豐寶商廈項目定位研究及營銷策劃思路初探.doc

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1、豐寶商廈項目定位研究及營銷策劃思路初探據(jù)介紹，豐寶商廈項目（以下簡稱“項目”或者“本項目”）處于貴港市繁華商業(yè)區(qū)，貴公司占有三至六層（約3000平方米/層）物業(yè)，商業(yè)面積總量約1.2萬平方米，這一體量符合建設(shè)一個綜合性商廈的要求，商廈的具體定位需要根據(jù)實際市場情況來研究確定。本人由于時間安排原因，未能到項目所在城市展開調(diào)研。在此，憑多年商業(yè)策劃經(jīng)驗，做一些簡單的探討，供參考。一、定位研究按照一般原則，項目可以考慮以下幾方面定位：（一）百貨類定位此類定位即為大型超市或者購物中心類商廈。這一類定位一般大而全，要求品位高。商品一般為大型超市（負一層）、珠寶金飾和美容養(yǎng)護（一層）、

2、日用百貨及家電副食品（二層）、服裝箱包皮具以及鞋帽（三樓）、文體用品及影音圖書（四層）、電腦產(chǎn)品及數(shù)碼產(chǎn)品（五層）、游戲及健身娛樂產(chǎn)品（六層）等。該類商廈注意引進品牌產(chǎn)品，部份出租攤位，兼營一些兒童游樂或者餐飲（麥當(dāng)勞之類）。寶豐商廈由于一二層屬于另一個產(chǎn)權(quán)人，并且經(jīng)營中，本人認為余下部份不太適合這一定位，尤其是在同一個中小城市中已有類似同質(zhì)化的商廈，是否引入競爭更應(yīng)該謹慎。（二）行業(yè)類定位本類定位只考慮以下三個比較可行的方向，至于家具家私、電信通信產(chǎn)品，五金類產(chǎn)品等不大合適本項目的行業(yè)，不在這里做一一研究。1、電子科技城及家電廣場考慮到項目的一二層經(jīng)營情況（一層為珍寶，二

3、層為家電賣場），本項目可以考慮聯(lián)合做強做大，因此考慮建設(shè)電子科技城和家電廣場，把三層和四層都開辟為家電城，延伸二層的經(jīng)營路線，聯(lián)合二層全線銷售和服務(wù)家電，剩余的五層和六層開辟為電子科技城（銷售電腦城和IT數(shù)碼產(chǎn)品為主）。之所以考慮把電腦IT行業(yè)考慮進去，主要是貴港市整體家電消費總量有限，本項目資源會過于富余，需要一個補充。2、個性化女性用品商廈以女性用品為主，孕嬰用品及兒童服裝為輔，建設(shè)一個個性化商廈。此定位可以參考南寧裕豐商廈。由于豐寶商廈體量與裕豐商廈相當(dāng)，單純的女性的用品無法全部消化完豐寶商廈的鋪面攤位，因此建議聯(lián)合跟女性比較關(guān)聯(lián)的孕嬰用品及兒童服裝產(chǎn)品共同進駐。女性

4、用品大致包括：時裝、鞋帽、箱包、飾物、美容養(yǎng)護、內(nèi)衣、皮具等。3、綜合類服裝城以服裝鞋帽箱包為主的大型日用百貨批零市場，包括針織和布匹，產(chǎn)品必須大眾化，以中檔產(chǎn)品為主。產(chǎn)品規(guī)劃形式可以參考南寧的新和平市場。（三）綜合類健康會所貴港市全市區(qū)總?cè)丝诔^500萬，其中市區(qū)人口約60萬，城市經(jīng)濟相當(dāng)發(fā)達。國家一類內(nèi)河港口貴港去年港口實現(xiàn)貨物吞吐量4千多萬噸，集裝箱吞吐量超過10萬標(biāo)準(zhǔn)箱。在港口經(jīng)濟如此發(fā)達的大都市里，健康休閑會所的發(fā)展卻很落后。健康休閑會所是目前都市生活比較時尚的高層次的生活方式會所的主要經(jīng)營內(nèi)容有泡澡和水療、桑拿、健身保健、美容養(yǎng)護、浴足按摩、咖啡飲食、休閑網(wǎng)吧、

5、水果吧、足球吧、游戲室、美體室、影視娛樂室、太空艙睡眠區(qū)以及氧氣吧、水晶吧等各類休閑室等。在深圳市比較大的綜合類健康會所就有皇室假期、太平洋休閑超市和深圳嘉年華等七家，最早開業(yè)的深圳嘉年華健康會所（1.2萬㎡）至今已有12年，業(yè)績一直良好。此類會所整合了絕大部分的休閑消費資源，長處在于一站式休閑消費，消費觀念新穎、高端服務(wù)，接待能力強，產(chǎn)出快，效益好，廣受歡迎。按照貴港市的目前的城市規(guī)模，可以容納一家超過1萬㎡的綜合類健康休閑會所。本項目因為最重要的一二層物業(yè)不屬于貴公司所有，無法把會所最基本的水療項目安排在一層，此定位有一定難度，除非可以把水療和泡澡安排在六層。南寧市曾有

6、類似的會所“銘湖嘉年華健康會所”（后來更名“芬蘭谷”），由于項目的前期策劃和后期營銷工作不得要領(lǐng)，致使項目最終夭折。此定位因為關(guān)系到消費習(xí)慣和客戶培養(yǎng)，沒有相當(dāng)有實力的營銷策劃水平，請謹慎介入。不過本人有信心做好類似項目。項目定位綜述：項目定位除根據(jù)市場來確定以外，還要根據(jù)企業(yè)自身的實際情況來定。有些定位很好，但不一定合適某些公司來經(jīng)營。有些定位雖然不是很準(zhǔn)，但有些公司有資源而且執(zhí)行力很強，也可能做得很好。本人沒有實際現(xiàn)場考察貴港市，不明了當(dāng)?shù)厥袌銮闆r，但根據(jù)多年實踐經(jīng)驗，建議參考定位研究的第二部份（行業(yè)類定位）。二、產(chǎn)品規(guī)劃（一）形象規(guī)劃和包裝項目形象規(guī)劃關(guān)乎品牌的建立和

7、推廣。本項目的案名、立面設(shè)計以及色彩運用等，都必須建立一整套行之有效的方案。這一方案必須對項目的品牌建立和營銷非常行之有效，不能是花架子。項目內(nèi)部規(guī)劃必須以人為本，中高檔規(guī)格，時尚設(shè)計，攤位多用飾物和射燈裝配，墻體公共位置等地方，要預(yù)留廣告位置。項目外墻最好也能設(shè)計預(yù)留一些大型廣告牌位置，以供入駐的品牌商家使用。（二）交通規(guī)劃交通規(guī)劃要根據(jù)不同的商業(yè)形態(tài)來確定的，但有一點原則是相同的，就是交通全部為商家和客戶服務(wù)。不利于商家的交通規(guī)劃要盡量避免。在此就交通規(guī)劃注意事項做一些說明：1、大門口交通項目大門交通必須通暢，