，在行業(yè)內(nèi)競爭比較激烈，所以在對(duì)信貸客戶進(jìn)行選擇以及制定開發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，待審會(huì)相對(duì)的減少和降低，不良競爭行為開始形成，市場秩序混亂。此外，由于信貸政策過于極

5、端化，房地產(chǎn)信貸周期開始延長，對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防控能力被極大的削弱，不管是房地產(chǎn)行業(yè)還是信貸市場，其發(fā)展受到了很大的阻礙。二、房地產(chǎn)信貸的表現(xiàn)形式（一）市場風(fēng)險(xiǎn)由于房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)通常由項(xiàng)目的市場定位決定，參考指標(biāo)也一般依據(jù)市場上同類項(xiàng)目的價(jià)格以及供需情況來確定，所以項(xiàng)目的審貸初期以及銷售階段，比較容易受到行業(yè)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的影響。（二）經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)（二）區(qū)域政策缺失由于風(fēng)險(xiǎn)具有傳導(dǎo)性，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展深受其上游行業(yè)的影響，不僅如此，其需求市場在很大程度上也比較容易受到國民經(jīng)濟(jì)總量以及居民消費(fèi)水平的影響。（三）政策風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，政策性風(fēng)險(xiǎn)包括了財(cái)政政策、貨幣政

6、策等針對(duì)房地產(chǎn)并對(duì)其發(fā)展造成一定影響的可能性。（四）道德風(fēng)險(xiǎn)通常情況下，銀行自身以及房地產(chǎn)企業(yè)存在道德風(fēng)險(xiǎn)的可能性較高。在銀行內(nèi)，部分為謀私利的內(nèi)部人員可能會(huì)利用信貸資金進(jìn)行尋租或者接受賄賂，很多腐敗問題也來源于此，審貸力度逐漸減小，審貸標(biāo)準(zhǔn)流于形式，貸后管理開始缺失，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。在房地產(chǎn)企業(yè)方面，很多開發(fā)企業(yè)通過不法行徑串用簡單工程或者進(jìn)行按揭合同的偽造，由此獲得銀行貸款。房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)烈的地域性賦予了房地產(chǎn)信貸明顯的區(qū)域性特征，在我國，房地產(chǎn)信貸卻缺乏比較明確的區(qū)域政策。由于我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況具有很大的差異性，所以房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)信貸也存在明顯的差異性。

7、由于各商業(yè)銀行管理水平以及出資主體不同，其對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的態(tài)度以及要求在很大程度上也較為不同，在房地產(chǎn)信貸的管理過程中，一旦實(shí)施一致的風(fēng)險(xiǎn)控制政策和標(biāo)準(zhǔn)，將造成信貸風(fēng)險(xiǎn)高的地區(qū)業(yè)務(wù)客戶的喪失，導(dǎo)致了經(jīng)濟(jì)效益的減少，而對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較低的地區(qū)，將會(huì)疏于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的管理，對(duì)信貸的有效管理造成極大的威脅。（三）信貸風(fēng)險(xiǎn)集中我國信貸資產(chǎn)是由商業(yè)銀行控制，在房地產(chǎn)行業(yè)，很多企業(yè)依舊會(huì)多頭借款、多頭開戶，由于一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的資金雄厚，擁有較好的品牌效應(yīng)同時(shí)可以獲得較好的投資收益，所以很多商業(yè)銀行的信貸資金都會(huì)被這些企業(yè)所吸引，造成集中投放的情況更加嚴(yán)重，同時(shí)導(dǎo)致信貸資金利用

8、率不高，存