最新設(shè)計(jì)成本控制教學(xué)講義ppt.ppt

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1、設(shè)計(jì)成本控制我們對(duì)成本的理解所謂成本管理基于對(duì)成本管理的認(rèn)識(shí)，引入一個(gè)概念：價(jià)值工程。價(jià)值工程的基本公式是：V＝F／CV＝ValueF＝FunctionC＝Cost用一句話解釋：價(jià)值等于功能除以成本。在價(jià)值工程的三個(gè)概念里，設(shè)計(jì)部門控制的是F，成本部門和施工管理部門控制的是C，營(yíng)銷部門對(duì)外忽悠V，將V經(jīng)過(guò)包裝之后，再人為地放大一些。典型項(xiàng)目建安成本構(gòu)成分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)成本控制的重點(diǎn)100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%1、建安成本構(gòu)成中占比最大的前9項(xiàng)占據(jù)了總建安成本的79%；2、對(duì)以上9

2、項(xiàng)的控制決定成本控制的關(guān)鍵。13%8%4項(xiàng)79%9項(xiàng)4%12%9%8%6%31%3%3%2%建筑工程地下車庫(kù)配套工程外立面門窗外立面裝飾采暖工程基礎(chǔ)工程外保溫電氣設(shè)計(jì)成本控制九項(xiàng)重點(diǎn)案例：A、B項(xiàng)目容積率面積10萬(wàn)㎡、地下1.5萬(wàn)㎡、定位相同、同樣的售價(jià)形成兩個(gè)方案，僅僅是不可售面積比相差3%，比較盈利測(cè)算結(jié)果如下：A方案當(dāng)不可售面積比例20%時(shí)，其中13%為地下室面積，7%為地上不可售面積；B方案當(dāng)不可售面積比例17%時(shí)，其中11%為地下室面積，6%為地上不可售面積；綜上A地庫(kù)面積高于B約2300㎡，超出地庫(kù)成

3、本2300㎡x3000元/㎡=690萬(wàn)，A可售面積少于B約1150㎡，按1000元/㎡估算A損失的利潤(rùn)約115萬(wàn)，上述兩項(xiàng)合計(jì)A方案較B方案利潤(rùn)損失約800萬(wàn)，約合項(xiàng)目總體利潤(rùn)的1.1%?？墒郾瓤墒勖娣e80%不可售面積20%可售面積83%不可售面積17%贈(zèng)送面積雖然可以增加產(chǎn)品的買點(diǎn)，但贈(zèng)送會(huì)導(dǎo)致建安成本（包括結(jié)構(gòu)、門窗、保溫、外墻材料等）增加。在低地價(jià)的情況下，贈(zèng)送會(huì)導(dǎo)致的建安成本增加，會(huì)高于相應(yīng)攤薄的土地成本，從而影響利潤(rùn)，應(yīng)嚴(yán)格控制。贈(zèng)送贈(zèng)送面積↑建安成本↑利潤(rùn)↓體型系數(shù)能在一定程度上體現(xiàn)戶型平面的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

4、，會(huì)影響后續(xù)一系列諸如墻積比、窗積比、結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)性、外墻保溫材料選擇與厚度、門窗型材及玻璃選擇等，即便同等精細(xì)化控制造成的細(xì)微差異(如相差3%）也會(huì)造成可售面積單方成本的增加。單體表面積體型系數(shù)=單體體積體型系數(shù)案例（外保溫材料、門窗型材）:體型系數(shù)增大會(huì)造成保溫層厚度的增加。按保溫砂漿從2.5cm到3.5cm變化估算,外墻單方造價(jià)增加10元/平米,折合可售面積增加約8.3元/平米。如更換為25厚聚苯板或20厚擠塑板時(shí)，外墻單方造價(jià)增加30元/平米,折合可售面積增加約25元/平米。(按墻積比1.5,可售面積/建筑面

5、積80%估算)。體型系數(shù)增大也造成門窗型材成本增加。普通雙層中空玻璃必須采用貼膜、LOW-E玻璃或充惰性氣體等措施，按門窗單方成本增加100元/平米估算，折合可售面積增加約35元/平米。(按墻積比0.28,可售面積/建筑面積80%估算)綜上，外墻保溫層及門窗型材成本折合可售面積增加范圍約43-60元/平米。體型系數(shù)（對(duì)外保溫及門窗的影響）戶型基本模塊的選型：（對(duì)體型系數(shù)影響極大，稍有失控，會(huì)造成體型系數(shù)升高約3個(gè)百分點(diǎn)。）內(nèi)凹式空中花園（入戶花園）：（30層一梯兩戶的高層住宅，將一間面寬3米的臥室改為內(nèi)凹式空中花

6、園后，開(kāi)間內(nèi)外墻面積增為約3倍，因每戶重復(fù)出現(xiàn)，可導(dǎo)致整棟建筑體形系數(shù)升高約3個(gè)百分點(diǎn)。）單元拼接方式：（同樣類型的兩個(gè)建筑單元，20度夾角拼接相比較于平縫拼接，可視為增加了兩組山墻面積，可導(dǎo)致整棟建筑體形系數(shù)升高約2個(gè)百分點(diǎn)。）飄窗的設(shè)置：（同樣以30層一梯兩戶的高層住宅為例，全部臥室設(shè)置飄窗相比較于僅主臥室設(shè)置飄窗，體形系數(shù)約升高約2個(gè)百分點(diǎn)。）體型系數(shù)（對(duì)體型系數(shù)影響敏感的設(shè)計(jì)元素）優(yōu)于優(yōu)于優(yōu)于一梯二板式一梯四板式一梯二品字形一梯四蝶形窗積比與節(jié)能減排關(guān)系緊密，另一方面與建造成本的控制影響巨大;墻積比影響外

7、墻材料和保溫材料，與成本關(guān)聯(lián)較高。標(biāo)準(zhǔn)層外墻開(kāi)窗面積窗積比=標(biāo)準(zhǔn)層平面建筑面積標(biāo)準(zhǔn)層外墻面積墻積比=標(biāo)準(zhǔn)層平面建筑面積窗積比、墻積比控制標(biāo)準(zhǔn)：窗積比高層0.25影響因數(shù)排序影響程度說(shuō)明影響相對(duì)值影響絕對(duì)值Kg/m21、體型不規(guī)則平面需超限審查10%-15%5-7.51、體型：確保高寬比＜6，平面無(wú)不規(guī)則，避免超限審查高寬比超過(guò)6~710%-15%5~7.52、層數(shù)（高度）變化60—80米→80—100米(20-25層→26-33層)(底層6米,層高3米計(jì))10%（某些地區(qū)3%）5.0（某些地區(qū)1.5）2、層數(shù)（高

8、度）：很重要??！注意臨界高度60m、80m。60米以下→60~80米(12~19層→20~25層)(底層6米,層高3米計(jì))3%1.53、結(jié)構(gòu)方案(是否設(shè)轉(zhuǎn)換)4%-5%2-2.53、轉(zhuǎn)換：1個(gè)轉(zhuǎn)換層相當(dāng)于3個(gè)標(biāo)準(zhǔn)層；設(shè)轉(zhuǎn)換層對(duì)標(biāo)準(zhǔn)層有影響4、層高（每增加10cm）2%14、層高：層高每+10cm，含鋼量+1Kg/m2，鋼筋+6元/m2，整體成本+20元/m25、建筑構(gòu)造（