深圳南湖板快補(bǔ)充調(diào)查報告及開發(fā)策略建議-房地產(chǎn)策劃文案

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1、橋建項(xiàng)目策劃小組10/18/2021南湖板塊補(bǔ)充調(diào)查報告及都市桃源開發(fā)策略建議16橋建項(xiàng)目策劃小組10/18/2021第一章前言一、調(diào)查目的目前，南湖都市花園的規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)正在緊張，我們策劃小組的工作重點(diǎn)也轉(zhuǎn)入開發(fā)策略設(shè)計(jì)階段，為了對南湖板塊的競爭對手的開發(fā)策略做一個全面了解，并在此基礎(chǔ)上對公司的項(xiàng)目開發(fā)策略做初步建議，我們特對南湖花園板塊的主要在銷項(xiàng)目做此調(diào)查。二、調(diào)查實(shí)施單位本次調(diào)查現(xiàn)場實(shí)施由周小靖、袁西、張煒、潘繼征、徐婕、王艷玲共同完成，資料分析由周小靖、張國良、潘繼征、袁西、辛大揚(yáng)、王艷玲、徐婕共同完成，資料整理和文案寫作由周小靖完成。三、調(diào)查規(guī)模1、樣本數(shù)量：本次重點(diǎn)調(diào)查

2、的樓盤數(shù)量為8個，包括中央花園之碧云天，虹頂花園、新大地、成功花園、加州花園、華錦花園和江南庭園。2、樣本廣度：因開發(fā)策略屬于競爭策略之一，所以本次調(diào)查范圍僅僅陷于南湖花園板塊之內(nèi)。3、樣本深度：本次調(diào)查對個案深入程度重點(diǎn)在項(xiàng)目目前4P策略同第一次調(diào)查的變化，并企圖從這種變化中分析出對手的開發(fā)策略選擇。四、調(diào)查方法本次調(diào)查針對在銷項(xiàng)目區(qū)內(nèi)進(jìn)行了考察，去各售樓部進(jìn)行了詳細(xì)咨詢，并利用因特網(wǎng)進(jìn)行了個案資料收集，對部分項(xiàng)目疑點(diǎn)后來又進(jìn)行了電話咨詢。五、資料統(tǒng)計(jì)分析方法本次調(diào)查的資料統(tǒng)計(jì)是根據(jù)調(diào)查員調(diào)查記錄和所收集資料加以整理的，采用分析方法力求全面客觀。六、報告權(quán)威性說明1、資料完整性說明

3、：由于本次調(diào)查屬本策劃小組第一次調(diào)查，存在經(jīng)驗(yàn)不足的遺憾，所以有些信息沒有收集到，但就資料總量來說，足以保證本報告的完整性。2、資料真實(shí)性說明：對于各對手銷售效果情況、每期開發(fā)量情況、下一期開發(fā)量情況，很難取得真實(shí)資料，我們只能利用現(xiàn)有資料和科學(xué)方法進(jìn)行預(yù)測，本報告以“預(yù)估”加以標(biāo)記，特請決策者注意。16橋建項(xiàng)目策劃小組10/18/2021第二章主要調(diào)查成果統(tǒng)計(jì)分析一、南湖花園板塊項(xiàng)目分類同我們的第一次調(diào)查（2001年12月3日）相比，南湖花園板塊在售項(xiàng)目的“棋局”發(fā)生了新的變化，有些項(xiàng)目已經(jīng)售罄，有些項(xiàng)目進(jìn)入銷售尾期且有新的推盤動向，有些項(xiàng)目第一次調(diào)查未開盤，本次調(diào)查已經(jīng)變成現(xiàn)房，

