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《房地產(chǎn)項(xiàng)目園林景觀工程的成本管控要點(diǎn)》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、房地產(chǎn)項(xiàng)目園林景觀工程的成本管控要點(diǎn) 綠城是豪宅產(chǎn)品的代名詞，中海是成本管控的利潤王，為什么這次選取這兩家企業(yè)的景觀成本來探討，是因?yàn)閦z認(rèn)為豪宅更需控成本，否則也不賺錢；而成本管控高手中海的景觀成本有哪些路數(shù)，更是需要我們?nèi)ズ煤醚芯康摹！ 【坝^工程，作為客戶感知房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要部分，讓房地產(chǎn)企業(yè)費(fèi)盡心思考量和打磨，但是，再需要投入的部分，也要考慮投入產(chǎn)出比?！ ∫弧⒕坝^工程成本的基本類別 景觀工程成本，一般包括室外土方工程、園林環(huán)境工程費(fèi)、園林土建工程、綠化工程、圍墻工程、景觀水電、物業(yè)及交通設(shè)施、室外零星設(shè)施、配套設(shè)施費(fèi)、游泳池、網(wǎng)球場、垃圾站、物業(yè)管理用房、其他配套用房
2、等?！ ∑渲校瑘@林環(huán)境工程指的是室外景觀、道路、綠化、景觀小品及相關(guān)設(shè)施等工程?！ @林土建工程包括硬質(zhì)鋪裝、道路、擋土墻、景亭、雕塑、廊架、水景、坐凳及垃圾桶等?！ 【G化工程包括喬木、灌木、花壇、盆景、植被及草坪的種植及養(yǎng)護(hù)，由于綠化工程往往是客戶在看房時(shí)能直觀感受到的敏感性成本，一般建議綠化投資額不低于園林環(huán)境工程費(fèi)總額的25%?！ 《?、景觀成本控制原則與重點(diǎn) 基于數(shù)據(jù)分析可提出以下關(guān)于景觀成本控制的4大原則： 第一，應(yīng)根據(jù)營銷定位匹配樓盤檔次，可參照同檔次樓盤的景觀投入水平?！ 〉诙M量選擇優(yōu)秀設(shè)計(jì)單位或著名設(shè)計(jì)師，不僅能夠有效優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，而且能夠提高產(chǎn)品知名度，把
3、握了景觀細(xì)節(jié)，就把握了效果，成熟的景觀設(shè)計(jì)成果能節(jié)約成本。 第三，選擇相匹配的材料及有實(shí)力的施工單位，保證設(shè)計(jì)效果的實(shí)現(xiàn)，設(shè)計(jì)再好，沒有好的施工單位來實(shí)施，同樣不能做出好的園林景觀?！ 〉谒?，為控制整體投資，應(yīng)合理分配。根據(jù)地塊分級，景觀投資不宜采用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)該在統(tǒng)一的投資水平上，根據(jù)土地分級采取景觀投入分級的策略，在重點(diǎn)區(qū)域，如會所、高端戶型、展示區(qū)、中央庭院景觀應(yīng)高于平均水平；相反，則可以適當(dāng)?shù)陀谄骄?，不均衡投入景觀成本，從而控制整體投入?！ 』谏鲜龃笤瓌t，可以基于以下重點(diǎn)來打造景觀，從而在實(shí)現(xiàn)成本管控基礎(chǔ)上，好鋼用在刀刃上?！ ∈紫龋鶕?jù)整體規(guī)劃土地分級策略在景
4、觀投資上相應(yīng)的提高重點(diǎn)位置及銷售賣場路線的景觀投資水準(zhǔn)?！ ∑浯?，在考慮景觀均好性的同時(shí)，適當(dāng)提高商業(yè)街區(qū)、展示區(qū)、水所、入口、中心庭院景觀檔次，以提升高品質(zhì)物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)?！ ≡俅?，依據(jù)高品質(zhì)物業(yè)景觀設(shè)計(jì)越來越重視軟景的趨勢，樓盤整體投資應(yīng)提高軟景投資比例?！ ∽詈?，在具有相對劣勢如朝向不好、周邊環(huán)境差的地塊，周圍應(yīng)適當(dāng)提高景觀投資水平，提高劣勢地塊的景觀標(biāo)準(zhǔn)即提高了整體樓盤的物業(yè)品質(zhì)；對于城市形象展示面和臨街區(qū)的地方，適當(dāng)?shù)奶岣咄顿Y比例是有必要的?！ ∪?、園林景觀工程成本管控 上海綠城園林景觀工程分為硬景和軟景兩個(gè)部分，硬景（含園林土建、水景、水電及附屬設(shè)施）面積約為35000
5、平方米；軟景（苗木綠化）面積約為60000平方米。經(jīng)估算造價(jià)為5467萬元?？偩坝^面積約為95000平方米，折合575元/㎡?！ ∮蓽y算分析表可知，造價(jià)比例相對較高的為：綠化費(fèi)37%，道路建造費(fèi)19%，特色鋪裝、小品、涼亭等其他構(gòu)件11%，水景8%，室外照明水電6%，此五項(xiàng)合計(jì)占造價(jià)的81%。是成本控制中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注部分?？傮w景觀成本分析詳見下表?！ ∮忠灾泻Ｊ彝鈭@林限額設(shè)計(jì)為例，會根據(jù)項(xiàng)目檔次來安排軟景、硬景的比例?！ ?.軟景 上海綠城軟景部分造價(jià)為2032萬元，其中：成本投入量最大的為中等喬木，占綠化部分投入成本的35％，第二的為大喬木及名貴樹種費(fèi)用，占總成本的15％，第三
6、的為小灌木，投入比例為16.03％。以上三個(gè)部分總投入比例合計(jì)為66％，占成本的一半以上，因此是重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。從面積分配比例來看， 灌木面積：草坪（含地被）面積比例為1:1，喬木：灌木、草坪面積比為1.3:1:1.2，成本投入比為6：2：1?！ ∩虾＞G城軟景綠化部分詳見下表?！ ≤浘熬G化分析如下表： 前十類大量苗木品種成本投入分析如下表： 此項(xiàng)目樹木的品種多樣，營造出不同的效果。值得注意的是，以上苗木、種植土價(jià)格為某地的當(dāng)?shù)貎r(jià)格，不同城市的價(jià)格有所不同，比如上海地區(qū)價(jià)格約高出南京20%~30%?！ ?.硬景 硬景部分造價(jià)為3435萬元，面積約為35000平方米。占總造價(jià)的
7、63%，按景觀總面積計(jì)算，折合361元/㎡。按硬景部分面積計(jì)算，折合981元/㎡?！ ∮簿胺治鲈斠娤卤??！ 〉缆贩治鲆娤卤恚骸 ?.特色鋪裝、雕塑、涼亭等 上海綠城的特色鋪裝種類較多，有廊架、木地臺、水景墻、旱景墻、臺階等內(nèi)容，其做法多樣，結(jié)合所處的環(huán)境及功能使用要求而為。特色鋪裝結(jié)合小品、涼亭等其他構(gòu)件對整個(gè)景觀綠化環(huán)境起到了“集中點(diǎn)題”、提升整體檔次的作用。特色鋪裝造價(jià)折合景觀總面積為39元/㎡。此部分可依不同的地形、設(shè)計(jì)理念予以增減。詳見下表?！ √厣佈b分析： 建筑
