[精選]別墅地塊市場分析報告.pptx

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1、朗詩上海顧村地塊市場分析報告2008年3月15日目錄一、上海整體住宅和別墅市場分析二、寶山區(qū)域市場分析三、顧村概況四、顧村板塊市場分析五、競爭板塊六、附件一：上?！八母摺笔痉毒幼^(qū)七、附件二：顧村區(qū)域市場競爭個案列表一、上海整體住宅和別墅市場分析2007年別墅市場供應量154.60萬㎡,成交量為255.34萬㎡.供求比例0.6:1,呈現(xiàn)供不應求局面,價格范圍在12000-15000元/㎡之間。單月最高成交均價達18079元/㎡。2007年別墅市場上的兩極分化特征明顯，一是相對豪宅，一般都是在700-1500萬/套左右，這

2、一檔次銷售情況較好，另外是經(jīng)濟型的別墅，一般總價在400-600萬/套,此類別墅市場競爭加劇。2007年1—12月全市新建普通住宅成交均價為9484元/平方米，較06年均價9162元/平方米上漲了5.2%；在成交量方面，07年1—12月全市新建普通住宅合計成交約1900萬方，較06年全年成交量約1400萬方增加了35.7%，07年月均成交約158萬平方米。注：普通住宅指全部新建住宅類商品房剔除別墅、動遷配套住宅后的部分2007年1—12月上海內環(huán)內區(qū)域新建普通住宅成交均價為19303元/平方米，較2006年全年該均價17

3、100元/平方米上漲了12.9%；成交量方面，07年1—12月份合計成交250萬方，較06年成交量226萬方增加了10.6；07年內環(huán)以內區(qū)域普通住宅成交面積占全市的比例為13%，較06年16.3%的比重下降了3.3個百分點。2007年1—12月上海內外環(huán)間區(qū)域新建普通住宅成交均價為11132元/平方米，較06年的9461元/平方米上漲了15%，價格上漲迅速；成交量方面，07年1—12月份的成交600萬方，較06年565萬方增加了6.2%，；07年本區(qū)域普通住宅成交面積占全市的比例為31.2%，較06年40.7%的比重下

4、降了9.5個百分點。2007年1—12月上海外環(huán)以外區(qū)域新建普通住宅成交均價為6189元/平方米，較06年的5872元/平方米上漲了5.4%，；成交量方面，07年1—12月份合計成交1073萬方，較06年597萬方的成交量增加了79.7%；06年外環(huán)以外區(qū)域普通住宅成交面積占全市的比例為55.8%，較06年43%的比重增加了12.8個百分點。二、寶山市場分析-市場概況2007年寶山房地產(chǎn)市場行情隨著新盤供應量的郊區(qū)化，郊區(qū)商品住宅的成交比例也逐年增長，數(shù)據(jù)顯示，去年寶山區(qū)商品住宅成交量和2006年相比，上升65%，占全市

5、比重的11.5%，較2006年上升了2.8%。業(yè)內人士表示，從當前的房產(chǎn)成交區(qū)域看，郊區(qū)的商品住宅成交占全市的比例將進一步呈上升趨勢。寶山2007年樓市的行情火爆的主要原因，就是區(qū)域內新房供應量更為充足，去年共有212.31平方米的商品住宅被推盤上市，供求比為1：1.13，與同期全市1：1.43的供求水平相比，寶山新房供應情況明顯好于全市水平。2007年第四季度寶山區(qū)普通住宅成交均價為7773元/平方米，較第三季度均價7419元/平方米上漲了4.8%；本區(qū)第四季度合計成交普通住宅64.4萬方，較第三季度88.6萬方減少了

6、27.3%。期間，成交量逐月遞減，成交價格逐月遞增，其中12月成交均價達到了8408元/平方米，創(chuàng)下了新高。二、寶山市場分析-價量走勢二、寶山市場分析-單價面積曲線如上圖所示，該區(qū)的單價面積曲線呈現(xiàn)出7字型，說明面積為60—115平方米的戶型最受客戶的青睞。三、顧村概況-功能規(guī)劃顧村鎮(zhèn)位于上海北翼的工業(yè)重鎮(zhèn)―寶山區(qū)中西部，南瀕蕰藻浜、東臨寶鋼，西與嘉定衛(wèi)星城相連，北與羅店鎮(zhèn)接壤。地理位置具有相當優(yōu)勢，總面積41.66平方公里，總人口為8萬。顧村今后的發(fā)展將分為四大區(qū)域：滬太路以西約10平方公里的區(qū)域內形成中高檔居住區(qū)；外

7、環(huán)線蕰藻浜附近，形成7000畝的綠色生態(tài)林；滬太路以東，寶安公路南片4.6平方公里進行房地產(chǎn)開發(fā)，預計150萬平方米的體量；北片則以工業(yè)開發(fā)為主體的工業(yè)園區(qū)。園區(qū)總面積600公頃，一期規(guī)劃面積363公頃,已有10多個國家和地區(qū)的80多個項目落戶，并逐步形成了非織造新材料、醫(yī)用儀表、新型建筑材料、針織服裝、汽車配件、有色金屬等產(chǎn)業(yè)基地。規(guī)劃建設成為以一、二類工業(yè)為主的綜合性現(xiàn)代化工業(yè)園區(qū)。三、顧村概況-交通條件公路共和新路混合高架延伸段，滬太路、外環(huán)線、寶安公路貫穿整個顧村鎮(zhèn)，預計未來上海市區(qū)任何地方到顧村鎮(zhèn)的距離只需40

8、分鐘，從顧村到虹橋機場的距離也只要25分鐘。為此，寶山區(qū)已將顧村鎮(zhèn)定位為樞紐型城鎮(zhèn)。公共交通連接市區(qū)：公交701路、702路分別沿共和新路、滬太路進入市區(qū)。203路等班車直接駛入人民廣場。區(qū)內和區(qū)間：淞馬線、祁寶線、虎南線、北瀏線、彭羅線、淞安線、533、761等可以到達吳淞、寶山、嘉定以及江蘇太倉等周邊地區(qū)。軌道交