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1、房地產(chǎn)項目動態(tài)成本管控實施要點探討王香均深圳市頤安投資集團有限公司【摘要】在房地產(chǎn)行業(yè)，微觀經(jīng)濟與宏觀經(jīng)濟結(jié)合得非常緊密。在國家近幾年嚴(yán)歷的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著銷售難和利潤低的雙重難題。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的成木管理能力更顯重要，傳統(tǒng)的靜態(tài)管理因其只能完成基木成木核算功能，對項目成木控制未能發(fā)揮積極作用的固有弊端而H益被淘汰出局，房地產(chǎn)項目動態(tài)成木管控接過了這個重?fù)?dān)，對房地產(chǎn)企業(yè)的成木控制起到了積極主控的作用。木文從4個層面：設(shè)計階段、招標(biāo)合同階段、施工過程管理階段、竣工結(jié)算階段
2、詳細(xì)分析了房地產(chǎn)項目動態(tài)成木管控實施要點?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項目；動態(tài)成木管控；設(shè)計；施工；竣工一方面，房地產(chǎn)企業(yè)具有地區(qū)分散、點多面廣的特定性質(zhì)，另一方面，房地產(chǎn)行業(yè)還受動用資金大、工期長、分商多、市場變動快、土地成木及利息金額高、資金回收期長、利潤變動大等特有因素的影響。所以房地產(chǎn)開發(fā)的成木全過程控制就顯得非常重要，房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)成木管理更是重中之重。房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)成木管理，主要指房地產(chǎn)企業(yè)通過目標(biāo)成木管理系統(tǒng)來對房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的成木（主要是限額設(shè)計、招標(biāo)、合同性成木和非合同性成木）進行預(yù)控、
3、跟蹤管理，并且根據(jù)工程項目的進度，及時核算項目各期/IX的實際動態(tài)成木和各類產(chǎn)品的動態(tài)成木，掌握項目成木實際使用情況；以目標(biāo)成木為控制線，對比實際動態(tài)成木與目標(biāo)成木，進行成木差異性分析，檢查前期的成木使用情況，為后期發(fā)生的項目成木提供決策和控制依據(jù)，以進行有效的成木控制和管理。下文將從設(shè)計階段、招標(biāo)合約階段、施工過程管理階段、竣工結(jié)算階段四個方面論述房地產(chǎn)項目動態(tài)成木管控的實施要點。1.房地產(chǎn)開發(fā)動態(tài)成木簡介從項目的開發(fā)成木可以分以下六部分：1、土地成木；2、前期費用；3、工程成木；4、營銷成木；5、
4、管理成木；6、財務(wù)成木。從成木的屬性來看，土地成本、管理費及財務(wù)成本在項B初期階段大部分可確定，其波動性小，可控性相對較??；前期費用、工程成本、營銷成本則會因為項B本身情況、涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測算差異較大的情況，如采取冇效措施，則可控性較強。房地產(chǎn)開發(fā)的實際操作過程包括：拿地、前期策劃、設(shè)計、規(guī)劃報建、建筑開發(fā)、預(yù)售、竣工結(jié)算、產(chǎn)權(quán)辦理等幾個階段，如果有總結(jié)開發(fā)經(jīng)驗的需要，還會包括一個項目后評價的環(huán)節(jié)。一般情況下，一個完整的房地產(chǎn)開發(fā)過程需要2?3年以上。房地產(chǎn)開發(fā)動態(tài)成本管理的要點主要階段
5、有：設(shè)計階段、施工階段。1.設(shè)計階段的動態(tài)成本管控設(shè)計是工程建設(shè)的關(guān)鍵，它對工程成本、建設(shè)工期、工程質(zhì)量以及建成以后能否獲得較好的利潤值起著決定性的作用。根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)，設(shè)計費一般只占建設(shè)項0總投資的2%左右，但設(shè)計工作對工程成本的影響程度達75%以上，因此設(shè)計階段在整個工程建設(shè)動態(tài)成本控制中具有重要的作用。將競爭機制運用到設(shè)計階段。實行方案設(shè)計、工程設(shè)計的招投標(biāo)制度，要有多個設(shè)計單位從中擇優(yōu)選定最佳的設(shè)計方案，并吸收未中標(biāo)單位好的設(shè)計要點，達到優(yōu)化設(shè)計方案0的。推行限額設(shè)計。在目標(biāo)成本明確后對設(shè)計單位
6、提出限額要求，如每平米用鋼量、含砼量、綜合機電、裝修、景觀單價標(biāo)準(zhǔn)等，設(shè)計人員采用新技術(shù)、新工藝反復(fù)優(yōu)化設(shè)計方案，達到安全可靠、經(jīng)濟合理的要求。確保項0設(shè)計達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，保證總投資額不被突破。建立獎懲制度。無論任何一方在安全可靠的情況下提出合理化建議，只要能奮效降低成本都應(yīng)適當(dāng)獎勵，以激勵各方人員設(shè)法降低工程成本。如我司投資的A項目，在幕墻工程中多次進行設(shè)計與成本優(yōu)化專題會議，經(jīng)業(yè)主方、投資監(jiān)理、設(shè)計方多次努力，將外幕墻體系在
7、達到原預(yù)期建筑方案效果的同吋，建造成本節(jié)約15%，在泛光照明、景觀、室內(nèi)裝飾工程實施限額設(shè)計，有效地預(yù)控制成本。2.招標(biāo)合同階段的動態(tài)成本管控這個階段進行的管理控制屬于事前管控的范疇，工程招標(biāo)投標(biāo)是決定實際成本的一個重要環(huán)節(jié)。組織一個專業(yè)水平高、經(jīng)驗豐富招標(biāo)班子，是招投標(biāo)獲得成本的基本保證，班子中應(yīng)包括企業(yè)決策層、成本造價人員、設(shè)計人員、工程管理人員、招標(biāo)采購人員等，各類專業(yè)人員之間應(yīng)分工明確、通力合作、協(xié)調(diào)發(fā)揮各自的主動性、積極性和專長，完成招標(biāo)工作。具體工作可以分為以下幾個方面：(1)甄選優(yōu)秀的投
8、標(biāo)單位。(2)制定工程量清單并進行合理預(yù)算，最終決定出招標(biāo)的控制價格。(3)分析研究工程的需要，制定招標(biāo)文件，確定評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。(4)科學(xué)詢標(biāo)評標(biāo)、商務(wù)談判，選擇最優(yōu)承包方或供應(yīng)商。(5)合同簽訂。通過投標(biāo)競爭來擇優(yōu)選定承包商或供應(yīng)商，不僅奮利于確保工程質(zhì)量和縮短工期，更有利于降低工程造價，是動態(tài)控制的一個重要手段，通過招標(biāo)確定合同的價格，把工程造價在工程前期用合同的方式確定，這樣冇利于鎖定0標(biāo)項0成本。合約管理是動態(tài)成本管理其一核心工作。通過合冋的方式來實
