連排別墅營(yíng)銷推廣策劃方案

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1、聯(lián)排別墅營(yíng)銷推廣策劃方案一、區(qū)域市場(chǎng)實(shí)態(tài)分析1、項(xiàng)目所在房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀從國(guó)家宏觀調(diào)控到區(qū)域性市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，目前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)所呈現(xiàn)出的一些階段性特點(diǎn)，具體如下：(1)、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境、投資環(huán)境、開發(fā)環(huán)境、消費(fèi)環(huán)境呈現(xiàn)日趨良好的繼續(xù)發(fā)展趨勢(shì)。(2)、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)在總體上呈現(xiàn)出“已經(jīng)由傳統(tǒng)的市場(chǎng)模式基本轉(zhuǎn)型為具有一定現(xiàn)代運(yùn)作模式基礎(chǔ)”的特點(diǎn)，但仍處于初級(jí)階段。(3)、重慶市，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)越來(lái)越不被市場(chǎng)認(rèn)可，更專業(yè)化、更分工化的運(yùn)作模式將會(huì)成為一種嶄新的模式倍受推崇。(4)、隨著外地大財(cái)團(tuán)企

2、業(yè)涌入重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)，致使較大部分實(shí)力不足的開發(fā)企業(yè)逐漸被淘汰出局，房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范化。(5)、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)全面進(jìn)入買方市場(chǎng)，行業(yè)利潤(rùn)逐漸趨于平均化，風(fēng)險(xiǎn)因素相應(yīng)增大。(6)、重慶市房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)“量增價(jià)升”態(tài)勢(shì)，消費(fèi)者購(gòu)買更成熟，更加理性化。(7)、伴隨西部大開發(fā)的背景，重慶市全市GDP持續(xù)增長(zhǎng)，居民人均可支配收入逐年增加，外資的不斷進(jìn)入和“八小時(shí)里程、半小時(shí)主城交通工程”已經(jīng)使重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域化消費(fèi)特點(diǎn)更加明顯。(8)、隨著重慶市房地產(chǎn)的不斷發(fā)展，個(gè)性化、多樣化的消費(fèi)特征日漸突出，消費(fèi)市

3、場(chǎng)細(xì)分變化與發(fā)展趨勢(shì)日益明顯，“新消費(fèi)者”時(shí)代已悄然到來(lái)。(9)、隨著“郊區(qū)住宅論”的興起，房地產(chǎn)消費(fèi)重點(diǎn)方向逐漸發(fā)生轉(zhuǎn)移；渝中區(qū)逐漸退出多年的老大地位，逐步被南岸區(qū)與江北區(qū)取而代之；這同時(shí)引起房地產(chǎn)開發(fā)方向的轉(zhuǎn)向，勢(shì)力較強(qiáng)的開發(fā)企業(yè)已經(jīng)開始逐漸城市運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)移。2、項(xiàng)目所在別墅市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀-17-別墅進(jìn)入重慶大約在上世紀(jì)90年代，主要以錦繡山莊為代表，從而產(chǎn)生了重慶第一個(gè)別墅山莊；之后，重慶別墅市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)短暫的小高潮，但除了為數(shù)不多的幾個(gè)別墅項(xiàng)目，幾乎無(wú)一善終。從2001、2002年開始，重慶的別墅市場(chǎng)才開始

4、逐漸升穩(wěn)，到了現(xiàn)在，重慶已經(jīng)亮相和潛在的別墅項(xiàng)目約14個(gè)，香格里拉、龍湖·香樟林、中安·翡翠湖、比華利豪園、中華坊等共推出別墅1500套，占地面積達(dá)到了16000畝。預(yù)計(jì)未來(lái)兩年內(nèi)，重慶市場(chǎng)上還將亮相的別墅項(xiàng)目有8個(gè)，16000余人將成為新一代別墅主人。1、項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查（1）從風(fēng)格到文化目前從重慶別墅整體風(fēng)格來(lái)看，我們聽到的最多的詞匯之一是北美風(fēng)格或者美式別墅。即使是今天“北美風(fēng)格”也占據(jù)了重慶別墅市場(chǎng)的主導(dǎo)地位。細(xì)分重慶別墅各大文化流派，我們不難看出別墅風(fēng)云的端點(diǎn)：純北美派：體現(xiàn)一種個(gè)性化的、自由奔

