龍湖地產(chǎn)的歷程與文化研究

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1、星河地產(chǎn)項(xiàng)目—龍湖地產(chǎn)的歷程與文化研究（2011年5月，深圳，中國）1目錄龍湖的發(fā)展歷程一龍湖的關(guān)鍵問題二龍湖的企業(yè)文化三龍湖模式的啟示四房地產(chǎn)企業(yè)的未來五2時(shí)間(年)發(fā)展階段第一階段：（94年-99年）單一城市、單一項(xiàng)目、單一業(yè)態(tài)起步1994年設(shè)立于重慶。1997年4月龍湖第一個(gè)項(xiàng)目龍湖花園動(dòng)土奠基。97年后陸續(xù)在重慶開發(fā)樓盤，成為重慶市場(chǎng)占有率第一。1994199920052009起步積累爆發(fā)第三階段（05年-至今）多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)，多區(qū)域發(fā)展。以進(jìn)入北京市場(chǎng)為標(biāo)志，龍湖開始爆發(fā)式增長2005年

2、12月，北京龍湖成立；2007年，上海龍湖、西安龍湖成立；2009年，香港上市，從5個(gè)城市擴(kuò)張到13個(gè)城市，第二階段（00年-04年）通過單業(yè)態(tài)多項(xiàng)目、多業(yè)態(tài)同時(shí)開發(fā)嘗試，積累經(jīng)驗(yàn)2003年8月，“龍湖”被認(rèn)定為重慶市著名商標(biāo)。2003年12月，開始涉及商業(yè)項(xiàng)目；2004年11月，開始嘗試跨城市發(fā)展，成都龍湖成立。一.龍湖的發(fā)展歷程3經(jīng)過1987-1991年的探索和試點(diǎn)，土地使用制度和住房制度的不斷改革，房地產(chǎn)市場(chǎng)初步建立，在國家政策法規(guī)層面上，房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)得到解放，但房地產(chǎn)二、三級(jí)還沒有完全激

3、活，居民房地產(chǎn)消費(fèi)需求還沒有完全釋放。第一階段：重慶創(chuàng)業(yè)（1994-1999）政策限制、市場(chǎng)低迷（1995-1997）1992-1993年間房地產(chǎn)泡沫，引起國家對(duì)房地產(chǎn)的控制，1995~1997年仍然實(shí)施適度從緊的財(cái)政政策和貨幣政策。1997年亞洲金融風(fēng)暴。整個(gè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)“通貨緊縮”，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入低潮。全國房地產(chǎn)投資增長緩慢。當(dāng)時(shí)的住房供應(yīng)仍以國家和單位建設(shè)為主，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有巨大的發(fā)展?jié)摿?。政策扶持、市?chǎng)復(fù)蘇（1997-1999）1997年5月，中國人民銀行公布《住宅擔(dān)保貸款管理試行辦法》，不僅

4、給按揭業(yè)務(wù)提供了法律依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)金融也是一大突破。1998年，國務(wù)院明確把住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。購房主體由以前的機(jī)關(guān)部委、企事業(yè)單位的集團(tuán)公費(fèi)購買，走向個(gè)人購買。從此，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始了十年牛市。1、宏觀背景4標(biāo)志事件：1994年6月，龍湖地產(chǎn)創(chuàng)建于重慶。1997年，龍湖第一個(gè)住宅項(xiàng)目─龍湖花園南苑動(dòng)土奠基。1998年，龍湖物業(yè)通過香港品質(zhì)保證局的物業(yè)管理ISO

