連排別墅營銷推廣策劃方案

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1、聯(lián)排別墅營銷推廣策劃方案一、區(qū)域市場實態(tài)分析1、項目所在房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀從國家宏觀調(diào)控到區(qū)域性市場發(fā)展來看，目前重慶房地產(chǎn)市場所呈現(xiàn)出的一些階段性特點，具體如下：(1)、重慶市房地產(chǎn)市場政策環(huán)境、投資環(huán)境、開發(fā)環(huán)境、消費環(huán)境呈現(xiàn)日趨良好的繼續(xù)發(fā)展趨勢。(2)、重慶市房地產(chǎn)市場在總體上呈現(xiàn)出“已經(jīng)由傳統(tǒng)的市場模式基本轉(zhuǎn)型為具有一定現(xiàn)代運作模式基礎”的特點，但仍處于初級階段。(3)、重慶市，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)越來越不被市場認可，更專業(yè)化、更分工化的運作模式將會成為一種嶄新的模式倍受推崇。(4)、隨著外地大財團企業(yè)涌入重慶市房地產(chǎn)市場，致使較大部分實力

2、不足的開發(fā)企業(yè)逐漸被淘汰出局，房地產(chǎn)市場更加規(guī)范化。(5)、重慶市房地產(chǎn)市場全面進入買方市場，行業(yè)利潤逐漸趨于平均化，風險因素相應增大。(6)、重慶市房地產(chǎn)消費市場總體呈現(xiàn)“量增價升”態(tài)勢，消費者購買更成熟，更加理性化。(7)、伴隨西部大開發(fā)的背景，重慶市全市GDP持續(xù)增長，居民人均可支配收入逐年增加，外資的不斷進入和“八小時里程、半小時主城交通工程”已經(jīng)使重慶市房地產(chǎn)市場區(qū)域化消費特點更加明顯。(8)、隨著重慶市房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，個性化、多樣化的消費特征日漸突出，消費市場細分變化與發(fā)展趨勢日益明顯，“新消費者”時代已悄然到來。(9)、隨著“郊區(qū)住宅

3、論”的興起，房地產(chǎn)消費重點方向逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)移；渝中區(qū)逐漸退出多年的老大地位，逐步被南岸區(qū)與江北區(qū)取而代之；這同時引起房地產(chǎn)開發(fā)方向的轉(zhuǎn)向，勢力較強的開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始逐漸城市運營轉(zhuǎn)移。2、項目所在別墅市場總體供求現(xiàn)狀-17-別墅進入重慶大約在上世紀90年代，主要以錦繡山莊為代表，從而產(chǎn)生了重慶第一個別墅山莊；之后，重慶別墅市場出現(xiàn)過短暫的小高潮，但除了為數(shù)不多的幾個別墅項目，幾乎無一善終。從2001、2002年開始，重慶的別墅市場才開始逐漸升穩(wěn)，到了現(xiàn)在，重慶已經(jīng)亮相和潛在的別墅項目約14個，香格里拉、龍湖·香樟林、中安·翡翠湖、比華利豪園、中華坊等共推

4、出別墅1500套，占地面積達到了16000畝。預計未來兩年內(nèi)，重慶市場上還將亮相的別墅項目有8個，16000余人將成為新一代別墅主人。1、項目周邊競爭性樓盤調(diào)查（1）從風格到文化目前從重慶別墅整體風格來看，我們聽到的最多的詞匯之一是北美風格或者美式別墅。即使是今天“北美風格”也占據(jù)了重慶別墅市場的主導地位。細分重慶別墅各大文化流派，我們不難看出別墅風云的端點：純北美派：體現(xiàn)一種個性化的、自由奔放的、時尚的城市新貴豪宅?！眄椖浚罕热A利豪園、棕櫚泉國際花園別墅、龍湖·香樟林、龍湖·藍湖郡、南嶺雅舍、高山流水、大川水岸·加勒比聯(lián)排別墅、天景伴山雅筑等

5、。學院派：追求細節(jié)上的精雕細琢和形式上的工整嚴謹，但同時又不循規(guī)守舊?！眄椖浚禾旖こＧ嗵偃宋膭e墅頂級派：這類別墅將號稱貴族運動的高爾夫作為“頂級”的重要砝碼，以歐洲高爾夫文化的享樂、社交為主題，展現(xiàn)豪貴們夢想居住中最耀眼的一道風景?！眄椖浚喊鄹唤郀柗騽e墅、保利別墅?，F(xiàn)代派：建筑形體充滿了強烈的藝術(shù)色彩和極簡的幾何形體，給人予巨大的沖擊力和震撼力。代表項目：中安·翡翠湖庭院派：一種代表中國傳統(tǒng)建筑文化精髓派別。如：金科中華坊園林派：充分結(jié)合重慶山水坡地的原生地貌，以小橋流水，庭院生活為創(chuàng)作源泉的作品。-17-——代表項目有天龍長青湖、山

6、語間1、結(jié)論根據(jù)上述市場分析來看，不論是風格還是人文，其最大的特點就是“個性化”，賦予一個產(chǎn)品某種獨特的看點將使其快速脫穎而出。對于我們的產(chǎn)品而言，從建筑設計到自然環(huán)境或是區(qū)域概況，都充滿著濃郁的歐洲古典鄉(xiāng)村田園生活氣息，但同時又具有中式的嚴謹，華而不驕；因而在其推廣調(diào)性及未來生活引導上我們將以一種英國紳士的尊貴及自然悠閑的貴族生活加以引導，以對自然的尊崇、對生命的尊崇、對人的尊崇貫穿于整個項目的推廣。其次：項目案名與推廣調(diào)性的吻合。（案名的確定）二、項目主賣點薈萃及物業(yè)強勢、弱勢分析與對策1、項目主要賣點薈萃(1)、公園——1200畝自然生態(tài)公園有

7、力的支撐起別墅群的大環(huán)境，同時弱化空氣污染帶來的負面影響。(2)、唯一性——目前在大渡口區(qū)乃至整個西區(qū)尚沒有一個純別墅區(qū)。(3)、身份的尊從——從小區(qū)環(huán)境的營造及星級服務等賦予居者尊貴身份的象征。2、項目強勢、弱勢分析與對策(1)、強勢l唯一性l1200畝自然公園(2)、弱勢l環(huán)境（目前項目的整體環(huán)境尚未成型，而別墅最大的賣點就是自然景觀）-17-l產(chǎn)品形象（風格調(diào)性的吻合）l品牌支撐度（名師設計、品牌物管）l工程進度（與推廣節(jié)奏的吻合）l生活服務圈的成熟度（配套）l人流稀少、人氣不足（關(guān)注度）(3)、對策A、建議先開辟一條比較幽靜的通道延伸至項目腹

8、地；B、兩邊的山頭綠化，營造整體環(huán)境；C、內(nèi)部環(huán)境及示范生活區(qū)的營造；D、物管先行；E、銷售人員的招募及培訓