銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施

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1、___________________________________________________________________________________________銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施 內(nèi)容摘要：隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深入，國(guó)家有關(guān)部門(mén)就加強(qiáng)金融宏觀調(diào)控作用、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展出臺(tái)了一系列措施。因此，在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析和風(fēng)險(xiǎn)防范方面作一些思考，具有特定的現(xiàn)實(shí)意義。本文分析了房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)，揭示了房地產(chǎn)金融投資風(fēng)險(xiǎn)的成因，并提出了銀行房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。以期在房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范方面能引以借鑒。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)信貸防范　　 　　金

2、融業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一個(gè)十分重要的行業(yè)，通過(guò)它的融資和支持功能，一直產(chǎn)生著加速各行各業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大作用。房地產(chǎn)業(yè)目前是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。它的發(fā)展，對(duì)于發(fā)展經(jīng)濟(jì)和提高生活，拉動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都產(chǎn)生著極為重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開(kāi)金融業(yè)的支持和投入，而房地產(chǎn)業(yè)存在著資金需求量大和自我積累有限的局限性，給金融投資帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)，因此如何規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，積極促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康地向前發(fā)展將是我國(guó)當(dāng)前十分重要的任務(wù)?！　? 　　房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題　　 　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展已逐步走向理性，但是

3、房地產(chǎn)投資的收益與風(fēng)險(xiǎn)并存。在房地產(chǎn)投資過(guò)程中，政治環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)體制改革風(fēng)險(xiǎn)、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)制度變革風(fēng)險(xiǎn)、金融政策變化風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)保政策變化風(fēng)險(xiǎn)和法律風(fēng)險(xiǎn)等，均對(duì)房地產(chǎn)投資者收益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。6__________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

4、___ 　　房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資數(shù)額巨大。投資回收周期較長(zhǎng)。占用的資金及支付的利息多，企業(yè)的自我積累根本不可能保證連續(xù)投入資金的需要，如果沒(méi)有金融支持，企業(yè)就會(huì)發(fā)生資金周轉(zhuǎn)困難甚至發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)個(gè)人住房消費(fèi)也需要金融業(yè)的大力支持。國(guó)際上房?jī)r(jià)收入比約為三比一至六比一，而我國(guó)這個(gè)比率要更高一些，平均大約為八比一至十二比一，個(gè)別城市有的甚至更高。這意味著，我國(guó)城市一個(gè)家庭要在禁絕一切消費(fèi)的情況下，積累至少8-12年才能買(mǎi)得起一套住房。但是借助于住房消費(fèi)信貸，家庭的積累過(guò)程就會(huì)大大縮短，住房消費(fèi)可以提前實(shí)現(xiàn)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這無(wú)異于縮短了銷(xiāo)售時(shí)間加快了

5、資金周轉(zhuǎn)，減少了資金占用和利息支付，從而增加了利潤(rùn)。 　　房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)的一項(xiàng)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)金融一般可分為開(kāi)發(fā)信貸和消費(fèi)信貸，據(jù)世界各國(guó)統(tǒng)計(jì)，住房金融有兩個(gè)“三七開(kāi)”之說(shuō)，一個(gè)“三七開(kāi)”是國(guó)內(nèi)各項(xiàng)貸款中大約有30%是給房地產(chǎn)業(yè)，另一個(gè)“三七開(kāi)”是房地產(chǎn)業(yè)貸款中的70%是貸給個(gè)人買(mǎi)房的，另外30%是貸給開(kāi)發(fā)商。中國(guó)房地產(chǎn)金融從無(wú)到有，從小到大，發(fā)展十分迅速，而且發(fā)展空間非常大。 　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)逐年上升。1998年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為2028.92萬(wàn)元，2003年擴(kuò)大到6657.35億元，是1998年的3.2倍。同時(shí)，個(gè)人住房消費(fèi)信貸也快速

6、增長(zhǎng)。2003年與1998年相比，個(gè)人住房消費(fèi)貸款增加了11353.58億元，增長(zhǎng)了26.64倍。盡管如此，目前我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)發(fā)展還很不充分，存在著明顯的滯后和不均衡現(xiàn)象。主要表現(xiàn)為： 　　房地產(chǎn)融資渠道單一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金過(guò)多依賴(lài)于銀行貸款，使房地產(chǎn)投資的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和融資信用風(fēng)險(xiǎn)集中于商業(yè)銀行。中國(guó)房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌把房地產(chǎn)與銀行業(yè)過(guò)去5年緊密合作的時(shí)光比作“蜜月”，他說(shuō)：“我們和銀行之間的這種蜜月太舒服了，所以沒(méi)有想到第三者或其他更多渠道，銀行業(yè)也樂(lè)意為我們服務(wù)，但銀行確實(shí)也因此承擔(dān)了巨大風(fēng)險(xiǎn)?！睋?jù)估算，80％左右的土地購(gòu)置和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金都直接或間接來(lái)自商業(yè)銀行信貸。在目

7、前的房地產(chǎn)市場(chǎng)資金鏈中，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。通過(guò)住房消費(fèi)貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動(dòng)性貸款和土地儲(chǔ)備貸款等，商業(yè)銀行實(shí)際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中各個(gè)環(huán)節(jié)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)方面資料表明，四大國(guó)有商業(yè)銀行剝離的1.4萬(wàn)億不良資產(chǎn)30%是與房地產(chǎn)相關(guān)。6__________________________________________________________________________________________