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1、別墅定價比較因素細(xì)化因素權(quán)重本案中冶·海西國際當(dāng)代·鳳凰谷十里藍(lán)山外部因素自然環(huán)境10%1009090100生活配套10%100909090內(nèi)部因素地段區(qū)位8%100100100100產(chǎn)品形態(tài)10%100808090升值潛力5%10010090100社區(qū)規(guī)劃10%1009090100戶型產(chǎn)品15%1009080100項目品質(zhì)10%1009090100物業(yè)管理5%100909090開發(fā)商品牌17%10010010090合計100%100%929095.8綜合比值100%92.0%90.0%95.8%參考報價（去除精裝、返租后的毛坯價）
2、760076906200修正價格826185446472權(quán)重40%40%20%價格確定（毛坯）8016針對參照項目，扣除掉精裝以及返租等影響評判因素后，通過市場比較法測算，得出本案的毛坯價約為8016元/㎡?！獌r格測算定價建議-別墅產(chǎn)品定價：項目預(yù)計2017年12月入市，綜合考慮以下因素，建議別墅價格區(qū)間在30000-35000元/㎡（精裝），總價段控制在300-500萬。定價參考因素一：在售典型別墅價格綠城項目作為本案核心競品，產(chǎn)品定價極具參考意義在售典型別墅價格項目單價總價綠城桃李春風(fēng)25000-26000200-450定價參
3、考因素二：產(chǎn)品亮點（高贈送率）定價參考因素三：自然增長率（房價漲幅）定價參考因素四：院子系列產(chǎn)品品牌號召力在“小面積低總價“同時做到贈送庭院，露臺，地下室，更有精裝別墅＋中式精致園林。由于項目入市時間在2017年底，預(yù)計該板塊項目價格將有不同幅度上漲。泰禾集團作為閩系房企領(lǐng)頭羊，旗下核心產(chǎn)品“院子系”在業(yè)內(nèi)及客戶群體中具有一定的口碑和認(rèn)可度。建議別墅價格區(qū)間30000-35000元/㎡（精裝）產(chǎn)品上保留”院子”特色的同時，通過高贈送率獲得更高的溢價預(yù)計入市有5-10%時間增值“院子系“產(chǎn)品帶來的高品牌溢價1.檢測儀基本原理與結(jié)構(gòu)(1
4、)基于節(jié)流原理的測頭測量時將接頭下端與加機油口嚴(yán)密相接，測頭傳感線與表相接。B孔與大氣相通。當(dāng)發(fā)動機曲軸箱有氣體竄出時，竄氣以速度V通過中心孔排入大氣，由于中心孔有氣體流過，A點壓力PA便低于大氣壓力，B點為大氣壓力P0。于是，在支管中的A、B兩端便產(chǎn)生壓力差P0-PA，它使空氣由B點流向A點。大氣壓力P0是一個定值，而A點壓力PA是隨中心孔竄氣流速V的變化而變化。即竄氣量的大小決定著支管中空氣流速的大小，這樣只要測出支管中空氣流速的大小，便可得出曲軸箱竄氣量。為達(dá)到這一目的，在支管中串聯(lián)一個靈敏度很高的測頭。(2)測頭信號的轉(zhuǎn)換測
5、頭為熱敏元件，當(dāng)一恒定電流通過加熱線圈時，其熱敏元件內(nèi)溫度升高并于靜止空氣中達(dá)到一定數(shù)值。此時，其內(nèi)測量元件熱電偶產(chǎn)生相應(yīng)的熱電勢，并被傳送到測量指示系統(tǒng)。此熱電勢與電路中產(chǎn)生的基準(zhǔn)反電勢互相抵消，使輸出信號為零，儀表即指在零位。若測頭熱敏元件有空氣流過時，因熱交換使熱電偶熱電勢發(fā)生變化，并與基準(zhǔn)電勢比較后產(chǎn)生微弱差值信號，經(jīng)儀表內(nèi)放大器放大推動表頭上作，顯示出竄氣量的大小。(3)測量儀表測量儀表由放大電路、表頭、按鍵、微調(diào)器、指示燈和傳感器線插孔等組成，如圖2-7c所示。放大電路的作用是將傳感器的信號放大處理后傳給表頭并轉(zhuǎn)換成竄氣
6、量值顯示。當(dāng)電源鍵按下時，電源指示燈亮，未檢測時表頭指針應(yīng)指向零位。否則，可通過電源微調(diào)鈕調(diào)整。按鍵分兩檔，按低檔時測值在表頭的上行刻度顯示，按高檔則在下行刻度顯示。2.測試過程1)調(diào)整測量表頭。按下電源鍵和低檔鍵，傳感器線插入插孔，測量接頭平放，中心孔無氣流通過，將表頭指針調(diào)整到零位。2)堵塞曲軸箱各通風(fēng)口、油尺孔等．僅保留加機油口為竄氣口。3)氣壓制動汽車的發(fā)動機須拆除空氣壓縮機，以免氣體通過回油孔充入曲軸箱，影響竄氣量的測量。據(jù)試驗，EQ6100-1和CA6102發(fā)動機在2000r/min穩(wěn)定運轉(zhuǎn)時，竄入曲軸箱的氣量為5L/m
7、in，為簡化測試，可不拆空壓機，只是從曲軸箱竄氣量值中減去5L/min即可。4)起動發(fā)動機，在正常熱狀態(tài)下開始測試。3.結(jié)果分析1)與剛剛走合完畢的新發(fā)動機相比，在用發(fā)動機的曲軸箱竄氣量有一使用極限。例如EQ6100-1型發(fā)動機，穩(wěn)定在2000r/min而空壓機不工作時，若曲軸箱竄氣量達(dá)70-80L/min，說明氣缸活塞組磨損已到使用極限。2)在定期檢測中，若某次竄氣量測值突然明顯增加，則可能是活塞環(huán)對口所致；在變動工況測試時，若穩(wěn)定低速比高速時竄氣量大，說明活塞環(huán)磨損已接近使用極限。3)在某一穩(wěn)定轉(zhuǎn)速檢測時，若指針無規(guī)律按一定幅度
8、擺動，說明有拉缸或斷環(huán)故障。檢測進(jìn)氣管真空度1.檢測原理進(jìn)氣管真空度指進(jìn)氣管內(nèi)的進(jìn)氣壓力與外界大氣壓力之差。通過檢測該參數(shù)可評價發(fā)動機的氣缸密封性，主要是針對汽油機而言。檢測進(jìn)氣管真空度，大多數(shù)是在怠速條件下進(jìn)行，因為技術(shù)狀況良好的汽
