農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押淺談

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1、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押淺談 　　中共十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革的若干重大問(wèn)題的決定》指出：“保障農(nóng)戶(hù)宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓?zhuān)剿鬓r(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道?！边@與十七屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》相比進(jìn)一步明確了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押，從而增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。農(nóng)村集體建設(shè)用地是保證農(nóng)民、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)度的基礎(chǔ)，按照目前我國(guó)的法律，符合使用集體建設(shè)的只有四種情況，一是農(nóng)村宅基地；二是農(nóng)村公益性

2、用地，如修建農(nóng)村小學(xué)、醫(yī)院等；三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)用地；四是農(nóng)村道路，水利設(shè)施等。農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用范圍有嚴(yán)格的限制，因而用益物權(quán)，擔(dān)保物權(quán)不完整，處分集體建設(shè)用地會(huì)受到很多限制，雖然中央這次全會(huì)，明確了宅基地使用權(quán)可以流轉(zhuǎn)，抵押，但詳細(xì)規(guī)定并未出臺(tái)，因此，對(duì)宅基地、建設(shè)用地的抵押、擔(dān)保仍然是持謹(jǐn)慎、穩(wěn)妥的態(tài)度。 一、農(nóng)村集體建設(shè)用地的抵押擔(dān)保范圍 農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押淺談 　　中共十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革的若干重大問(wèn)題的決定》指出：“保障農(nóng)戶(hù)宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度，選擇若

3、干試點(diǎn)，慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓?zhuān)剿鬓r(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收入渠道?！边@與十七屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》相比進(jìn)一步明確了農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押，從而增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。農(nóng)村集體建設(shè)用地是保證農(nóng)民、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)度的基礎(chǔ)，按照目前我國(guó)的法律，符合使用集體建設(shè)的只有四種情況，一是農(nóng)村宅基地；二是農(nóng)村公益性用地，如修建農(nóng)村小學(xué)、醫(yī)院等；三是鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)用地；四是農(nóng)村道路，水利設(shè)施等。農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用范圍有嚴(yán)格的限制，因而用益物權(quán)，擔(dān)保物權(quán)不完整，處分集體建設(shè)用地會(huì)受到很

4、多限制，雖然中央這次全會(huì)，明確了宅基地使用權(quán)可以流轉(zhuǎn)，抵押，但詳細(xì)規(guī)定并未出臺(tái)，因此，對(duì)宅基地、建設(shè)用地的抵押、擔(dān)保仍然是持謹(jǐn)慎、穩(wěn)妥的態(tài)度。 一、農(nóng)村集體建設(shè)用地的抵押擔(dān)保范圍 　　農(nóng)村集體建設(shè)的抵押、擔(dān)保等用益物權(quán)散見(jiàn)于《物權(quán)法》、《土地管理法》、《擔(dān)保法》及部門(mén)規(guī)章和省級(jí)政府規(guī)章。一是《物權(quán)法》第一百三十三條規(guī)定，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包荒地的農(nóng)村土地，依照農(nóng)村土地承包法等法律和國(guó)務(wù)院有關(guān)規(guī)定，其承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)牍?，抵押或者以其他方式流轉(zhuǎn)。該條是指農(nóng)用地，而非建設(shè)用地，但不可否認(rèn)在農(nóng)用地里有農(nóng)民看

5、守房等相關(guān)的設(shè)施用地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)械囊厕k了建設(shè)用地審批手續(xù)，因而涉及部分集體建設(shè)用地；對(duì)宅基地使用權(quán)該法第一百五十二條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。第一百五十三條規(guī)定。宅基地使用權(quán)的擔(dān)保、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理的法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定，按照《土地管理法》的規(guī)定，一戶(hù)只能擁有一處宅基地，按照這種立法本意，即使轉(zhuǎn)讓也只能轉(zhuǎn)讓給沒(méi)有宅基地的農(nóng)戶(hù)，而且必須是農(nóng)戶(hù)，而非自然人；二是《物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定的以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并

6、抵押，以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。依該條規(guī)定，宅基地使用權(quán)既可單獨(dú)抵押，也可建用住房一并抵押，但《擔(dān)保法》將此排斥在外；三是《物權(quán)法》第一百八十三條，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)廠(chǎng)房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押；四是《擔(dān)保法》的規(guī)定，該法條三十六條規(guī)定，同《物權(quán)法》第一百八十三條的規(guī)定是一致的，并且該法規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能抵押，但以該房抵押的宅基地可以一并抵押，這條以《物權(quán)法》規(guī)定不太一致。同時(shí)規(guī)定學(xué)校、幼兒園，醫(yī)院等以公益為目地的事業(yè)單位，

7、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施，醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其它社會(huì)公益設(shè)施不得用于抵押。 　　綜合以上所列舉的集體建設(shè)用地抵押、轉(zhuǎn)讓的幾種情況，可以概括：一是鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村辦企業(yè)的土地必須連用地上的建筑物、構(gòu)筑物才能抵押；二是農(nóng)村住房抵押時(shí)，宅基地使用權(quán)方可一并抵押，宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押；三是以拍賣(mài)、招標(biāo)取得的農(nóng)村“四荒”土地及其土地上的附屬設(shè)施方可抵押，除此之外，單獨(dú)集體建設(shè)用地使用權(quán)；村辦幼兒園，衛(wèi)生室等為農(nóng)民服務(wù)的商業(yè)用地均不得抵押。 　　二、辦理集體建設(shè)用地抵押時(shí)需重點(diǎn)審查的內(nèi)容 　　集體建設(shè)用地的轉(zhuǎn)讓會(huì)受到很多法律限制，因此，在辦理集

8、體建設(shè)用地抵押時(shí)要認(rèn)真審查，必要時(shí)要提供公證文書(shū)和報(bào)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。 　　關(guān)于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村辦企業(yè)土地抵押的審查重點(diǎn)：首先要審查主體資格，是否符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的法人資格，由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)是一個(gè)歷史概念，在企業(yè)改制中很有可能全部民營(yíng)化了，若硬行要求可能就太僵化了，但前提是獨(dú)立法人，并且由鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村級(jí)政府和集體經(jīng)濟(jì)組織確認(rèn)；其次是審查抵押合