商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)功能定位策劃報(bào)告

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1、《項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)功能定位策劃報(bào)告》西寧佳豪商業(yè)廣場(chǎng)中國(guó)?西寧序言第一部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)功能定位原則第二部分項(xiàng)目戰(zhàn)略定位—、品牌戰(zhàn)略定位二、主題定位三、形象定位第三部分項(xiàng)目產(chǎn)品組合簡(jiǎn)析第四部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)功能定位第五部分項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的重點(diǎn)是后期的經(jīng)營(yíng)管理，它不僅僅是地產(chǎn)的簡(jiǎn)單開(kāi)發(fā)，而更多的是融入了商業(yè)的元素，通過(guò)商業(yè)的運(yùn)作來(lái)支撐項(xiàng)目永續(xù)發(fā)展，達(dá)到商業(yè)物業(yè)持續(xù)增值與保值的目的。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，只有定位好、開(kāi)發(fā)好、經(jīng)營(yíng)好、管理好，才會(huì)有人氣、商氣、財(cái)氣。它是一種高風(fēng)險(xiǎn)、高投入、高回報(bào)的全新產(chǎn)品，它追尋的是一種短、中、長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)效益和諧回收相結(jié)合的特殊產(chǎn)品。對(duì)開(kāi)發(fā)而言，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的

2、利潤(rùn)最大化一直是開(kāi)發(fā)商所追求的終極目標(biāo)，然商業(yè)地產(chǎn)的投入與產(chǎn)岀是一個(gè)綜合的過(guò)程，在本經(jīng)營(yíng)定位報(bào)告中，我們定位的取向?yàn)榱η笕齻€(gè)時(shí)期的利潤(rùn)組合最大化和諧回收。短期通過(guò)部分商業(yè)物業(yè)的銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程的資金回籠，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供充足的資金支持；中期結(jié)合項(xiàng)目工程進(jìn)度，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的部分回收，保障開(kāi)發(fā)投資者的投資利潤(rùn)；遠(yuǎn)期通過(guò)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，使項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)整體增值保值，實(shí)現(xiàn)投資開(kāi)發(fā)者及市場(chǎng)投資者長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的和諧發(fā)展、資金的合理投入與產(chǎn)岀，我們?cè)诒窘?jīng)營(yíng)功能定位策劃報(bào)告中，既考慮到項(xiàng)目應(yīng)遵循的市場(chǎng)規(guī)律及項(xiàng)目的特殊性，同時(shí)兼顧考慮到對(duì)一個(gè)商業(yè)步行街經(jīng)營(yíng)方式、消費(fèi)習(xí)慣延續(xù)、投資取向等眾多

3、因素，特做如下經(jīng)營(yíng)功能定位。第一部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)功能定位原則1、因地制宜房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中有句名言：“地段、地段、還是地段”，商業(yè)項(xiàng)目更是如此，在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位中，應(yīng)在充分研究項(xiàng)目地塊“地段”價(jià)值的基礎(chǔ)上，因地制宜的制定最適合實(shí)現(xiàn)本地塊價(jià)值特征的經(jīng)營(yíng)定位。2、超前領(lǐng)先在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)定位中，應(yīng)該在充分研究市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，本著科學(xué)、超前的原則，適當(dāng)吸收前沿地區(qū)和國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，使項(xiàng)目既能夠適應(yīng)市場(chǎng)的需求，又在充分預(yù)見(jiàn)的基礎(chǔ)上，營(yíng)造引領(lǐng)市場(chǎng)導(dǎo)向、實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造價(jià)值。3、打造城市名片作為一個(gè)城市的名片，要具備幾個(gè)特征：一是建筑要有足夠的規(guī)模、形象、硬軟性?xún)r(jià)值表現(xiàn)，體現(xiàn)標(biāo)志性，能夠成為區(qū)域代表，

