廣州南湖板塊調(diào)查報(bào)告及都市桃源開發(fā)策略建議-【經(jīng)典報(bào)告】

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1、南湖板塊調(diào)查報(bào)告及都市桃源開發(fā)策略建議一、調(diào)查目的目前，南湖都市花園的規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)正在緊張，我們策劃小組的工作重點(diǎn)也轉(zhuǎn)入開發(fā)策略設(shè)計(jì)階段,為了對南湖板塊的競爭對手的開發(fā)策略做…個(gè)全面了解，并在此基礎(chǔ)上對公司的項(xiàng)目開發(fā)策略做初步建議，我們特對南湖花園板塊的主要在銷項(xiàng)目做此調(diào)查。二、調(diào)查實(shí)施單位本次調(diào)查現(xiàn)場實(shí)施由XX共同完成,資料分析由X共同完成,資料整理和文案寫作由X完成。三、調(diào)查規(guī)模1、樣本數(shù)量：木次重點(diǎn)調(diào)查的樓盤數(shù)量為8個(gè)，包括屮央花園之碧云天，虹頂花園、新大地、成功花園、加州花園、華錦花園和江南庭園。2、樣

2、本廣度：因開發(fā)策略屬于競爭策略之一，所以本次調(diào)查范圍僅僅陷于南湖花園板塊之內(nèi)。樣本深度：本次調(diào)查對個(gè)案深入程度重點(diǎn)在項(xiàng)目目前4P策略同第一次調(diào)查的變化，并企圖從這種變化屮分析岀對手的開發(fā)策略選擇。!1!調(diào)查方法本次調(diào)查針對在銷項(xiàng)目區(qū)內(nèi)進(jìn)行了考察，去各售樓部進(jìn)行了詳細(xì)咨詢，并利用因特網(wǎng)進(jìn)行了個(gè)案資料收集，對部分項(xiàng)目疑點(diǎn)后來又進(jìn)行了電話咨詢。五、資料統(tǒng)計(jì)分析方法本次調(diào)查的資料統(tǒng)計(jì)是根據(jù)調(diào)查員調(diào)查記錄和所收集資料加以整理的，采用分析方法力求全面客觀。六、報(bào)告權(quán)威性說明1、資料完整性說明：由于本次調(diào)查屬本策劃小組第一次

3、調(diào)查，存在經(jīng)驗(yàn)不足的遺憾，所以有些信息沒有收集到，但就資料總量來說，足以保證本報(bào)告的完整性。2、資料真實(shí)性說明：對于各對手銷售效果情況、每期開發(fā)量情況、下一期開發(fā)量情況，很難取得真實(shí)資料，我們只能利用現(xiàn)有資料和科學(xué)方法進(jìn)行預(yù)測，本報(bào)告以“預(yù)估”加以標(biāo)記，特請決策者注愿、O第二章、南湖花園板塊項(xiàng)目分類主要調(diào)查成果統(tǒng)計(jì)分析同我們的第一次調(diào)查（2001年12月3日）相比，南湖花園板塊在售項(xiàng)目的“棋局”發(fā)生了新的變化，有些項(xiàng)冃已經(jīng)售罄，有些項(xiàng)冃進(jìn)入銷售尾期且有新的推盤動(dòng)向，有些項(xiàng)冃第一次調(diào)查未開盤，本次調(diào)查已經(jīng)變成現(xiàn)房

4、，現(xiàn)將這種“變化”列表比較如下：第一次調(diào)查便已經(jīng)售罄的項(xiàng)目第一次調(diào)查準(zhǔn)現(xiàn)房在售，本次全部售罄的項(xiàng)目第一次調(diào)查準(zhǔn)現(xiàn)房在售，本次調(diào)查少量尾盤在售的項(xiàng)目第一次調(diào)查期房預(yù)售，本次調(diào)查現(xiàn)房在售的項(xiàng)目第一次調(diào)查未開盤，本次調(diào)查在售的項(xiàng)目本次在銷項(xiàng)目，估計(jì)明年會(huì)有新盤推出項(xiàng)目兩次調(diào)查都沒有銷售，但估計(jì)會(huì)在明年會(huì)推盤的項(xiàng)目祥和苑、溫馨苑、康樂苑、寧靜苑，寶安花園、華錦1期、松濤苑、頤和苑、新人地1期，江宏花園3期，經(jīng)典花園江南庭園2期，華錦2期加州花園、成功花園1期新世紀(jì)寶安家園、虹頂花園，新大地博雅苑、了期園，華錦花園3期、

