海南陵水、三亞征地創(chuàng)新調(diào)查

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1、海南陵水、三亞征地創(chuàng)新劉守英（國務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村部副部長）內(nèi)容摘要：現(xiàn)行征地制度在加快工業(yè)化城鎮(zhèn)化進(jìn)程的同時(shí)，也帶來大量社會問題，已難以為繼。海南陵水、三亞市政府探索新征地拆遷模式，讓農(nóng)民成為征地拆遷的參與者；合理分配土地增值收益，讓農(nóng)民分享城市化成果；創(chuàng)新留用地安置，培植適合農(nóng)民從事的有穩(wěn)定收入流的產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)民與政府的雙贏，促進(jìn)了和諧穩(wěn)定與發(fā)展，值得在征地制度改革中予以借鑒和推廣?！　￡P(guān)鍵詞：征地，土地增值收益，海南　　近年來，征地拆遷成為群體性上訪的首位原因，征地問題占國土資源部信訪案件的40%以上。暴力強(qiáng)征、強(qiáng)拆等惡性事件呈多發(fā)且

2、不斷升級態(tài)勢，在一些地方引發(fā)官民沖突，加大社會風(fēng)險(xiǎn)。我們在海南實(shí)地調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，陵水縣大墩村、三亞市月川村民從為“誓死保衛(wèi)土地”和政府發(fā)生多起沖突，到主動配合組織實(shí)施征地拆遷，前后形成巨大反差，為改革征地制度提供了經(jīng)驗(yàn)?！　∫弧⒑Ｄ狭晁?、三亞征地創(chuàng)新的做法與經(jīng)驗(yàn)　　（一）讓農(nóng)民成為征地拆遷的實(shí)施者　　三亞市和陵水縣政府在實(shí)施征地拆遷時(shí)，改變了以往先找好大企業(yè)作下家、政府實(shí)施拆遷的辦法，而是明確政府在征地拆遷中的定位是主導(dǎo)但不包辦，主要起指導(dǎo)、監(jiān)督、宣傳和協(xié)調(diào)保障作用。征地搬遷工作由村委會負(fù)責(zé)實(shí)施，確立被征地農(nóng)民的主體地位。具體做法是：政府在對被征

3、地區(qū)塊的地上附著物等進(jìn)行市場評估后，將征地補(bǔ)償總費(fèi)用和工作經(jīng)費(fèi)“打包”給村委會或居委會，由其成立的股份制公司實(shí)行拆遷。公司在按照法定標(biāo)準(zhǔn)給予村民拆遷補(bǔ)償后，結(jié)余費(fèi)用由全體村民共享?！　∽屴r(nóng)民成為征地的實(shí)施者，已體現(xiàn)出明顯的優(yōu)勢：一是化解了征地過程中政府、開發(fā)商與農(nóng)民的矛盾沖突。我們在三亞市和陵水縣的試點(diǎn)村調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，新辦法使被拆遷人和拆遷人成為同一個(gè)利益主體，充分調(diào)動起每個(gè)被拆遷對象的積極性，使征地拆遷這一在許多地方被稱為“天下第一難”的事，竟然變得非?！昂唵巍?！自1994年以來多次強(qiáng)拆均未完成拆遷改造的月川村，2007年僅用了三個(gè)月，就基本完

4、成了拆遷安置工作。二是杜絕了困擾所有地區(qū)征地拆遷中的違規(guī)違建問題，使城市化成本大大降低。政府采取包干補(bǔ)償辦法后，村民明白，在青苗、墳?zāi)股系难a(bǔ)償資金多了，留給公司發(fā)展的資金就少了，可以開展的項(xiàng)目就隨著減少，自己的利益自然也就少了。因此，如果有人搶建搶種，就會侵害其他村民的利益，村民之間自然形成有效監(jiān)督，杜絕了征地拆遷過程中的搶種搶建甚至造假墳的行為。三是保障了被征地拆遷人的合法權(quán)益。在實(shí)施國際旅游島陵水海洋主題公園11670畝土地征收時(shí)，大墩村拆遷公司沒有聘請?jiān)u估公司，而是通過村民代表大會，組織村民對拆遷地、青苗地等類地塊上的附屬物進(jìn)行自主評估，

5、節(jié)約了近100萬元的評估費(fèi)。由居委會和村民成立開發(fā)公司負(fù)責(zé)對自身地塊的拆遷工作，負(fù)責(zé)改造后的不動產(chǎn)經(jīng)營和管理工作，并具體測算拆遷成本，從根本上杜絕了由政府、開發(fā)商實(shí)施拆遷過程中產(chǎn)生的“灰色收入”以及特殊利益群體，防止腐敗現(xiàn)象的發(fā)生。大墩村項(xiàng)目拆遷結(jié)束后，農(nóng)民集體通過地上青苗附著物補(bǔ)償?shù)裙?jié)余5700多萬元，加上10%的工作經(jīng)費(fèi)和10%的不可預(yù)見費(fèi)，共獲得9700多萬元的村辦股份企業(yè)發(fā)展資金，為村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和解決失地農(nóng)民就業(yè)、生活來源和長遠(yuǎn)發(fā)展提供了保障?！　。ǘ┖侠矸峙渫恋卦鲋凳找?，讓農(nóng)民分享城市化成果　　三亞市在城中村改造試點(diǎn)中，按照十七屆

6、三中全會精神，制訂了集體建設(shè)用地和國有建設(shè)用地按照同地同價(jià)的補(bǔ)償原則。先以政府指導(dǎo)價(jià)，按被征土地和拆遷房屋面積對被拆遷人予以足額貨幣補(bǔ)償和過渡安置，其后由農(nóng)民自主拆遷騰地。政府再進(jìn)行土地招拍掛，將土地出讓收益計(jì)提各項(xiàng)稅費(fèi)后，扣除20%作為政府前期規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施投入經(jīng)費(fèi)，剩余部分全額返還農(nóng)民。三亞市25度陽光片區(qū)（商品房）征用月川居委會26畝土地，返還土地出讓收益3200萬元，平均每畝123萬元，是土地補(bǔ)償款的38倍。月川居委會五組一塊13畝的土地，返還土地出讓收益1120萬元，是土地補(bǔ)償款的350倍?！　×晁h在實(shí)施國際旅游島陵水海洋主題公園征

7、地拆遷時(shí)，對大墩村實(shí)行海南省最高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償，其中集體農(nóng)用地補(bǔ)償5.7983萬元/畝；原屬國有農(nóng)用地使用權(quán)的，按60%（3.4789萬元/畝）補(bǔ)償；地上附著物補(bǔ)償以每畝2萬元、每個(gè)墳?zāi)?200元的標(biāo)準(zhǔn)包干給村集體實(shí)施。相比鄰縣商業(yè)用地（雅居樂住宅項(xiàng)目）征地時(shí)僅1.5萬元/畝的補(bǔ)償款，大墩村民得到的補(bǔ)償要高得多。另外，地方政府允許村委會在舊村改造時(shí)，將節(jié)余的389畝集體建設(shè)用地直接進(jìn)行公開招拍掛，拍賣價(jià)158萬元/畝，共獲得6.1億元土地收入，村集體將所獲得的土地出讓收益作為村民建房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金。陵水縣由農(nóng)民集體直接將集體建設(shè)用地招

8、拍掛出讓的辦法，在國內(nèi)尚屬首例。它讓農(nóng)民直接分享土地級差收益，實(shí)現(xiàn)了集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地的同地、同價(jià)、同權(quán)?！　。ㄈ﹦?chuàng)新留用地安置，培植適合農(nóng)