住宅小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)管理

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1、住宅小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)管理　　一、我市住宅小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)存在的主要問題　　通過對(duì)我市已建成的22個(gè)住宅小區(qū)的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然近年來居住區(qū)的配套設(shè)施數(shù)量有所增加，但主要是經(jīng)營性的配套設(shè)施，如零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。其他如教育、市政、郵政、衛(wèi)生、體育等公益性服務(wù)配套設(shè)施建設(shè)嚴(yán)重不足，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足居民的日常生活需要。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：　　一是中小學(xué)教育設(shè)施嚴(yán)重缺乏。在22個(gè)已建成的住宅小區(qū)中，共有教育設(shè)施1.56萬平方米，僅占總建筑面積(194.54萬平方米)的0.8%，且全部為幼兒園，沒有一所中小學(xué)，教育設(shè)施嚴(yán)重滯后。教育

2、設(shè)施建設(shè)的嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致張店區(qū)現(xiàn)有區(qū)屬學(xué)校生源多、班額大等問題日益突出。2003年張店城區(qū)學(xué)校平均班額初中為60人/班，小學(xué)為53人/班，均超出國家初中50人/班，小學(xué)45人/班的標(biāo)準(zhǔn)?！　《切^(qū)中除商業(yè)配套以外的醫(yī)療、金融、市政、行政等配套設(shè)施相對(duì)匱乏。在22個(gè)已建成的住宅小區(qū)中，醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施0.81萬平方米，占總面積的0.4%;設(shè)有金融郵電設(shè)施0.48萬平方米，占總面積的0.2%;設(shè)有市政公用設(shè)施0.39萬平方米，占總面積的0.2%;設(shè)有行政管理設(shè)施0.36萬平方米，占總面積的0.2%。　　三是我市已建成住宅

3、小區(qū)規(guī)模普遍偏小。在22個(gè)已建成的住宅小區(qū)中，5萬平方米以下的小區(qū)11個(gè)，占總數(shù)的50%;5萬-10萬平方米的小區(qū)5個(gè)，占總數(shù)的23%;10萬-20萬平方米的小區(qū)6個(gè)，占總數(shù)的27%。由于小區(qū)的規(guī)模普遍偏小，按照規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)公建配套較少。因此，開發(fā)商熱衷于開發(fā)“麻雀小區(qū)”，由此，造成了小區(qū)配套公建匱乏的局面，給居民生活帶來了諸多不便?！　∷氖怯膳涮滓l(fā)的投訴日益增多。住宅小區(qū)的配套設(shè)施嚴(yán)重不足，給市民生活造成極大不便，市民反映強(qiáng)烈，隨之引發(fā)的投訴日益上升，已經(jīng)成為房地產(chǎn)投訴的主要內(nèi)容。人大代表、政協(xié)委員也多次就小區(qū)內(nèi)配

4、套建設(shè)問題提出議案，因小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施不足和管理不到位引發(fā)的投訴逐漸上升為新的社會(huì)不穩(wěn)定因素?！　《?、導(dǎo)致住宅小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)不足的原因　　出現(xiàn)以上住宅小區(qū)配套設(shè)施嚴(yán)重不足的原因主要有以下幾點(diǎn)：一是開發(fā)企業(yè)為謀求利益最大化、盡快回籠資金，擅自變更規(guī)劃，少建或不建小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施。目前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為配套設(shè)施是不賺錢的買賣，前期既要投入，后期又要維護(hù)，遠(yuǎn)不如出售商品住宅回籠資金快。所以，開發(fā)企業(yè)通過各種手段違規(guī)不建設(shè)或不按規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)配套設(shè)施，尤其是在教育設(shè)施上體現(xiàn)得比較突出，例如，有的開發(fā)企業(yè)以分期開發(fā)為借口不建配

5、套設(shè)施;或以資金不足為由逃避設(shè)施建設(shè);或以規(guī)劃修改為由暫時(shí)不建;還有的開發(fā)企業(yè)或不按規(guī)劃圖紙施工，或采取先建住宅樓后建公共設(shè)施的方式，暗中私改規(guī)劃，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)教育、郵政、體育、文化、醫(yī)療衛(wèi)生等各項(xiàng)居住區(qū)配套設(shè)施缺乏。二是部分“麻雀小區(qū)”達(dá)不到部分配套設(shè)施的設(shè)計(jì)要求。在已經(jīng)竣工的22個(gè)住宅小區(qū)中，5萬平方米以下的小區(qū)占50%。由于規(guī)模較小，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，有些配套設(shè)施可以不配備，所以，這部分小區(qū)所占比重過大，也是造成我市住宅小區(qū)整體配套水平低的原因之一;三是進(jìn)入淄博的外地開發(fā)企業(yè)良莠不齊也是導(dǎo)致小區(qū)配套設(shè)施缺乏的重

6、要原因。近年來，進(jìn)入淄博的外地開發(fā)企業(yè)日益增多，為提升我市的城市建設(shè)水平起到了一定的推動(dòng)作用。與此同時(shí)，一些規(guī)模比較小的外地開發(fā)企業(yè)　　給我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了很多問題。由于這些企業(yè)規(guī)模小，誠信意識(shí)差，在住宅小區(qū)建設(shè)中，往往采取不建或滯后建設(shè)配套設(shè)施的方式，待住宅銷售完畢后，就退出市場(chǎng)，從而導(dǎo)致所建小區(qū)內(nèi)不配套或配套設(shè)施嚴(yán)重不足，嚴(yán)重?fù)p害了居民的利益，居民反映強(qiáng)烈。由于這些外地企業(yè)已經(jīng)退出本地市場(chǎng)，遺留的這些小區(qū)配套問題只能由政府來解決，給政府及下屬相關(guān)部門的工作帶來了嚴(yán)重影響，在很大程度上直接影響到了政府的形象。

7、　　三、解決住宅小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)不足的幾點(diǎn)思考　　根據(jù)《山東省城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)的要求，縣提出以下幾種方法，解決我市目前住宅小區(qū)配套不足或不配套的問題?！　∫皇峭ㄟ^實(shí)行《土地使用權(quán)出讓意見書》的方式明確地塊內(nèi)的配套設(shè)施設(shè)置　　根據(jù)《房地產(chǎn)法》第十一條的規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計(jì)劃、有步驟的進(jìn)行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會(huì)同城市規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，??”建議在土地進(jìn)行招拍掛前，由土地部門牽頭，規(guī)劃、建設(shè)、房管等相關(guān)部

8、門參加，對(duì)該項(xiàng)目的地段情況、容積率、建筑密度、綠化率、開發(fā)用地受讓人資格、住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)規(guī)定以及配套設(shè)施建設(shè)情況(包括配套設(shè)施的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、建成后的產(chǎn)權(quán)界定。如果是多家開發(fā)企業(yè)共同開發(fā)的，還應(yīng)明確其中配套設(shè)施的建設(shè)主體等問題。)等提出相關(guān)意見，形成《土地使用權(quán)出讓意見書》，作為土地使用權(quán)出讓的規(guī)劃條件。同時(shí)，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的配套設(shè)施進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算，擬定開發(fā)項(xiàng)目配套