商業(yè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)探究

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1、商業(yè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)探究　　【摘要】：商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的主要目的是為今后完善項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目實(shí)施和管理、項(xiàng)目監(jiān)督、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理等工作創(chuàng)造條件，提高投資效益。本文主要探討了商業(yè)房地產(chǎn)后評(píng)價(jià)的內(nèi)容，作用，方法以及對(duì)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的幾點(diǎn)建議，以供參考?！娟P(guān)鍵詞】：商業(yè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目后評(píng)價(jià)中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：引言商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)起源于美國(guó)，并在60年代得到了很大的發(fā)展。我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)起步比較晚，但是隨著對(duì)后商業(yè)房地產(chǎn)后評(píng)價(jià)重要性的深入了解，商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)迅速被運(yùn)用到我國(guó)的各行各業(yè)。雖然得到了廣泛的應(yīng)用，但是后評(píng)價(jià)在商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的運(yùn)用依

2、然經(jīng)常被忽略或者只是形式重于內(nèi)容。如在招商過程中或者項(xiàng)目運(yùn)行中的各種變更，直接增加項(xiàng)目投資、工期延長(zhǎng)等等。正因?yàn)檫@樣，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，推行項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是非常有必要的，有利于提高開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理水平，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。一、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)內(nèi)容7商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是在項(xiàng)目建設(shè)完成并到達(dá)一定設(shè)計(jì)能力后，對(duì)項(xiàng)目的前期工作、項(xiàng)目建設(shè)、建成后經(jīng)營(yíng)管理情況等進(jìn)行調(diào)查研究，從而判斷項(xiàng)目的實(shí)施結(jié)果與計(jì)劃目標(biāo)的差距，以確定項(xiàng)目策劃和判斷的正確性，找出產(chǎn)生偏差的原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，并通過及時(shí)有效的信息反饋，對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)狀制定切實(shí)可行的對(duì)策及措施，為今后完善項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目實(shí)施和管理、

3、項(xiàng)目監(jiān)督、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理等工作創(chuàng)造條件，提高投資效益。從商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的獨(dú)特角度來看，其后評(píng)價(jià)內(nèi)容主要有以下幾個(gè)部分:(1)項(xiàng)目決策后評(píng)價(jià)主要包括項(xiàng)目可行性研究報(bào)告內(nèi)容與形式是否符合國(guó)家有關(guān)批復(fù)文件、部門的規(guī)定,項(xiàng)目決策程序是否符合基本建設(shè)程序等；(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)后評(píng)價(jià)主要是設(shè)計(jì)單位選擇;規(guī)劃布局與交通的組織；(3)項(xiàng)目施工后評(píng)價(jià)主要包括施工準(zhǔn)備工作評(píng)價(jià)和施工管理工作的評(píng)價(jià)；(4)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)后評(píng)價(jià)指商業(yè)建設(shè)項(xiàng)目完成后實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況和預(yù)測(cè)情況或其他同類經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況相比較,分析和研究偏離程度及其原因,系統(tǒng)地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)；(5)項(xiàng)目效益后評(píng)價(jià)7包含項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益后評(píng)價(jià),社會(huì)效益后評(píng)價(jià)及

4、環(huán)境效益后評(píng)價(jià)。二、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)作用1.提高項(xiàng)目決策與經(jīng)營(yíng)管理水平商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后期的經(jīng)營(yíng)與前期的建設(shè)同等重要，其運(yùn)營(yíng)周期比較長(zhǎng)。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，參與人員眾多，但大多數(shù)人都沒能全面的了解與參與項(xiàng)目建設(shè)與經(jīng)營(yíng)的全過程。通過房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)，不僅可以檢驗(yàn)工作人員的前期決策水平與后期經(jīng)營(yíng)管理水平，還可以使每一位參與人員清晰地看到項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理的成功失敗之處，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，增強(qiáng)責(zé)任感，努力做好前期決策與后期經(jīng)營(yíng)管理工作，提高項(xiàng)目預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性、經(jīng)營(yíng)管理的合理性，從而提高未來項(xiàng)目決策與經(jīng)營(yíng)管理的科學(xué)化水平。2.指導(dǎo)其它在建或新建項(xiàng)目順利進(jìn)行7商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)要經(jīng)過一個(gè)復(fù)雜的

5、過程。在這個(gè)過程中，有許多開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)值得借鑒。房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)可以通過分析項(xiàng)目實(shí)施的實(shí)際效果，反映項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的問題，提出相應(yīng)改進(jìn)措施和解決方法。若是決策失誤，應(yīng)給予決策者分析，并明確其責(zé)任，督促他們?cè)谥饔^上認(rèn)真作好項(xiàng)目決策工作，同時(shí)采取可行的再?zèng)Q策；若是客觀環(huán)境改變等不可控因素的影響，可尋求適宜的客觀環(huán)境以求得更好的生存和發(fā)展。通過項(xiàng)目后評(píng)價(jià)，對(duì)已建成項(xiàng)目的實(shí)際情況進(jìn)行分析研究，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)反饋信息、提出建議，指導(dǎo)其他在建或新建項(xiàng)目的順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)，降低風(fēng)險(xiǎn)。3.檢驗(yàn)前期決策的正確性在前期決策中，在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行分析的過程中，選用的參

6、數(shù)基本上都是預(yù)測(cè)值，存在很多的不確定性因素，決策結(jié)果有待進(jìn)一步檢驗(yàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)是在建設(shè)項(xiàng)目投入使用后的管理經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中進(jìn)行的，評(píng)價(jià)參數(shù)大多來源于實(shí)際，評(píng)價(jià)結(jié)果更接近真實(shí)。項(xiàng)目實(shí)施的效果有沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)可以通過項(xiàng)目后評(píng)價(jià)得到檢驗(yàn)。因此房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施與投資決策起著重要的監(jiān)督作用。三、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)方法房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的方法是定性分析與定量分析相結(jié)合的方法，往小了說，常用的基本方法有以下幾種：（1）成功度評(píng)價(jià)法主要根據(jù)評(píng)價(jià)專家或?qū)＜医M的經(jīng)驗(yàn)，綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)各項(xiàng)指標(biāo)的評(píng)價(jià)結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目的成功程度做出定性的分析。（2）邏輯框架法它是一種概念化論述項(xiàng)目的方法，即

7、用一張簡(jiǎn)單的框圖來清晰地分析一個(gè)復(fù)雜項(xiàng)目的內(nèi)涵和關(guān)系，主要是讓它更容易被理解。7（3）對(duì)比法主要有前后對(duì)比和有無對(duì)比兩種方法。1）前后對(duì)比法：將項(xiàng)目實(shí)施之前與項(xiàng)目完成之后的情況加以對(duì)比，以確定項(xiàng)目效益的一種方法。2）有無對(duì)比法：將商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的情況與若無項(xiàng)目可能發(fā)生的情況進(jìn)行對(duì)比，以度量項(xiàng)目的真實(shí)效益、影響和作用。四、對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目后評(píng)價(jià)的幾點(diǎn)建議1.科學(xué)的投資決策和項(xiàng)目管理科學(xué)的投資決策和項(xiàng)目管理能夠確保項(xiàng)目整個(gè)運(yùn)作過程有條不紊的進(jìn)行，準(zhǔn)確記錄相關(guān)手續(xù)和各種事件，檔