xx臺項目全程策劃案

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1、目錄第一部分：項目分析一、項目概況二、項目的優(yōu)劣勢分析（一）項目的優(yōu)勢分析（二）項目的劣勢分析三、項目的SWOT分析及相應營銷對策（一）項目的SWOT矩陣分析（二）相應營銷對策第二部分：項目定位一、項目目標市場定位二、項目目標客戶群定位三、項目物業(yè)形象定位第一部分：項目分析一、項目概況觀海臺項目是由深圳中建（蛇口）發(fā)展有限公司出資興建的商品住宅項目?，F(xiàn)根據(jù)有關圖文資料及實地調查結果整理其概況如下：觀海臺項目概況一覽表序號項目內容1地理位置南山商業(yè)文化中心區(qū)28號地塊2占地面積37415.2M23建筑面積133218.27M24面積分布商業(yè)面積（5910M2）

2、，住宅面積（102450.3M2），肉菜市場（1500M2），社區(qū)服務中心（300M2），托兒所（600M2），居委會（100M2）5建筑規(guī)模9棟27座6建筑風格新古典主義7建筑結構住宅部分鋼混剪力墻，群樓框架結構8建筑類型小高層、高層結合，一梯2~4戶9層數(shù)由南向北9、12、18層10戶數(shù)913戶11車庫及車位花園式車庫，共618個車位12戶型及面積2房2廳~5房2廳面積：80.61平方米~327.03平方米13主導戶型2房2廳、3房2廳、4房2廳14主導面積105~170平方米15園林規(guī)劃中式園林風格庭園廣場、雕塑、疊水、園林綠化16工程進度2001年1

3、0月15日開工，現(xiàn)已封頂，2003年竣工入伙。17周邊交通1)緊鄰規(guī)劃中的后海濱路、創(chuàng)業(yè)路、環(huán)東路、環(huán)南路、交通路網發(fā)達。2)公交建設落后，附近目前尚無大巴上落站，乘車往返市區(qū)非常不便。1)目前經后海路的公交線路較多，但從項目步行至車站約需10——15分鐘。18社區(qū)配套1)周邊地區(qū)目前配套分布有購物、飲食、教育、醫(yī)療等設施，如海雅百貨、北師大附小、海珠城酒樓、南油醫(yī)院、南油郵電局、南油文體中心等等。2)根據(jù)中心區(qū)規(guī)劃，片區(qū)還將有展覽中心、金融中心、體育中心、信息中心、文化廣場等。19周邊景觀東面：一覽無遺開闊海景；南面：近有小區(qū)綠化、水景，遠有高尚小區(qū)規(guī)劃景

4、觀；西南：有規(guī)劃中學校及運動場景觀；北面：中心區(qū)際展覽中心景觀。20周邊環(huán)境小區(qū)周邊目前為填?？盏丶敖ㄖさ兀＞百Y源豐富，永續(xù)無遮擋，遠眺可見香港、華僑城、世界之窗等秀麗景象。21會所設施游泳池、健身房、網球場、茶藝廊、棋牌閣、晨跑道、書畫廊、二、項目優(yōu)劣勢分析（一）項目優(yōu)勢分析依據(jù)項目現(xiàn)場和周邊環(huán)境情況顯示，本項目擁有自身的一些優(yōu)勢，具體而言，主要有以下幾方面：1、地處南山文化中心區(qū)，易受市場關注南山商業(yè)文化中心區(qū)東區(qū)未來將建成21世紀最具現(xiàn)代化氣息，深圳最大的純?yōu)I海住宅區(qū)。項目位于南山商業(yè)文化中心區(qū)景觀絕佳地段，優(yōu)勢不言而喻。隨著南山區(qū)的發(fā)展、西部通

5、道的建設，以及周邊地區(qū)規(guī)劃開發(fā)的不斷完善，該區(qū)的升值潛力將日益顯現(xiàn)。1、瀕臨深圳灣，海景資源豐富項目東面緊鄰深圳灣，空氣質素好，環(huán)境優(yōu)美，永享無敵海景。是項目的獨特優(yōu)勢和賣點。2、高尚濱海大社區(qū)初具規(guī)模項目周邊已初具規(guī)模的知名樓盤有：蔚藍海岸、招商海月、浪琴嶼、藍月灣畔、創(chuàng)世紀濱?；▓@、保利城、西海灣花園等。這些樓盤優(yōu)質社區(qū)形象深入人心，在南山以至深圳都具有相當?shù)闹?。高尚濱海社區(qū)已初具規(guī)模。這對二次置業(yè)者將產生極大的吸引力。3、相對鄰近樓盤，本項目的位置是社區(qū)組團內最好的本項目東面與海相鄰，北面與規(guī)劃中的展覽中心一路之隔。南面是安靜的高尚住宅小區(qū)，道路通

6、暢而不嘈雜，配套齊全而不靠近。視野開闊無遮擋。在社區(qū)組團內的位置優(yōu)勢非常明顯。5、新古典建筑風格，半圍合布局，庭院式組團，中式園林在片區(qū)獨樹一幟項目采用半圍合式布局及庭院式組團，像一個巨大的四合院，營造了傳統(tǒng)的親和力和私家尊貴感覺。為住戶提供了良好的交流空間和平臺，體現(xiàn)了以人為本的規(guī)劃理念。將溫馨、舒適提升到最高層次。本項目建筑風格獨特，規(guī)劃以自然為本色的中式悠閑庭園。使生活在本小區(qū)的住戶可以放松心情，陶冶性情。本項目的獨特風格將成為中心區(qū)樓盤中一道亮麗的風景。6、實用性強、利用率高的中式功能性水景園林目前市場上樓盤的園林設計大部分是以滿足觀賞為主的風格性園

7、林，實用性不強，可利用率低。本項目發(fā)展商一改傳統(tǒng)作風，為用戶實際利益著想，將小區(qū)園林規(guī)劃成為實用性強的功能性園林。這種體貼入微的園林規(guī)劃將成為本項目的獨有賣點，獲取市場認同。7、戶型結構合理，南北通透，景觀優(yōu)勢明顯項目的戶型設計空間感強，住戶活動空間大，功能獨立，開放空間與私密空間分離，項目座北向南，所以戶型大多南北通透，采光良好。兼之項目近海，住戶將享受清新、潔凈的自然風，這在深圳是比較少見的一個優(yōu)勢。8、“街坊式”會所，利于使用及自由溝通本項目規(guī)劃為“街坊式”會所，便于人與人之間的溝通及使用。同時，其“分布式”排布，不會因人流集中而喧鬧，業(yè)主可在寧靜中品

8、味高雅悠閑的生活。是本項目人本主義的又一體現(xiàn)。6、花