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《我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險及防范措施 》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在學(xué)術(shù)論文-天天文庫。
1、我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險及防范措施摘要:美國次級債危機對全球經(jīng)濟造成了巨大沖擊,也對世界各國銀行應(yīng)對房地產(chǎn)危機發(fā)出了警報。本文通過思考次貸危機的特點及啟示,分析我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險狀況,得出要有效防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險,保證商業(yè)銀行穩(wěn)健運行?！ ￡P(guān)鍵詞:商業(yè)銀行次貸危機風(fēng)險防范 引起美國次級房貸危機的直接原因是美國貸款利率的上升和房地產(chǎn)市場的降溫。利率上升,信用不好的貸款者還款壓力增大,出現(xiàn)大量違約現(xiàn)象;房地產(chǎn)市場的降溫,使貸款者難以將房屋出租或出售,即使出售也不足以償還貸款本金和利息。從而產(chǎn)生了銀行貸款虧損等連鎖反應(yīng),最終導(dǎo)致了次貸危機的產(chǎn)生。美國次貸
2、危機對對我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理敲響了居安思危的警鐘。 一、當(dāng)前中國房地產(chǎn)業(yè)概述及存在的問題 今年上半年,中國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一次由用家主導(dǎo)的成交量上漲。今年前幾個月基本上是量漲價不漲,到了年中價格就開始明顯上升。 目前中國資金的流動性是前所未有的,在這一輪房價上漲的過程中,流動性驅(qū)動的特征非常明顯。銀行不愿貸款給中小企業(yè)、出口企業(yè),卻追著央企拼命放貸,使得央企手上拿著比自己需要多的資金。這些資金在經(jīng)濟不景氣、需求不旺盛、前景不明朗的時候,投資于實體經(jīng)濟有一定的難度。于是企業(yè)把這些錢轉(zhuǎn)了個圈又投回到了投機領(lǐng)域當(dāng)中。在過去兩三個月的地王拍賣中,專家估
3、計有七成有央企蹤影。這意味著前一輪大量的銀行貸款,有相當(dāng)一部分錢又轉(zhuǎn)到虛擬經(jīng)濟,到了資產(chǎn)炒作中來。房地產(chǎn)價格上漲過快容易給經(jīng)濟帶來泡沫化,一旦泡沫破滅,房價必將大幅縮水,給提供貸款的銀行等金融機構(gòu)造成大量不良資產(chǎn),嚴(yán)重地甚至?xí)?dǎo)致銀行破產(chǎn),股市價格下跌,引起金融危機。因此,房價過熱,給商業(yè)銀行帶來的風(fēng)險不容忽視,商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理應(yīng)將風(fēng)險防范放在第一位?！ 《F(xiàn)階段我國商業(yè)銀行住房貸款風(fēng)險凸顯 (一)降低個人住房貸款準(zhǔn)入條件易引起違約風(fēng)險 08年10月22日人民銀行宣布擴大貸款利率下浮幅度,調(diào)整首付款最低比例為20%。次貸危機的發(fā)生主要源于貸款機
4、構(gòu)放松貸款條件。由于門檻的降低會使銀行接受更多抗風(fēng)險能力較差的低收入居民客戶,當(dāng)房地產(chǎn)價格下跌利率上升時時.借款人的貸款能力減弱,商業(yè)銀行的還款違約率將會大幅上升,一旦房價下跌到銀行處置房產(chǎn)的收益難以抵補信貸資產(chǎn)的損失時,個人住房貸款的風(fēng)險就會大規(guī)模爆發(fā)出來,這在美國次貸危機中得到了充分的演繹?！ ?二)個人住房貸款虛假信息嚴(yán)重造成信用風(fēng)險 美國的次級債券的次級貸款人的信用有等級之分,即次級信用?，F(xiàn)階段,中國的房地產(chǎn)抵押者沒有信用等級之分,我國銀行對申請貸款人的單位收入證明、名下有多少財產(chǎn)也很難查證是否屬實。 (三)“假按揭”凸顯道德風(fēng)險 “假按揭”也成為銀
5、行不良房貸的主要成因。一些開發(fā)商為了加快銷售回款,制造虛假銷售繁榮,在房產(chǎn)尚未出售時,制造虛假交易記錄,從銀行中騙取個人貸款?！ ?四)金融產(chǎn)品缺乏,風(fēng)險集中于銀行體系 在美國次貸危機中,資產(chǎn)證券化為美國次貸危機的傳遞起到推波助瀾的作用,但從另一方面看,次級貸款的證券化,有效剝離了商業(yè)銀行風(fēng)險,把其轉(zhuǎn)嫁給了證券的購買者,降低了銀行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險。中國房地產(chǎn)抵押貸款的證券化程度較低,其不良信用貸款的風(fēng)險基本上聚集在銀行體系內(nèi)。在房地產(chǎn)價格進入下降通道之后,這些聚集在商業(yè)銀行體系的風(fēng)險就會爆發(fā)出來,對中國銀行體系的穩(wěn)定運行會造成嚴(yán)重沖擊。三、商業(yè)銀行加強房地產(chǎn)信貸風(fēng)險
6、防范的建議 (一)正確評估個人住房貸款的風(fēng)險,對高價房實行高比例首付款 個人住房貸款還款期限通常為20—30年,期間中個人資信狀況面臨著巨大的不確定性。中國目前個人住房貸款中的浮動利率制度,使貸款者承擔(dān)了相當(dāng)大利率風(fēng)險,這使貸款者在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格保證首付政策的執(zhí)行,適度提高首付比率;嚴(yán)禁變相放寬個人住房貸款條件。采取嚴(yán)格的貸前信用審核,避免出現(xiàn)虛假按揭的現(xiàn)象 (二)引入保險介入機制 利用保險轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險是許多國家和地區(qū)發(fā)展商品房抵押貸款的經(jīng)驗,在開展商品房預(yù)售按揭貸款過程中,保險機構(gòu)主要經(jīng)營兩方面業(yè)務(wù):1.為按揭
7、房地產(chǎn)辦理抵押保險,在抵押房地產(chǎn)遭到意外風(fēng)險時可提供保險;2.為銀行發(fā)放抵押貸款辦理貸款保險,主要是在借款人無力償還而至違約時提供保險?！ ?三)加強住房抵押貸款業(yè)務(wù)的創(chuàng)新 住房抵押貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新是防范風(fēng)險的內(nèi)在要求。建立房地產(chǎn)業(yè)貸款的風(fēng)險轉(zhuǎn)移及退出機制,建立并活躍貸款的二級轉(zhuǎn)讓市場。審慎穩(wěn)步地開展資產(chǎn)證券化,增強抵押貸款的流動性,分散住房抵押貸款風(fēng)險。加強利率風(fēng)險的管理,研究開發(fā)利率互換、利率期權(quán)、互換期權(quán)等利率衍生產(chǎn)品。 (四)建立房地產(chǎn)業(yè)貸款風(fēng)險預(yù)警體系,盡快完善金融監(jiān)管 總結(jié)次貸危機所暴露出的美國在金融監(jiān)管方面的主要教訓(xùn),包括兩點:第一,任何一個國家的
8、監(jiān)管體制必
