(變現(xiàn)能力分析).doc

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1、（四）、拍賣底價的確定：公式：【Ⅳ】建筑物拍賣底價=建筑物評估現(xiàn)值×變現(xiàn)系數(shù)⑴、變現(xiàn)系數(shù)的確定：綜合分析估價對象的變現(xiàn)能力，采用打分的形式確定變現(xiàn)系數(shù)。變現(xiàn)能力分析評分表變現(xiàn)能力分析評分表分類項目構(gòu)成概念及依據(jù)評分結(jié)論分值評分標準得分分析估價對象的實物形態(tài)及體現(xiàn)的市場流動性估價對象的通用性通用性，是估價對象是否常見和普遍適用。一般而言，凡越是常見和越是普遍適用的房地產(chǎn)，即通用性越強，市場流動性越強，一旦進行處置，受眾面廣，易于處置和變現(xiàn)，變現(xiàn)能力也越強。反之亦然。建筑物為商服用房，市場流動性優(yōu)。該項因素優(yōu)秀。20分優(yōu)秀標準分值為15-20分20分良好標準

2、分值為10-15分較差標準分值為5-10分獨立使用性或可分割轉(zhuǎn)讓性獨立使用性是指估價對象是否可以單獨使用而不受限制，是否可以在實物形態(tài)上較經(jīng)濟地分離開來進行轉(zhuǎn)讓。一般而言，凡越是可以獨立使用或可以較經(jīng)濟地分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，即獨立使用性越強或可分割轉(zhuǎn)讓性越強，市場流動性越強，一旦進行處置，受眾面廣，易于處置和變現(xiàn)，變現(xiàn)能力也越強。反之亦然。該房屋位于六層建筑的第一層，其獨立使用性較強；可分割轉(zhuǎn)讓性一般，市場流動性優(yōu)。該項因素基本優(yōu)20分優(yōu)秀標準分值為15-20分19分良好標準分值為10-15分較差標準分值為5-10分價值量大小價值量大小是指估價對象總價值的

3、大小。一般而言，價值量越小房地產(chǎn)，市場流動性越強，一旦進行處置，受眾面廣，易于處置和變現(xiàn)，變現(xiàn)能力也越強。反之亦然。該房屋建筑面積為34.46平方米且價值量不大，市場流動性較強，該項因素優(yōu)秀。20分優(yōu)秀標準分值為15-20分20分良好標準分值為10-15分較差標準分值為5-10分區(qū)位區(qū)位是估價對象坐落的地理位置的優(yōu)劣。一般而言，凡越是區(qū)位好的房地產(chǎn)，市場流動性越強，一旦進行處置，受眾面廣，易于處置和變現(xiàn)，變現(xiàn)能力也越強。反之亦然。該房屋位于寧安市一級地段，所處區(qū)域商服用房較多，交通道路情況良好。市場流動性較好，該項因素較好。20分優(yōu)秀標準分值為15-20

4、分18分良好標準分值為10-15分較差標準分值為5-10分分析估價對象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況市場發(fā)育程度及市場景氣程度市場發(fā)育程度是指估價對象所在地區(qū)類似房地產(chǎn)市場交易平臺的成熟程度。一般而言，凡越是當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)市場發(fā)育，越是市場交易平臺成熟，估價對象一旦進行處置，受眾面廣，易于處置和變現(xiàn)，變現(xiàn)能力也越強。反之亦然。市場景氣程度是指估價對象所在地區(qū)類似房地產(chǎn)市場的交易活躍程度。一般而言，凡越是當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)被市場普遍看好，交易活躍，市場景氣程度高，估價對象一旦進行處置，受眾面廣，易于處置和變現(xiàn)，變現(xiàn)能力也越強。反之亦然。該地區(qū)類似房地產(chǎn)市場交易平臺成熟

5、程度較高。該地區(qū)類似房地產(chǎn)市場的交易量較大，市場交易活躍程度較高。該項因素優(yōu)良。20分優(yōu)秀標準分值為15-20分18分良好標準分值為10-15分較差標準分值為5-10分合計100分95分根據(jù)《變現(xiàn)能力分析評分表》中所打出的分數(shù)確定變現(xiàn)系數(shù)：95分變現(xiàn)系數(shù)=≈0.95100分該商服用房的變現(xiàn)系數(shù)為0.95（五）、拍賣底價的確定：公式【Ⅵ】：建筑物拍賣底價=建筑物評估現(xiàn)值×變現(xiàn)系數(shù)該商服用房的拍賣底價為：拍賣底價=253,970.00元×0.95≈241,270.00元