房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建安成本控制相關(guān)探析

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1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建安成本控制相關(guān)探析　　摘要：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，成本控制是企業(yè)管理的重要內(nèi)容，通過(guò)對(duì)成本的控制，可以有效的提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，保證企業(yè)的健康發(fā)展。建筑安裝工程成本控制貫穿于項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程，包括方案的制定、工程招標(biāo)管理、施工階段管理等，涉及的內(nèi)容很多，因此，做好建安工程成本控制，是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要保障。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；建安工程；成本控制；管理中圖分類(lèi)號(hào)：TU71文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，但是由于一些企業(yè)不重視企業(yè)的成本管理，導(dǎo)致在企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)過(guò)程中出現(xiàn)了很多問(wèn)題，對(duì)企業(yè)的發(fā)展影響很大。建安成本控制是

2、一個(gè)系統(tǒng)性過(guò)程，通過(guò)成本控制，達(dá)到企業(yè)資源的最大利用，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展。一、施工方案設(shè)計(jì)階段的成本控制1、優(yōu)化設(shè)計(jì)方案7工程成本受施工方案的影響很大，在選擇施工方案的時(shí)候要依據(jù)最經(jīng)濟(jì)、最合理的原則。不同的施工方案會(huì)影響到工程的工期、工程材料、施工設(shè)備等。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行方案設(shè)計(jì)時(shí)可以與項(xiàng)目成本相結(jié)合，進(jìn)行科學(xué)合理的比較，選出優(yōu)秀的建筑設(shè)計(jì)單位和設(shè)計(jì)方案，從而使工程建筑不僅造型美觀大方，且工程造價(jià)科學(xué)合理。將優(yōu)秀方案進(jìn)行比較時(shí)，可采取成本——效益的方法進(jìn)行分析，確定最終的設(shè)計(jì)方案。要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際需要進(jìn)行單體詳細(xì)設(shè)計(jì)，向設(shè)計(jì)

3、單位提倡應(yīng)用技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中的價(jià)值工程方法，通過(guò)細(xì)化功能，去掉多余功能，重點(diǎn)控制造價(jià)較高的功能，不斷降低工程造價(jià)，盡量付出最小的代價(jià)達(dá)到最優(yōu)效果。2、推行限額設(shè)計(jì)所謂的限額設(shè)計(jì)指的是依照投資估算的初步設(shè)計(jì)以及設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，依據(jù)初步設(shè)計(jì)總概算的控制施工圖進(jìn)行設(shè)計(jì)。把上階段通過(guò)審核的工程量和投資額分到各專(zhuān)業(yè)，再分到各分部工程和單位工程。各專(zhuān)業(yè)首先要保證其使用功能，再根據(jù)限定額設(shè)計(jì)和篩選方案，同時(shí)要嚴(yán)格控制好施工圖設(shè)計(jì)和技術(shù)設(shè)計(jì)發(fā)生不合理的變更，從而確?？偼顿Y額的有效性和合理性。7必須要積極的推動(dòng)限額設(shè)計(jì)的實(shí)行，健全設(shè)計(jì)責(zé)任制，這就要求設(shè)計(jì)人員既要對(duì)工程的費(fèi)用定額和預(yù)算定額有一定的

4、了解，還必須能夠通過(guò)對(duì)整個(gè)工程投資的估算獲得設(shè)計(jì)概算。因此，必須確保各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)技術(shù)能夠滿足建筑功能方面和求需要的技術(shù)指標(biāo)，制定科學(xué)合理的雙贏戰(zhàn)略，對(duì)投資限額實(shí)施綜合全面的分析，確保投資限額不會(huì)超出預(yù)定額度，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)造價(jià)管理人員要和設(shè)計(jì)人員進(jìn)行有效配合和合理溝通，能夠及時(shí)準(zhǔn)確的提供有效、可靠地的項(xiàng)目基礎(chǔ)資料。與此同時(shí)，還應(yīng)根據(jù)投資估算制定有效的設(shè)計(jì)限額，建立一套嚴(yán)格的激勵(lì)獎(jiǎng)懲制度，把只重技術(shù)而不重經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象克服，還要分析、比較同類(lèi)別的建筑技術(shù)指標(biāo)，從而達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)，合理控制成本的目的。3、嚴(yán)查施工計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)在工程施工前，相關(guān)部門(mén)對(duì)施工圖質(zhì)量和技術(shù)上的合理性、施工上的可

5、靠性、工程造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核，從多方面、多角度對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行全面的審核工作，以求得提高設(shè)計(jì)的質(zhì)量，避免一些因設(shè)計(jì)因素而出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)損失。施工圖設(shè)計(jì)階段要進(jìn)行市場(chǎng)成本水平的調(diào)研，做好全方位的成本預(yù)算，盡量做到到經(jīng)濟(jì)、實(shí)惠又不失質(zhì)量。二、招標(biāo)階段的成本控制1、編制完善而準(zhǔn)確的招標(biāo)文件按照“招投標(biāo)法”的規(guī)定，對(duì)于公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)的項(xiàng)目，應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件是整個(gè)招標(biāo)過(guò)程所遵循的法律性文件，是投標(biāo)和評(píng)標(biāo)的依據(jù)，關(guān)系到招標(biāo)的成敗以及履約的順利程度。招標(biāo)文件必須包含招標(biāo)的范圍和方式、工期及質(zhì)量要求、投標(biāo)報(bào)價(jià)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、付款方式、結(jié)算方式評(píng)標(biāo)方法等主要

6、內(nèi)容。7為做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、篩選、分析和總結(jié)各類(lèi)有價(jià)值的數(shù)據(jù)與資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行仔細(xì)鑒別、分析和評(píng)價(jià)，對(duì)招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，為后續(xù)的評(píng)標(biāo)及施工整個(gè)過(guò)程提供嚴(yán)密的保障。2、重視投標(biāo)文件澄清會(huì)議中標(biāo)前的詢標(biāo)澄清是保證成本控制效果的必備環(huán)節(jié)，應(yīng)引起招標(biāo)單位的足夠重視。由于房地產(chǎn)招標(biāo)絕大多數(shù)采用低價(jià)中標(biāo)的原則，因而有些競(jìng)標(biāo)單位為了中標(biāo)，在投標(biāo)時(shí)有意漏報(bào)項(xiàng)目或針對(duì)一些報(bào)價(jià)要求不明確的部分采取模糊處理，待中標(biāo)之后提出增加費(fèi)用的要求，這對(duì)成本控制造成了威脅，處理不好還會(huì)影響招標(biāo)周期。3、加強(qiáng)工程合同管理和控

7、制合同是約束雙方當(dāng)事人明確各自的“責(zé)”、“權(quán)”、“利”關(guān)系并受法律保護(hù)的文件，合同管理的健全與否，直接影響到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。簽訂嚴(yán)密的施工合同十分重要，它是施工階段造價(jià)控制的重要依據(jù)。招標(biāo)單位必須增強(qiáng)合同的法律意識(shí)，增強(qiáng)合同條款的嚴(yán)密性。對(duì)直接影響工程造價(jià)的有關(guān)條款，如工程質(zhì)量要求、工期要求、合同價(jià)款的計(jì)價(jià)方式和條件、合同價(jià)款調(diào)整原則與條件、主要材料價(jià)格的取定方法與調(diào)整條件、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用包干的內(nèi)容、違約爭(zhēng)議等都要明確而詳細(xì)的約定。三、建安工程施工階段的成本控制7施工階段的成本控制是實(shí)施建設(shè)工程全過(guò)程成本管理的重要組成部分，采取