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《房地產(chǎn)開發(fā)項目動態(tài)成本管控要點》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、房地產(chǎn)開發(fā)項目動態(tài)成本管控要點摘要：隨著房地產(chǎn)市場的逐步規(guī)范化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的全過程成木管理體系也逐步規(guī)范化和精細化，以適應市場的快速發(fā)展，保證項目成本管理的可控性。全過程成本管理體系包括?目標成本、動態(tài)成本及成本后評估管理等三個重要方面，其中動態(tài)成本的管控難度和規(guī)范化又是重中之重，它決定了項目成本能否按照既定的成本目標執(zhí)行落地，但實際管理過程屮容易出現(xiàn)成本失控，因此文章重點論述工程動態(tài)成本的管控要點。關鍵詞：動態(tài)成本；全過程成本管理；科目體系；目標成本1動態(tài)成本的精細化管控的前提1.1建立完善的成本
2、管理科FI體系科目體系的建立不是一成不變的，應根據(jù)企業(yè)自身的管理現(xiàn)狀而定。完善的成本管理科目體系應包含以下兩大一級科目:開發(fā)成木及開發(fā)費用。開發(fā)成本下的二級科目包含土地成本、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費及開發(fā)間接費；開發(fā)費用下的二級科目包含財務費用、營銷費用及管理費用。三級及三級以下的成本科目，可根據(jù)企業(yè)自身具體管理現(xiàn)狀詳細制泄。1.2根據(jù)科日體系制定目標成木按房地產(chǎn)項目開發(fā)節(jié)奏劃分，目標成本可分為可研階段、土地摘牌階段及擴初設計階段三個版本，擴初階段的目標成本可作為執(zhí)行版的目
3、標成本。企業(yè)也可根據(jù)自身開發(fā)節(jié)奏，制定施工圖階段的目標成本作為執(zhí)行版目標成木。1.3合約規(guī)劃體系合約規(guī)劃體系是在建立科目體系之后，為實現(xiàn)更為精細化的成本管控，結合企業(yè)自身現(xiàn)狀而建立的合約分判，將成木科目分判落地為預計的規(guī)劃合約。但合約規(guī)劃體系不是工程動態(tài)成本管控的必要前提。建立完善的成本管理科目體系及制定出執(zhí)行版目標成本后，便進入動態(tài)成本管理階段。2動態(tài)成本的概念及意義2.1動態(tài)成木的概念動態(tài)成本是在項目實施過程中的某一時間節(jié)點上的預計項S全成本，而非在此時間節(jié)點上的已發(fā)生成本。雖然項目動態(tài)成本會隨著項
4、目開發(fā)的推進而變化，但“動態(tài)”的重點是體現(xiàn)在時間上，而非成本本身數(shù)值上的動態(tài)。2.2動態(tài)成木的意義動態(tài)成本作為項目實施過程中的某一時間節(jié)點上的預計項目全成本，是用以與目標成本進行比對，同時比對不同時點上的動態(tài)成本，而后進行分析，研究動態(tài)成本與日標成木、不同時點動態(tài)成本之間產(chǎn)生差異的原因,及時規(guī)避成本超支風險，使得項目目標成本始終處于可控狀態(tài)，并能按既定日標落地，不超支。3動態(tài)成本管控要點3.1目標成本編制全面不漏項冃標成木是否全面、可行，是動態(tài)成本管控是否有效的基礎。如果在項日實施過程中，通過動態(tài)成木的
5、跟蹤發(fā)現(xiàn)目標成木有缺項漏項，有兩種處理方式：第一、無論是設計成果、施工方案的不足還是目標成本編制本身出現(xiàn)問題，如果發(fā)現(xiàn)嚴重的缺項漏項，對日標成木影響較人，則應第一時間修正目標成本，以保證動態(tài)成本比對的基礎合理有效。第二、項目全成本的構成科目通?？蛇_到200條左右，因此目標成本很難做到百分之百的全面，因此應在一級科冃（開發(fā)成本）下設置“不可預見費”作為開發(fā)成本下的二級科目，以解決對目標成本影響較小的缺項漏項的成木歸口問題。不可預見費的設置因企業(yè)的管控能力差異而異，通常不應超過開發(fā)成本的5%,以1%?3%為
6、宜。企業(yè)應隨著項目推進及時總結，不斷完成成本科目的設置，以減少目標成本編制缺項漏項的原因產(chǎn)生的成木占不可預見費的比例。3.2主動優(yōu)化成本執(zhí)行版目標成木確定后，容易出現(xiàn)的問題是，成木管控者被動等待動態(tài)成本因各種原因產(chǎn)生對成本管控不利變化。因此主動優(yōu)化成本就顯得尤為重要。成本管控者（開發(fā)部門、設計部門、成本合約部門、工程部門、營銷部門、財務部門等）定期（可以以月度為周期）回顧成本，主動發(fā)現(xiàn)問題。一旦發(fā)生的對成本冇積極作用的較大額度的優(yōu)化，應及時調(diào)整目標成木。3.3已發(fā)生成本的及時歸集在實際成本管控過程中，無
7、論是跨區(qū)域的大型開發(fā)企業(yè)，還是地域性的中小型企業(yè)，都存在成本游離的問題。即部分已發(fā)生成本因為種種原因沒有及時歸集到成木管理體系表單或者成木管理ERP系統(tǒng)的對應成木科目中，使得動態(tài)成本不能客觀、真實的反映成本現(xiàn)狀。發(fā)生這種情況的原因主要冇以下幾類：（1）設計變更、工程簽證等經(jīng)濟性文件沒有及時審批并歸集。（2）邊岀圖邊施工導致成本難以預計。（3）成本管理人員沒有將已簽訂合同或已審批的經(jīng)濟性文件及時歸集。由以上原因帶來的成本歸集不及時導致動態(tài)成本失準的問題，結合實際管理經(jīng)驗，可以通過定制ERP成木管理系統(tǒng)（非
8、0A系統(tǒng)）的方式得到很大程度的解決。根據(jù)企業(yè)自身情況，在系統(tǒng)內(nèi)建立成本科目體系、合約規(guī)劃體系、工作流審批體系以及報表體系，合同、補充協(xié)議、非合同性成本、簽證、設計變更等，審批完成后成本自動歸集。定制ERP系統(tǒng)的整個過程要在管理咨詢、軟件購買、實施推廣、服務器等方面上花費-泄費用,也可以通過表格、文字、流程等輔助形式，自己建立一套相對完善的線下管理體系，但這種脫離咨詢公司的線下管理方式，在體系建立和執(zhí)行上，對管理人員的要求相對更高。另外，如非