5、放的、時(shí)尚的城市新貴豪宅?！眄?xiàng)目：比華利豪園、棕櫚泉國(guó)際花園別墅、龍湖·香樟林、龍湖·藍(lán)湖郡、南嶺雅舍、高山流水、大川水岸·加勒比聯(lián)排別墅、天景伴山雅筑等。學(xué)院派：追求細(xì)節(jié)上的精雕細(xì)琢和形式上的工整嚴(yán)謹(jǐn)，但同時(shí)又不循規(guī)守舊?！眄?xiàng)目：天江·常青藤人文別墅頂級(jí)派：這類別墅將號(hào)稱貴族運(yùn)動(dòng)的高爾夫作為“頂級(jí)”的重要砝碼，以歐洲高爾夫文化的享樂(lè)、社交為主題，展現(xiàn)豪貴們夢(mèng)想居住中最耀眼的一道風(fēng)景?！眄?xiàng)目：佰富江高爾夫別墅、保利別墅。現(xiàn)代派：建筑形體充滿了強(qiáng)烈的藝術(shù)色彩和極簡(jiǎn)的幾何形體，給人予巨大的沖擊力和

6、震撼力。代表項(xiàng)目：中安·翡翠湖庭院派：一種代表中國(guó)傳統(tǒng)建筑文化精髓派別。如：金科中華坊園林派：充分結(jié)合重慶山水坡地的原生地貌，以小橋流水，庭院生活為創(chuàng)作源泉的作品。-17-——代表項(xiàng)目有天龍長(zhǎng)青湖、山語(yǔ)間1、結(jié)論根據(jù)上述市場(chǎng)分析來(lái)看，不論是風(fēng)格還是人文，其最大的特點(diǎn)就是“個(gè)性化”，賦予一個(gè)產(chǎn)品某種獨(dú)特的看點(diǎn)將使其快速脫穎而出。對(duì)于我們的產(chǎn)品而言，從建筑設(shè)計(jì)到自然環(huán)境或是區(qū)域概況，都充滿著濃郁的歐洲古典鄉(xiāng)村田園生活氣息，但同時(shí)又具有中式的嚴(yán)謹(jǐn)，華而不驕；因而在其推廣調(diào)性及未來(lái)生活引導(dǎo)上我們將以一種英國(guó)紳士的尊貴及

7、自然悠閑的貴族生活加以引導(dǎo)，以對(duì)自然的尊崇、對(duì)生命的尊崇、對(duì)人的尊崇貫穿于整個(gè)項(xiàng)目的推廣。其次：項(xiàng)目案名與推廣調(diào)性的吻合。（案名的確定）二、項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策1、項(xiàng)目主要賣點(diǎn)薈萃(1)、公園——1200畝自然生態(tài)公園有力的支撐起別墅群的大環(huán)境，同時(shí)弱化空氣污染帶來(lái)的負(fù)面影響。(2)、唯一性——目前在大渡口區(qū)乃至整個(gè)西區(qū)尚沒有一個(gè)純別墅區(qū)。(3)、身份的尊從——從小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造及星級(jí)服務(wù)等賦予居者尊貴身份的象征。2、項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策(1)、強(qiáng)勢(shì)l唯一性l1200畝自然公園(2)、弱勢(shì)

8、l環(huán)境（目前項(xiàng)目的整體環(huán)境尚未成型，而別墅最大的賣點(diǎn)就是自然景觀）-17-l產(chǎn)品形象（風(fēng)格調(diào)性的吻合）l品牌支撐度（名師設(shè)計(jì)、品牌物管）l工程進(jìn)度（與推廣節(jié)奏的吻合）l生活服務(wù)圈的成熟度（配套）l人流稀少、人氣不足（關(guān)注度）(3)、對(duì)策A、建議先開辟一條比較幽靜的通道延伸至項(xiàng)目腹地；B、兩邊的山頭綠化，營(yíng)造整體環(huán)境；C、內(nèi)部環(huán)境及示范生活區(qū)的營(yíng)造；D、物管先行；E、銷售人員的招募及培訓(xùn)