天津市酒店式公寓市場分析報(bào)告word

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1、房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫http://www.fdcew.com房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫http://www.fdcew.com酒店式公寓產(chǎn)品分析與天津市場.doc酒店式公寓研究報(bào)告理解酒店式公寓酒店式公寓的概念酒店式公寓意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，它一般是配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間的房子，并提供酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理，實(shí)際上是一種酒店的延伸業(yè)態(tài)。投資者既可以像購買普通住宅一樣用于自住，又可以交由物業(yè)管理公司代為出租，獲得一定的投資回報(bào)。酒店式公寓本質(zhì)上是一種將房地

2、產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)結(jié)合在一起的一種商業(yè)新概念，對旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融資源進(jìn)行整合，既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了住宅的特點(diǎn)集住宅、酒店、會所等多種功能于一體。擴(kuò)大了資源邊際效用，實(shí)現(xiàn)了資源共享。國外酒店式公寓的起源酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)式酒店皆源自于歐美地區(qū)對房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新經(jīng)營模式。由瑞士企業(yè)家亞歷山大·耐首先提出，1976年，第一批真正意義上的產(chǎn)權(quán)式酒店在法國阿爾卑斯山地區(qū)興起，并立即在瑞士和歐洲傳播開來，之后的20年中逐步向北美、加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，一個(gè)分支演變?yōu)楝F(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)式酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店

3、是分時(shí)度假的一種特殊模式，是指投資者買斷酒店設(shè)施的所有權(quán)，除部分時(shí)間自己使用外，統(tǒng)一將其余時(shí)間的住宿權(quán)委托酒店管理方經(jīng)營，自己獲取紅利的經(jīng)營模式。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫http://www.fdcew.com在美國產(chǎn)權(quán)式酒店根據(jù)其用途，分為產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店、產(chǎn)權(quán)式度假酒店等。產(chǎn)權(quán)式度假酒店如今風(fēng)行于夏威夷、加利福尼亞、佛羅里達(dá)、亞利桑那、澳大利亞黃金海岸等地，它主要分布在氣候溫和的旅游度假勝地，以保證較高的出租率。而產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店則主要分布在紐約、芝加哥、倫敦等地的CBD地區(qū)。根據(jù)網(wǎng)上資料統(tǒng)計(jì)：全球產(chǎn)權(quán)式酒店1

4、986－1995年年平均增長15.8％；1980年，全球500個(gè)旅游目的地有15.5萬個(gè)家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店；到1995年，全球81個(gè)國家4000個(gè)旅游目的地有35萬個(gè)家庭購買了產(chǎn)權(quán)式酒店。上世紀(jì)80年代到90年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營的旅游目的地的數(shù)量增長了6倍，上世紀(jì)90年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入已達(dá)40億美元，到2000年上升到300億美元。國內(nèi)酒店式公寓發(fā)展產(chǎn)權(quán)式酒店引入我國，始于１９９４年。深圳在國內(nèi)最早引進(jìn)了產(chǎn)權(quán)式酒店概念，海南則率先將五星級產(chǎn)權(quán)式度假酒店“南海傳說”溫泉療養(yǎng)度假中心推向了市場。其后，國內(nèi)很多

5、大城市產(chǎn)權(quán)式酒店如雨后春筍般出現(xiàn)。甚至在不少城市里，許多停緩建多年的“半拉子”樓盤紛紛“變臉”為產(chǎn)權(quán)式度假酒店、酒店式產(chǎn)權(quán)公寓或超級大戶型商住物業(yè)而普遍被盤活，成為房地產(chǎn)市場一大亮點(diǎn)。自1999年以來，隨著房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇，酒店式公寓的租金一路上揚(yáng)，投資回報(bào)都在8％—10％之間，較高的投資回報(bào)率吸引了眾多個(gè)人投資者的目光。大大小小的產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目已經(jīng)遍布了全國各地。北京、上海、廣州、深圳、海南、浙江等地都掀起過產(chǎn)權(quán)式酒店的投資熱潮。在南方，甚至有開發(fā)商承諾高達(dá)23%的年回報(bào)率，虛高的承諾給人一種風(fēng)險(xiǎn)深不可測的感覺。房地產(chǎn)E網(wǎng)

6、-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫http://www.fdcew.com國內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)展，在整體上仍處于起步階段，業(yè)態(tài)上也并不是十分成熟，即使是起步較早的地區(qū)，也不能保證個(gè)個(gè)賺錢。產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目因?yàn)殄X和權(quán)的問題鬧上法庭的已不在少數(shù)。如海南泰信實(shí)業(yè)有限公司既是海南省首家銷售產(chǎn)權(quán)式酒店——南海傳說溫泉療養(yǎng)度假中心的開發(fā)商，也是引發(fā)中國產(chǎn)權(quán)式酒店第一案的開發(fā)商。最早房產(chǎn)開發(fā)商引入“產(chǎn)權(quán)式酒店”更多是將其作為一種融資手段，策劃者主要是想把樓房盡早售出回籠資金，目的不在于發(fā)展旅游業(yè)。海南及一些城市的“爛尾樓”改造產(chǎn)權(quán)式酒店公寓項(xiàng)目，絕大

7、多數(shù)都采取了變相或打擦邊球售后包租、返租返利的模式推向市場。這其中就不排除夾雜著大量的短期行為、炒作行為甚至是欺詐行為。從產(chǎn)權(quán)式酒店在我國的發(fā)展歷史能清楚地看出酒店式公寓在我國的發(fā)展并不一帆風(fēng)順，產(chǎn)生時(shí)間短、發(fā)展速度快、操作不規(guī)范是目前國內(nèi)酒店式公寓開發(fā)現(xiàn)狀的明顯特點(diǎn)。酒店式公寓的特點(diǎn)戶型與功能——戶型設(shè)計(jì)上酒店式公寓更加向公寓靠攏，擁有居家的格局和良好的居住功能，同時(shí)配有全套的家具電器。擁有大客廳，標(biāo)準(zhǔn)的廚房和衛(wèi)生間，單套面積一般在70平米以上，面積在100平米以上的戶型目前也已經(jīng)在供應(yīng)總量上占據(jù)了一定的比例。提供高水準(zhǔn)服

8、務(wù)——與普通公寓相比，酒店式公寓能夠?yàn)榭腿颂峁┚频甑膶I(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。四星級以上的公寓式酒店提供的服務(wù)則更為周到，如餐飲、娛樂、洗理、游泳、復(fù)印、傳真、打印、翻譯等。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理