5、碧云天3期，虹頂花園2期，新世紀(jì)寶安2期南湖都市花園、江南庭院旁某項(xiàng)冃共6個(gè)（期）共4個(gè)（期）共2個(gè)（期）共2個(gè)（期）共4個(gè)（期）共4個(gè)（期）共2個(gè)（期）1、從上表個(gè)項(xiàng)目的變化中，我們可以得出如下結(jié)論:南湖花園板塊從當(dāng)初的整體規(guī)劃發(fā)展到今天，已變成一個(gè)項(xiàng)目密集的“大雜繪”;2、10多個(gè)（期）項(xiàng)目的全部入住或基本入住，使該板塊的生活氛圍和社區(qū)配套基本成熟，屬成熟大型社區(qū);3、8個(gè)（期）在銷項(xiàng)目和明年2—3個(gè)新推項(xiàng)目將使本板塊的競爭壓力高居不下;4、在江宏花園、華錦花園和成功花園等3個(gè)低檔低價(jià)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目中，江宏

6、花園已經(jīng)售罄，華錦第三期已轉(zhuǎn)入商品房開發(fā)，成功花園除了價(jià)格以外，其它從產(chǎn)品到環(huán)境均處弱勢，所以經(jīng)濟(jì)適用房5、對南湖板塊的低價(jià)沖擊力度將得到一定緩解，整個(gè)南湖板塊將進(jìn)入全面轉(zhuǎn)型與初步升級階段;第一次調(diào)查和第二次調(diào)查的時(shí)間間距剛好一年，因此，從兩次調(diào)查在銷項(xiàng)目的變化情況可以初步估算出市場對南湖板塊的消化力大約在30-35萬方之間。二、板塊項(xiàng)目規(guī)劃布局總示意圖見如下南湖花園板塊項(xiàng)目規(guī)劃布局示意圖:板井岡山路康樂苑中央花園祥和苑其碧云天入口江宏花園松濤苑未知項(xiàng)目許建新入口機(jī)場三路新人地運(yùn)動(dòng)機(jī)場新世紀(jì)路寶安花河路午站丿j

7、屮北屮商牡場二路安花園凱利寶安花園成功花園南湖路制圖：周小靖現(xiàn)有路II在建或者待建路I已售罄項(xiàng)目II整體尾盤在售項(xiàng)冃分期在售，有新動(dòng)向公用設(shè)施II本公司項(xiàng)忖＞有可能推盤未知項(xiàng)目板塊現(xiàn)有入口板塊在建新入口1、從上圖可以看岀:整個(gè)南湖花園板塊的開發(fā)基本上是從井岡山路（板塊總?cè)肟谔帲┫蚰虾分饾u推進(jìn);2、目前在銷項(xiàng)目基本上在機(jī)場路兩邊;4、3、在銷項(xiàng)目集中地帶也是整個(gè)板塊大型配套設(shè)施的密集地;本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢目前在南湖板塊屬于偏中位，如果洛梁路早日連通，其兩側(cè)的地塊將是南湖花園板塊下一個(gè)板塊密集點(diǎn)，本項(xiàng)目的區(qū)域優(yōu)勢也

8、會(huì)得到改善。三、板塊在銷主要項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)描述項(xiàng)咲稱產(chǎn)^寺點(diǎn)中央花園之碧云天虹頂花園新世紀(jì)寶安花園新大地成功花園加州花園華錦花園2期布局都圍繞中心花園周邊，7采取中央花園和組團(tuán)相總體上成兩個(gè)半圍108畝土地由于被規(guī)劃中兵營式，密2個(gè)組團(tuán)，小高層靠近里邊空有一泄規(guī)模中心花層住宅朝向南偏北一點(diǎn)，保證對中央景觀的共孚，棟距比一期大有提高結(jié)合的方式，基本上每3棟樓成“小”字型圍合成一個(gè)組團(tuán)合