房企開發(fā)成本全過程管控的對策和要點(diǎn)

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1、房企開發(fā)成本全過程管控的對策和要點(diǎn)控制開發(fā)成本是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)集約經(jīng)營，繁榮我國住房市場的一個(gè)重要手段。認(rèn)真做好住宅產(chǎn)品開發(fā)成本的控制，應(yīng)是我們不斷探索的課題。房地產(chǎn)企業(yè)已告別“囤地”暴利時(shí)代，現(xiàn)回歸精細(xì)管理中，而當(dāng)務(wù)之急是需做好項(xiàng)目成本的控制工作。房地產(chǎn)開發(fā)成本全過程的控制主要是有以下幾個(gè)階段：一、征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)處置階段。征地和拆遷補(bǔ)償、安置費(fèi)的控制關(guān)鍵是建設(shè)項(xiàng)目的選址，首先必須符合城市總體規(guī)劃，還要考慮地理位置、交通狀況及環(huán)境因素等。如果地理所處土質(zhì)差、就不宜造房，會(huì)增加很多加固地基的費(fèi)用；擬征地上有太多的地上建筑物、構(gòu)筑物以及地下管線等，其成本就增加不少，毗鄰有

2、隱性爭議的也會(huì)造成煩瑣的長時(shí)糾紛，等等，任何一項(xiàng)沒調(diào)查清楚的“隱患”都會(huì)推高開發(fā)成本。如果不透切了解國家和地方關(guān)于征地、拆遷的一系列法規(guī)、政策情況，也會(huì)失策，造成重大不可逾回的損失。二、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)辦理階段?？辈煸O(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)的控制將前期費(fèi)用分為行政事業(yè)性收費(fèi)和工程服務(wù)性收費(fèi)兩部分。對前一部分需以公關(guān)爭取各項(xiàng)優(yōu)惠政策取得來降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?？碧健⒃O(shè)計(jì)等前期工程任務(wù)的發(fā)包，必須按照現(xiàn)行招投標(biāo)法與地方習(xí)慣約定進(jìn)行，通過多輪議標(biāo)等合理招標(biāo)方式確定中標(biāo)單位，在合理低價(jià)位上爭取素質(zhì)高的施工單位選進(jìn)來。設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)一定要與項(xiàng)目的市場定位相適應(yīng)，不要過度追求高、新、美東西，惜得舍除多余的

3、功能和裝飾體，積極推行價(jià)值系統(tǒng)工程的管理。通常工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)中，不合理的設(shè)計(jì)方案或低水平人做出的設(shè)計(jì)是浪費(fèi)驚人的。設(shè)計(jì)前一定要摸清沒計(jì)單位的承接能力，并需由對方給開發(fā)商先做出優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。為了做專、降低成本，設(shè)計(jì)方案人宜與施工圖設(shè)計(jì)分開做，而且要指定設(shè)計(jì)落實(shí)到有實(shí)力、有水準(zhǔn)的具體人頭上；同時(shí)，設(shè)計(jì)前必須向設(shè)計(jì)單位提出項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)限定指標(biāo)。三通一平工程費(fèi)用，也是前期工程費(fèi)控制的重點(diǎn)。不要輕視其土、石方工程，也需有合理的調(diào)配方案。不然，多次搬運(yùn)處置會(huì)費(fèi)時(shí)費(fèi)錢。通?？山Y(jié)合土建建筑施工招標(biāo)時(shí)、一同組價(jià)綜在總價(jià)中發(fā)包，以便節(jié)省部分成本。施工圍墻和路基安排、臨時(shí)用水、用電線路的敷設(shè)，一定