4、現(xiàn)將這種“變化”列表比較如下：第一次調(diào)查便已經(jīng)售罄的項(xiàng)目第一次調(diào)查準(zhǔn)現(xiàn)房在售，本次全部售罄的項(xiàng)目第一次調(diào)查準(zhǔn)現(xiàn)房在售，本次調(diào)查少量尾盤在售的項(xiàng)目第一次調(diào)查期房預(yù)售，本次調(diào)查現(xiàn)房在售的項(xiàng)目第一次調(diào)查未開盤，本次調(diào)查在售的項(xiàng)目本次在銷項(xiàng)目，估計(jì)明年會有新盤推出項(xiàng)目兩次調(diào)查都沒有銷售，但估計(jì)會在明年會推盤的項(xiàng)目祥和苑、溫馨苑、康樂苑、寧靜苑，寶安花園、華錦1期、松濤苑、頤和苑、新大地1期，江宏花園3期，經(jīng)典花園江南庭園2期，華錦2期加州花園、成功花園1期新世紀(jì)寶安家園、虹頂花園，新大地博雅苑、子期園，華錦花園3期、碧云天3期，虹頂花園2期，新世紀(jì)寶安2期南湖都市花園、江南庭院旁某項(xiàng)目共6個

5、（期）共4個（期）共2個（期）共2個（期）共4個（期）共4個（期）共2個(期)從上表個項(xiàng)目的變化中，我們可以得出如下結(jié)論：1、南湖花園板塊從當(dāng)初的整體規(guī)劃發(fā)展到今天，已變成一個項(xiàng)目密集的“大雜燴”；2、10多個（期）項(xiàng)目的全部入住或基本入住，使該板塊的生活氛圍和社區(qū)配套基本成熟，屬成熟大型社區(qū)；3、8個（期）在銷項(xiàng)目和明年2－3個新推項(xiàng)目將使本板塊的競爭壓力高居不下；4、在江宏花園、華錦花園和成功花園等3個低檔低價經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中，江宏花園已經(jīng)售罄，華錦第三期已轉(zhuǎn)入商品房開發(fā)，成功花園除了價格以外，其他從產(chǎn)品到環(huán)境均處弱勢，所以經(jīng)濟(jì)適用房對南湖板塊的低價沖擊力度將得到一定緩解，整個南

6、湖板塊將進(jìn)入全面轉(zhuǎn)型與初步升級階段；5、第一次調(diào)查和第二次調(diào)查的時間間距剛好一年，因此，從兩次調(diào)查在銷項(xiàng)目的變化情況可以初步估算出市場對南湖板塊的消化力大約在30－35萬方之間。一、板塊項(xiàng)目規(guī)劃布局總示意圖見如下南湖花園板塊項(xiàng)目規(guī)劃布局示意圖：16橋建項(xiàng)目策劃小組10/18/2021制圖：周小靖井岡山路南湖路巡司河路機(jī)場路機(jī)場北路機(jī)場二路機(jī)場三路洛梁路板塊現(xiàn)入口溫馨苑別墅區(qū)寧靜苑江南庭院未知項(xiàng)目華錦花園祥和苑江宏花園頤和苑康樂苑中央花園其碧云天新大地經(jīng)典家園加州花園寶安花園寶安花園電信虹頂花園新世紀(jì)寶安花園變壓都市桃源新凱利松濤苑成功花園現(xiàn)有路在建或者待建路已售罄項(xiàng)目整體尾盤在售項(xiàng)目

7、分期在售，有新動向公用設(shè)施本公司項(xiàng)目有可能推盤未知項(xiàng)目板塊現(xiàn)有入口板塊在建新入口在建新入口車站運(yùn)動中商中北16橋建項(xiàng)目策劃小組10/18/2021從上圖可以看出：1、整個南湖花園板塊的開發(fā)基本上是從井岡山路（板塊總?cè)肟谔帲┫蚰虾分饾u推進(jìn)；2、目前在銷項(xiàng)目基本上在機(jī)場路兩邊；3、在銷項(xiàng)目集中地帶也是整個板塊大型配套設(shè)施的密集地；4、本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢目前在南湖板塊屬于偏中位，如果洛梁路早日連通，其兩側(cè)的地塊將是南湖花園板塊下一個板塊密集點(diǎn)，本項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢也