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1、都市領(lǐng)地商業(yè)部分經(jīng)營功能定位策劃報告第一部分、項目商業(yè)部分SWOT分析第二部分、項目商業(yè)部分全功能定位第三部分、項目商業(yè)部分營銷策略建議第四部分、項目商業(yè)部分推廣策略建議第一部分、項目商業(yè)部分的SWOT分析優(yōu)勢：1、企業(yè)戰(zhàn)略優(yōu)勢。安陽貞元集團擁有強勁的企業(yè)實力和科學的戰(zhàn)略思路。在本項目的整體運作上有計劃有目的地進行持有經(jīng)營。這不僅為項目的開發(fā)提供了保障，還為后期的統(tǒng)一經(jīng)營管理和各種商業(yè)應變提供了便利；1、內(nèi)生共振優(yōu)勢。項目所在區(qū)域相對成熟，為安鋼傳統(tǒng)商業(yè)圈，商業(yè)氛圍濃厚，消費力較大；2、交通便利優(yōu)勢。項目所處的安鋼生活區(qū)，在地理位置上處于安陽市泛中心區(qū)域。目前，安
2、鋼大道、文峰大道等城際交通網(wǎng)，圍合形成安陽周邊郊縣、城鎮(zhèn)消費黃金地帶。劣勢：1、空間位置劣勢。本項目地塊特征為成熟居住板塊，偏離市中心核心商業(yè)區(qū)。雖今后要打造安鋼商業(yè)圈板塊，但形成符合商業(yè)拓展的配套環(huán)境尚需時日；2、商業(yè)資源劣勢。本項目所在區(qū)域周邊現(xiàn)營商業(yè)檔次偏低，在商業(yè)整體號召力上明顯處于劣勢；3、連帶形象劣勢。本項目西面衛(wèi)東購物中心經(jīng)營現(xiàn)狀不佳，一定程度上影響本項目商業(yè)街的經(jīng)營信心。4、產(chǎn)品規(guī)劃劣勢。本項目正在施工A地塊是雙層商業(yè)建筑，面積均在100㎡以上，對后期招商與銷售有一定的實操難度；1、消費人群劣勢。所圈定的目標客戶只是單單針對項目周邊的投資客與自營商
3、戶，而忽視了安陽整體市場投放量及投資客承受能力，或多或少在價格和面積設置上略有偏差。機遇：1、消費升級機遇。安鋼廠區(qū)域內(nèi)生活經(jīng)濟能力和人均消費水平比較而言，普遍略高，消費結(jié)構(gòu)逐漸由生活性消費向享受型消費轉(zhuǎn)變。而整個區(qū)域內(nèi)的商業(yè)，也落后與區(qū)域需求的發(fā)展，在尋求商業(yè)業(yè)態(tài)檔次均衡的情況下，新商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展空間擴張；2、區(qū)域商業(yè)配套的機遇。隨著區(qū)域內(nèi)住宅及商務項目開發(fā)逐漸導入，本項目周邊的客源基礎將愈加豐富。這些群體的工作、交際、生活所產(chǎn)生的需求，呼喚本案的配套性商業(yè)供給。挑戰(zhàn)：1、多點競爭的挑戰(zhàn)。本案周邊2-3公里范圍內(nèi)，成熟商業(yè)實體和在建的大型購物中心從多個方向?qū)Ρ景感?/p>
4、成包圍態(tài)勢，未來激烈的市場競爭分流可以預見；2、商境融合的挑戰(zhàn)。物業(yè)的建筑形態(tài)和商業(yè)的經(jīng)營內(nèi)容有著密切的聯(lián)系。如何將精致商業(yè)、享用型消費嫁接到商業(yè)街之中，是關(guān)乎本案后期經(jīng)營成敗的關(guān)鍵性因素。3、市場培育的挑戰(zhàn)。雖然安鋼板塊具備了成熟的生活消費市場基礎，但是本案品牌商業(yè)基本處于空白狀態(tài)，市場培育階段難以避免。項目劣勢及威脅的規(guī)避：通過對項目SWOT的分析，我們了解了項目的優(yōu)劣勢以及項目所面臨的機會威脅。對于項目的優(yōu)勢及機會，在未來定位時要盡可能地發(fā)揮，同時對于劣勢和威脅，應主動采取措施去規(guī)避。以下是我司對項目劣勢及威脅的規(guī)避措施：·在硬件方面。由于項目建筑形式已確定
5、，需要從項目主題方面來提高項目的獨特性；另外，項目已經(jīng)開始施工，相當一部分硬件難以調(diào)整，考慮到商戶的需求，我們?nèi)匀徽J為，項目未動工步行街區(qū)應盡可能地進行硬件調(diào)整，以有利于項目未來主力店招商；·在招商方面。項目的建筑面積偏大，招商時需要通過大面積主力店的招商來帶動中小商戶的入駐，形成項目的競爭優(yōu)勢；·在銷售方面。時間控制上，要盡早啟動營銷策略，縮短銷售期，通過積蓄勢能在短時間消化可售物業(yè)；在價格方面，應更多考慮大面積店鋪的實際需要，制定出合理價格以吸引投資客戶，而且通過如租售連動，引入主力店等措施增強投資者信心；在資金壓力方面，可以采用多種戰(zhàn)略合作方式減少投資壓力，
6、盡量發(fā)揮項目整體規(guī)模以及商戶組合優(yōu)勢；·在經(jīng)營方面。項目將不可避免面臨培養(yǎng)期較長的問題，因此在業(yè)態(tài)規(guī)劃時，應盡可能地考慮更多選擇目的性業(yè)態(tài)。第二部分、項目商業(yè)部分全景功能定位1、項目的商業(yè)部分功能內(nèi)涵設定項目定性：STREETMALL（休憩式商業(yè)街區(qū)）——購物、餐飲、潮流的樂園項目功能定位：以提高居民品質(zhì)生活消費為目標的現(xiàn)代綜合性休閑商業(yè)廣場定位思路解析：安鋼板塊是安陽市成熟居住區(qū)之一，自身品質(zhì)和消費習性都屬于相對較高的水平。而項目處于該地塊的核心位置，是整個安鋼商圈文化的植入點和萌發(fā)處。在項目產(chǎn)品培育期間，需要大量的市場沖擊率高的主力店領(lǐng)航，以大眾民生商業(yè)為主共
7、同經(jīng)營，即容納部分接近于品質(zhì)生活的商務商業(yè)，伴隨整體消費水平提高，以最終實現(xiàn)代表性精致人居品質(zhì)生活商業(yè)中心的目標。即發(fā)揮主題商業(yè)輻射周邊消費的作用，又完善了小區(qū)的景觀和消費需求。1、項目的商業(yè)部分目標市場定位目標市場消費客群定位：核心客戶：安鋼板塊的“居住性消費”群體；重要客戶：安陽西北郊城鎮(zhèn)的“進城居民”，安鋼大道及文峰大道沿線等此區(qū)域“老安陽”居民邊緣客戶：“城市淘寶族”及部分白領(lǐng)人群偶得客戶：殷都區(qū)其他中高端消費群體及偶過消費群體2、項目主題形象定位形象定位:都市領(lǐng)地·風尚街區(qū)——安陽首家社區(qū)式休閑購物互動中心備選案名：都市領(lǐng)地·金旺角都市領(lǐng)地·星河街定位思
8、路解析：1