4、代表城市在相應(yīng)領(lǐng)域的突出地位；二是能真實(shí)地反映城市的歷史文化；三是能反映消費(fèi)者的需求，得到民眾的認(rèn)可。對(duì)本項(xiàng)目而言，項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目體量政、府的期望、消費(fèi)者的訴求等，都使項(xiàng)目具備了打造城市商業(yè)名片的基礎(chǔ)。4、實(shí)現(xiàn)效益最大化投資者進(jìn)行投資的主要目的，是為了實(shí)現(xiàn)其財(cái)富價(jià)值的最大化。不同的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位，在項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)、項(xiàng)目的功能、商業(yè)業(yè)態(tài)的配比等諸多方面一定不同，帶來(lái)的收益也不同；對(duì)項(xiàng)目而言，全面科學(xué)的分析項(xiàng)目環(huán)境，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能定位，能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目效益最大化。5、風(fēng)險(xiǎn)的有效控制房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣和實(shí)物，直接或間

5、接地從事或參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為，而風(fēng)險(xiǎn)就決定了這種獲取未來(lái)預(yù)期收益可能性的大小。對(duì)項(xiàng)目而言，可以通過(guò)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)功能定位，盡可能規(guī)避、控制或轉(zhuǎn)移項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提高資金投入的安全性、期望預(yù)期的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性、資產(chǎn)管理的實(shí)用性，保障項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功。6、可持續(xù)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)是一個(gè)復(fù)雜過(guò)程，具體操作過(guò)程中，既要注重招商、經(jīng)營(yíng)、管理，同時(shí)也要注重發(fā)展商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者等關(guān)系，以確保多方共贏，只有在實(shí)現(xiàn)共贏的基礎(chǔ)上才能保征項(xiàng)目持續(xù)發(fā)展。7、經(jīng)營(yíng)方式與消費(fèi)習(xí)慣的延續(xù)經(jīng)營(yíng)功能定位離不開(kāi)當(dāng)?shù)氐南M(fèi)習(xí)慣與經(jīng)營(yíng)的方式延續(xù)，尤其是拆遷改造項(xiàng)目。商業(yè)步行街項(xiàng)目的改造更是具有這

6、個(gè)較特殊的因素。對(duì)原有商業(yè)巷（商業(yè)步行街）經(jīng)營(yíng)方式與消費(fèi)習(xí)慣的延續(xù)，這是保障本拆遷改造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)成功因素之一，本經(jīng)營(yíng)功能定位將結(jié)合延續(xù)現(xiàn)有商業(yè)巷的消費(fèi)習(xí)慣與經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行定位。第二部分項(xiàng)目戰(zhàn)略定位一、品牌戰(zhàn)略定位打造西寧最具規(guī)模、最具投資價(jià)值的商業(yè)旗艦定位簡(jiǎn)析1、利用商業(yè)步行街寸土必爭(zhēng)與寸土寸金的道理，通過(guò)項(xiàng)目的重新改造，打造一條人性化的商業(yè)步行街，對(duì)現(xiàn)有商業(yè)步行街進(jìn)行升級(jí)換代，同時(shí)又不失原有的經(jīng)營(yíng)方式與消費(fèi)習(xí)慣的延續(xù)，讓消費(fèi)者、經(jīng)營(yíng)者、投資者感知到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，同時(shí)認(rèn)知到商業(yè)步行街的投資價(jià)值。2、從目前市場(chǎng)同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目來(lái)分析，屬本案項(xiàng)目最具規(guī)模，且在商業(yè)步行街的得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)使得其他

7、項(xiàng)目在規(guī)模上、投資價(jià)值上黯然失色，沒(méi)有可比性。二、主題定位佳豪商業(yè)廣場(chǎng)定位簡(jiǎn)析1、商業(yè)廣場(chǎng)是一個(gè)較綜合及復(fù)合的稱(chēng)謂，其更多體現(xiàn)了商業(yè)步行街改造后的主題延續(xù)。2、項(xiàng)目通過(guò)產(chǎn)權(quán)商鋪的銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的資金回籠，這樣對(duì)項(xiàng)目主題定位對(duì)購(gòu)物中心似乎有一些不相適應(yīng)，主題定位商城或商貿(mào)城之類(lèi)，體現(xiàn)不出項(xiàng)的檔次與品質(zhì)。3、主題定位為商業(yè)廣場(chǎng)，做了一個(gè)較復(fù)合綜合體的高度概括，既有購(gòu)物中心的檔次概念，又有自主經(jīng)營(yíng)的室內(nèi)步街的表達(dá)，同時(shí)補(bǔ)充相關(guān)的