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1、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押淺談
中共十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革的若干重大問(wèn)題的決定》指出:“保障農(nóng)戶(hù)宅基地用益物權(quán),改革完善農(nóng)村宅基地制度,選擇若干試點(diǎn),慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓?zhuān)剿鬓r(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道?!边@與十七屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》相比進(jìn)一步明確了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押,從而增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。農(nóng)村集體建設(shè)用地是保證農(nóng)民、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)度的基礎(chǔ),按照目前我國(guó)的法律,符合使用集體建設(shè)的只有四種情況,一是農(nóng)村宅基地;二是農(nóng)村公益性
2、用地,如修建農(nóng)村小學(xué)、醫(yī)院等;三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)用地;四是農(nóng)村道路,水利設(shè)施等。農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用范圍有嚴(yán)格的限制,因而用益物權(quán),擔(dān)保物權(quán)不完整,處分集體建設(shè)用地會(huì)受到很多限制,雖然中央這次全會(huì),明確了宅基地使用權(quán)可以流轉(zhuǎn),抵押,但詳細(xì)規(guī)定并未出臺(tái),因此,對(duì)宅基地、建設(shè)用地的抵押、擔(dān)保仍然是持謹(jǐn)慎、穩(wěn)妥的態(tài)度。
一、農(nóng)村集體建設(shè)用地的抵押擔(dān)保范圍
農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押淺談
中共十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革的若干重大問(wèn)題的決定》指出:“保障農(nóng)戶(hù)宅基地用益物權(quán),改革完善農(nóng)村宅基地制度,選擇若
3、干試點(diǎn),慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓?zhuān)剿鬓r(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道?!边@與十七屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》相比進(jìn)一步明確了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押,從而增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。農(nóng)村集體建設(shè)用地是保證農(nóng)民、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)度的基礎(chǔ),按照目前我國(guó)的法律,符合使用集體建設(shè)的只有四種情況,一是農(nóng)村宅基地;二是農(nóng)村公益性用地,如修建農(nóng)村小學(xué)、醫(yī)院等;三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)用地;四是農(nóng)村道路,水利設(shè)施等。農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用范圍有嚴(yán)格的限制,因而用益物權(quán),擔(dān)保物權(quán)不完整,處分集體建設(shè)用地會(huì)受到很
4、多限制,雖然中央這次全會(huì),明確了宅基地使用權(quán)可以流轉(zhuǎn),抵押,但詳細(xì)規(guī)定并未出臺(tái),因此,對(duì)宅基地、建設(shè)用地的抵押、擔(dān)保仍然是持謹(jǐn)慎、穩(wěn)妥的態(tài)度。
一、農(nóng)村集體建設(shè)用地的抵押擔(dān)保范圍
農(nóng)村集體建設(shè)的抵押、擔(dān)保等用益物權(quán)散見(jiàn)于《物權(quán)法》、《土地管理法》、《擔(dān)保法》及部門(mén)規(guī)章和省級(jí)政府規(guī)章。一是《物權(quán)法》第一百三十三條規(guī)定,通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包荒地的農(nóng)村土地,依照農(nóng)村土地承包法等法律和國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定,其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)牍?,抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。該條是指農(nóng)用地,而非建設(shè)用地,但不可否認(rèn)在農(nóng)用地里有農(nóng)民看
5、守房等相關(guān)的設(shè)施用地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)械囊厕k了建設(shè)用地審批手續(xù),因而涉及部分集體建設(shè)用地;對(duì)宅基地使用權(quán)該法第一百五十二條規(guī)定,宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。第一百五十三條規(guī)定。宅基地使用權(quán)的擔(dān)保、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理的法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定,按照《土地管理法》的規(guī)定,一戶(hù)只能擁有一處宅基地,按照這種立法本意,即使轉(zhuǎn)讓也只能轉(zhuǎn)讓給沒(méi)有宅基地的農(nóng)戶(hù),而且必須是農(nóng)戶(hù),而非自然人;二是《物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定的以建筑物抵押的,該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并
6、抵押,以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的,該土地上的建筑物一并抵押。依該條規(guī)定,宅基地使用權(quán)既可單獨(dú)抵押,也可建用住房一并抵押,但《擔(dān)保法》將此排斥在外;三是《物權(quán)法》第一百八十三條,鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)廠(chǎng)房等建筑物抵押的,其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押;四是《擔(dān)保法》的規(guī)定,該法條三十六條規(guī)定,同《物權(quán)法》第一百八十三條的規(guī)定是一致的,并且該法規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能抵押,但以該房抵押的宅基地可以一并抵押,這條以《物權(quán)法》規(guī)定不太一致。同時(shí)規(guī)定學(xué)校、幼兒園,醫(yī)院等以公益為目地的事業(yè)單位,
7、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施,醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其它社會(huì)公益設(shè)施不得用于抵押。
綜合以上所列舉的集體建設(shè)用地抵押、轉(zhuǎn)讓的幾種情況,可以概括:一是鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村辦企業(yè)的土地必須連用地上的建筑物、構(gòu)筑物才能抵押;二是農(nóng)村住房抵押時(shí),宅基地使用權(quán)方可一并抵押,宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押;三是以拍賣(mài)、招標(biāo)取得的農(nóng)村“四荒”土地及其土地上的附屬設(shè)施方可抵押,除此之外,單獨(dú)集體建設(shè)用地使用權(quán);村辦幼兒園,衛(wèi)生室等為農(nóng)民服務(wù)的商業(yè)用地均不得抵押。
二、辦理集體建設(shè)用地抵押時(shí)需重點(diǎn)審查的內(nèi)容
集體建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓會(huì)受到很多法律限制,因此,在辦理集
8、體建設(shè)用地抵押時(shí)要認(rèn)真審查,必要時(shí)要提供公證文書(shū)和報(bào)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。
關(guān)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村辦企業(yè)土地抵押的審查重點(diǎn):首先要審查主體資格,是否符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的法人資格,由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)是一個(gè)歷史概念,在企業(yè)改制中很有可能全部民營(yíng)化了,若硬行要求可能就太僵化了,但前提是獨(dú)立法人,并且由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村級(jí)政府和集體經(jīng)濟(jì)組織確認(rèn);其次是審查抵押合