4、要兼顧小區(qū)建成后道路管網(wǎng)的需要進(jìn)行綜合計(jì)劃和安排，切忌重復(fù)建設(shè)，增加成本。三、建安四個(gè)階段的造價(jià)控制對策或要點(diǎn)。（一）、決策階段的難題和對策：1、加強(qiáng)項(xiàng)目投資決策的科學(xué)性、系統(tǒng)性，準(zhǔn)確市場定位、完善可行性風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制。2、推行價(jià)值系統(tǒng)工程的管理，采用各種科學(xué)客觀的方法，盡量用較少的投資，爭取到最大的效益。3、要維持決策的前后連貫和堅(jiān)持快速做出的適應(yīng)調(diào)整反應(yīng)。確保前期計(jì)劃的完整性、系統(tǒng)性、合理性和科學(xué)性，盡量避免后期調(diào)整帶來的震蕩和成本的攀升。（二）、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制要點(diǎn)：房地產(chǎn)項(xiàng)目初步控制規(guī)劃方案及詳規(guī)設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)的程度約60%，施工圖設(shè)計(jì)階段，影響工程造價(jià)程

5、度約為30%，招標(biāo)發(fā)包控制和施工階段通過技術(shù)措施節(jié)約工程造價(jià)的可能性僅為10%左右，這表明規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制是建安工程費(fèi)控制的關(guān)鍵。1、項(xiàng)目的初步控制方案一定找有實(shí)力的規(guī)劃院做，況且需根據(jù)項(xiàng)目特征，宜與實(shí)力強(qiáng)有專業(yè)規(guī)劃院合作。并要考查規(guī)劃設(shè)計(jì)單位與圖審機(jī)構(gòu)的合作關(guān)系是否融洽，避免非合理圖審引起造價(jià)增加。2、對于商業(yè)等特殊的非住宅開發(fā)項(xiàng)目，宜在企業(yè)內(nèi)發(fā)展建立專門的工程設(shè)計(jì)管理部門，制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)要求和下達(dá)設(shè)計(jì)任務(wù)，并對設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案和施工圖進(jìn)行審核；對工程項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式、裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料設(shè)備選型、設(shè)計(jì)的合理性和安全性等進(jìn)行全面的評估和審核。其督查手段有：1）通過招標(biāo)和方案

6、競賽，縮短設(shè)計(jì)周期和優(yōu)化規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案；2）按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算來控制初步方案設(shè)計(jì)；3）通過合同對勘察設(shè)計(jì)單位明確規(guī)定責(zé)任，避免誤勘帶來的設(shè)計(jì)失誤；4）監(jiān)控國家頒布設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的合理應(yīng)用及企業(yè)內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的修訂完善等。3、對設(shè)計(jì)單位落實(shí)限額設(shè)計(jì)：設(shè)計(jì)單位大都是事業(yè)單位轉(zhuǎn)制過來的，以往普遍存在著市場經(jīng)濟(jì)觀念較淡薄的“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”現(xiàn)象。加上有些房開商對設(shè)計(jì)費(fèi)的發(fā)包沒有按項(xiàng)目難易程度掛鉤，其套用標(biāo)準(zhǔn)都按建筑面積或投資額計(jì)算，就很不利于設(shè)計(jì)單位在有限的工錢內(nèi)去做出好方案來交差。設(shè)計(jì)單位為節(jié)省成本，不得不“偷工”從簡，從而造成方案不合理或設(shè)計(jì)過于保守，事實(shí)恰恰是省了小筆的設(shè)計(jì)

7、費(fèi)卻增了大額的工程費(fèi)。在設(shè)計(jì)任務(wù)書或投資估算上規(guī)定造價(jià)的限額，并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤，對設(shè)計(jì)單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)節(jié)賞超罰。4、積極實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制。分步進(jìn)行監(jiān)控，若設(shè)計(jì)單位不能按步達(dá)標(biāo)，則盡快解除設(shè)計(jì)合同。5、設(shè)計(jì)要有細(xì)度，力求每個(gè)環(huán)節(jié)和節(jié)點(diǎn)都到位明了，從而避免設(shè)計(jì)變更帶來的成本增加或與施工單位的結(jié)算時(shí)產(chǎn)生困難。（三）、招標(biāo)階段的成本控制：通過施工招投標(biāo)，促進(jìn)公平競爭，降低工程造價(jià)，縮短工期，提高工程質(zhì)量。但需要注意到幾個(gè)問題：1、該省得得省，不該省的不能省，要控制性地達(dá)成合理低價(jià)。2、盡可能做