商業(yè)廣場項目經(jīng)營功能定位策劃報告

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1、《項目經(jīng)營功能定位策劃報告》西寧佳豪商業(yè)廣場中國?西寧序言第一部分項目經(jīng)營功能定位原則第二部分項目戰(zhàn)略定位—、品牌戰(zhàn)略定位二、主題定位三、形象定位第三部分項目產(chǎn)品組合簡析第四部分項目經(jīng)營功能定位第五部分項目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的重點是后期的經(jīng)營管理，它不僅僅是地產(chǎn)的簡單開發(fā)，而更多的是融入了商業(yè)的元素，通過商業(yè)的運作來支撐項目永續(xù)發(fā)展，達到商業(yè)物業(yè)持續(xù)增值與保值的目的。商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)與運營，只有定位好、開發(fā)好、經(jīng)營好、管理好，才會有人氣、商氣、財氣。它是一種高風(fēng)險、高投入、高回報的全新產(chǎn)品，它追尋的是一種短、中、長期的經(jīng)濟效益和諧回收相結(jié)合的特殊產(chǎn)品。對開發(fā)而言，實現(xiàn)項目的

2、利潤最大化一直是開發(fā)商所追求的終極目標，然商業(yè)地產(chǎn)的投入與產(chǎn)岀是一個綜合的過程，在本經(jīng)營定位報告中，我們定位的取向為力求三個時期的利潤組合最大化和諧回收。短期通過部分商業(yè)物業(yè)的銷售實現(xiàn)項目開發(fā)過程的資金回籠，為項目的開發(fā)提供充足的資金支持；中期結(jié)合項目工程進度，實現(xiàn)開發(fā)利潤的部分回收，保障開發(fā)投資者的投資利潤；遠期通過項目的開業(yè)運營，使項目商業(yè)物業(yè)整體增值保值，實現(xiàn)投資開發(fā)者及市場投資者長期穩(wěn)定的收益。為了實現(xiàn)項目的和諧發(fā)展、資金的合理投入與產(chǎn)岀，我們在本經(jīng)營功能定位策劃報告中，既考慮到項目應(yīng)遵循的市場規(guī)律及項目的特殊性，同時兼顧考慮到對一個商業(yè)步行街經(jīng)營方式、消費習(xí)慣延續(xù)、投資取向等眾多

3、因素，特做如下經(jīng)營功能定位。第一部分項目經(jīng)營功能定位原則1、因地制宜房地產(chǎn)開發(fā)中有句名言：“地段、地段、還是地段”，商業(yè)項目更是如此，在項目經(jīng)營定位中，應(yīng)在充分研究項目地塊“地段”價值的基礎(chǔ)上，因地制宜的制定最適合實現(xiàn)本地塊價值特征的經(jīng)營定位。2、超前領(lǐng)先在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營定位中，應(yīng)該在充分研究市場需求的基礎(chǔ)上，本著科學(xué)、超前的原則，適當(dāng)吸收前沿地區(qū)和國外發(fā)達國家商業(yè)經(jīng)營定位的先進經(jīng)驗，使項目既能夠適應(yīng)市場的需求，又在充分預(yù)見的基礎(chǔ)上，營造引領(lǐng)市場導(dǎo)向、實現(xiàn)創(chuàng)造價值。3、打造城市名片作為一個城市的名片，要具備幾個特征：一是建筑要有足夠的規(guī)模、形象、硬軟性價值表現(xiàn)，體現(xiàn)標志性，能夠成為區(qū)域代表，

4、代表城市在相應(yīng)領(lǐng)域的突出地位；二是能真實地反映城市的歷史文化；三是能反映消費者的需求，得到民眾的認可。對本項目而言，項目的地段優(yōu)勢、項目體量政、府的期望、消費者的訴求等，都使項目具備了打造城市商業(yè)名片的基礎(chǔ)。4、實現(xiàn)效益最大化投資者進行投資的主要目的，是為了實現(xiàn)其財富價值的最大化。不同的項目經(jīng)營定位，在項目的物業(yè)形態(tài)、項目的功能、商業(yè)業(yè)態(tài)的配比等諸多方面一定不同，帶來的收益也不同；對項目而言，全面科學(xué)的分析項目環(huán)境，對項目進行科學(xué)的商業(yè)經(jīng)營功能定位，能夠?qū)崿F(xiàn)項目效益最大化。5、風(fēng)險的有效控制房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣和實物，直接或間

5、接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為，而風(fēng)險就決定了這種獲取未來預(yù)期收益可能性的大小。對項目而言，可以通過項目的經(jīng)營功能定位，盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移項目的開發(fā)風(fēng)險，提高資金投入的安全性、期望預(yù)期的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性、資產(chǎn)管理的實用性，保障項目開發(fā)成功。6、可持續(xù)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營是一個復(fù)雜過程，具體操作過程中，既要注重招商、經(jīng)營、管理，同時也要注重發(fā)展商、投資者、經(jīng)營者、消費者等關(guān)系，以確保多方共贏，只有在實現(xiàn)共贏的基礎(chǔ)上才能保征項目持續(xù)發(fā)展。7、經(jīng)營方式與消費習(xí)慣的延續(xù)經(jīng)營功能定位離不開當(dāng)?shù)氐南M習(xí)慣與經(jīng)營的方式延續(xù)，尤其是拆遷改造項目。商業(yè)步行街項目的改造更是具有這

6、個較特殊的因素。對原有商業(yè)巷（商業(yè)步行街）經(jīng)營方式與消費習(xí)慣的延續(xù)，這是保障本拆遷改造項目開發(fā)運營成功因素之一，本經(jīng)營功能定位將結(jié)合延續(xù)現(xiàn)有商業(yè)巷的消費習(xí)慣與經(jīng)營方式進行定位。第二部分項目戰(zhàn)略定位一、品牌戰(zhàn)略定位打造西寧最具規(guī)模、最具投資價值的商業(yè)旗艦定位簡析1、利用商業(yè)步行街寸土必爭與寸土寸金的道理，通過項目的重新改造，打造一條人性化的商業(yè)步行街，對現(xiàn)有商業(yè)步行街進行升級換代，同時又不失原有的經(jīng)營方式與消費習(xí)慣的延續(xù)，讓消費者、經(jīng)營者、投資者感知到項目開發(fā)商的實力，同時認知到商業(yè)步行街的投資價值。2、從目前市場同類競爭項目來分析，屬本案項目最具規(guī)模，且在商業(yè)步行街的得天獨厚的優(yōu)勢使得其他

7、項目在規(guī)模上、投資價值上黯然失色，沒有可比性。二、主題定位佳豪商業(yè)廣場定位簡析1、商業(yè)廣場是一個較綜合及復(fù)合的稱謂，其更多體現(xiàn)了商業(yè)步行街改造后的主題延續(xù)。2、項目通過產(chǎn)權(quán)商鋪的銷售實現(xiàn)項目的資金回籠，這樣對項目主題定位對購物中心似乎有一些不相適應(yīng)，主題定位商城或商貿(mào)城之類，體現(xiàn)不出項的檔次與品質(zhì)。3、主題定位為商業(yè)廣場，做了一個較復(fù)合綜合體的高度概括，既有購物中心的檔次概念，又有自主經(jīng)營的室內(nèi)步街的表達，同時補充相關(guān)的