5、9002國際質(zhì)量體系認(rèn)證。1997-1999年，為龍湖在重慶的第一個(gè)項(xiàng)目龍湖南苑建設(shè)階段。龍湖南苑的業(yè)態(tài)為高檔綜合住宅小區(qū)，屬第一代花園洋房。該開發(fā)項(xiàng)目完成后，一舉奠定了龍湖的地產(chǎn)和物管雙品牌，為龍湖的后續(xù)發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在開發(fā)龍湖南苑的過程中，龍湖地產(chǎn)只有這一個(gè)項(xiàng)目在運(yùn)作。整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程也是龍湖地產(chǎn)探究房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)作的過程。龍湖南苑項(xiàng)目為龍湖積累了大量的項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，為此后的多項(xiàng)目、單業(yè)態(tài)的開發(fā)模式奠定了基礎(chǔ)。第一階段：重慶創(chuàng)業(yè)（1994-1999）2、發(fā)展?fàn)顟B(tài)發(fā)展?fàn)顟B(tài)：主打住宅領(lǐng)

6、域，呈現(xiàn)“糖葫蘆型”，做完一個(gè)項(xiàng)目再做下一個(gè)，單業(yè)態(tài)單項(xiàng)目的串聯(lián)運(yùn)營。管理重心：理順房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程，積累業(yè)務(wù)流程中需要的知識(shí)，細(xì)化流程節(jié)點(diǎn)與崗位、崗位職責(zé)的對(duì)應(yīng)關(guān)系。5第一階段：重慶創(chuàng)業(yè)（1994-1999）總體戰(zhàn)略確定主業(yè)——把房地產(chǎn)作為主業(yè)，順應(yīng)國家為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)低迷而扶持住宅業(yè)這一改革大勢(shì)。學(xué)習(xí)標(biāo)桿——1997年，吳亞軍專程去深圳拜訪萬科，虛心向王石討教做房地產(chǎn)的門道?！皝嗆妬淼臅r(shí)候?qū)ξ艺f，她們要做成最好的項(xiàng)目，成為最好的公司。我沒有立即表態(tài)，告訴她們一些萬科在項(xiàng)目開發(fā)方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，不愿意

7、打擊她們的積極性。但事后我心里嘀咕過，做好就已經(jīng)不錯(cuò)了，還想做成最好的，你們行嗎？”王石在2003年7月18號(hào)的回憶。今天的龍湖的管理與企業(yè)理念中有不少萬科的影子，王石也曾數(shù)次光臨龍湖，“學(xué)習(xí)萬科好榜樣”在龍湖的確執(zhí)行得很漂亮?！獏莵嗆娚朴趯W(xué)習(xí)、心思細(xì)密、言出必行的個(gè)性樹立目標(biāo)——吳亞軍在上世紀(jì)90年代中期步入地產(chǎn)界時(shí)就已許下宏愿：5年內(nèi)成為重慶最大的地產(chǎn)商之一；十年內(nèi)躋身中國一流房企之列。為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，龍湖地產(chǎn)放棄了一些機(jī)會(huì)，抵制了很多誘惑。1995年，龍湖地產(chǎn)重慶南苑一舉成名。各地的同行考

8、察團(tuán)和政要紛至沓來，其中不乏條件優(yōu)越的機(jī)會(huì)，但龍湖地產(chǎn)都拒絕了。——志存高遠(yuǎn)，堅(jiān)韌踏實(shí)的企業(yè)精神3、關(guān)鍵戰(zhàn)略6第一階段：重慶創(chuàng)業(yè)（1994-1999）職能戰(zhàn)略產(chǎn)品差異化選擇開發(fā)競(jìng)爭程度較低的別墅產(chǎn)品，龍湖一開始就非常關(guān)注客戶的需求，在項(xiàng)目開發(fā)的過程中注重產(chǎn)品的差異化，通過占領(lǐng)細(xì)分市場(chǎng)來建立客戶基礎(chǔ)。顧客滿意龍湖在成立之初，秉持“善待你一生”的服務(wù)理念，以細(xì)節(jié)感動(dòng)客戶，以專業(yè)打動(dòng)客戶。龍湖物業(yè)創(chuàng)立于1997年，此后的十年，龍湖的小區(qū)、物業(yè)、客戶滿意度一直以高水平著稱，在重慶、全國的各