談果樹補(bǔ)償價值的評估

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1、談果樹補(bǔ)償價值的評估[摘要]為使農(nóng)村土地拆遷評估中涉及的果樹補(bǔ)償更加合理，本文認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)在合理確定各項評估指標(biāo)基礎(chǔ)上，根據(jù)果樹不同生長年限，分析各自的成本費(fèi)用和預(yù)期收益，采用不同的評估方法和程序，并應(yīng)注意有關(guān)的事項。　　最近幾年，由于城市規(guī)模擴(kuò)大，水利、公路等工程建設(shè)迅速，越來越多的農(nóng)村土地被征用，果樹補(bǔ)償價值的評估業(yè)務(wù)也越來越多。為了使補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)更加科學(xué)合理，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的果樹生長期，采用不同的評估方法和程序，這樣才能公正地出具評估結(jié)果，具體做法如下?！　　　∫?、端正工作理念，營造和諧拆遷氣氛　　　　基礎(chǔ)設(shè)施等基本建設(shè)工

2、程有時涉及到了大量果樹，由于某些相關(guān)部門制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過于籠統(tǒng)或過低，常引起作為果樹業(yè)主的果農(nóng)的不滿。我們專業(yè)評估人員，職責(zé)是正確評估價格，切實維護(hù)雙方的合法權(quán)益；在保持獨(dú)立、客觀、公正的前提下，同雙方當(dāng)事人建立互相信任的關(guān)系，營造和諧氣氛；不能將征地中產(chǎn)生的矛盾轉(zhuǎn)化成為評估中的矛盾?！　　　《?、搞好調(diào)查研究，合理確定各項評估技術(shù)指標(biāo)　　　　目前，我省大部分地區(qū)對于果樹的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不分樹種，僅以幼齡期、初果期，盛果期為劃分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。實際上不同果樹品種的種植技術(shù)和產(chǎn)量收入迥然不同，因此，如何制定一個合理的補(bǔ)償價值，需要我們進(jìn)行認(rèn)真

3、的研究?！　∠旅媸紫葘麡溲a(bǔ)償價值評估中幾個重要參數(shù)的確定進(jìn)行說明：　　1、選定合理的密植度，界定不同樹種每畝的補(bǔ)償株數(shù)　　果樹的密植度是果樹群體結(jié)構(gòu)的重要參數(shù)，影響著果樹生長的空間環(huán)境和根系環(huán)境，也影響著果樹的產(chǎn)量收成和果實品質(zhì)。增加果樹的密植度，有時是為了將來進(jìn)行移栽，有時可能是另有不可告人的企圖。一般的講，超過合理的密植度，會使樹冠縮小，不利于通風(fēng)透光，影響單株和畝產(chǎn)量，也影響果實品質(zhì)。評估人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貧夂蛲临|(zhì)狀況，種植技術(shù)與果農(nóng)的種植經(jīng)驗等，綜合界定某一品種果樹每畝合理的補(bǔ)償株數(shù)?！　?、調(diào)查果樹的收入以及折現(xiàn)率　　調(diào)查

4、產(chǎn)量收成，也是確定補(bǔ)償價值的重要步驟。一般而言，在合理密植度的前提下，結(jié)果期的產(chǎn)量主要受水利、土壤和管理技術(shù)的影響，但又受生長狀況的限制。因此，果樹收入需根據(jù)其生長年限和果樹生長狀態(tài)測算其產(chǎn)量和收入。　　同時，合理的折現(xiàn)率，也是給予果農(nóng)合理補(bǔ)償?shù)年P(guān)鍵因素?！　?、了解果樹栽植成本　　果樹管理講究科學(xué)技術(shù)，如果盲目追加水肥，使果樹生理機(jī)能失調(diào)，打亂生長規(guī)律，非但不能提高產(chǎn)量，還會使果實品質(zhì)降低，因此在評估中需要確定果樹合理的經(jīng)濟(jì)成本，確定其合理的投入費(fèi)用。實際操作中需要根據(jù)果樹不同的生長期，區(qū)分不同樹種分別計算其投入的成本。若有的果

5、樹林增加滴管、噴管等配套設(shè)施，則應(yīng)另外計算其投入成本?！　?、考察果樹的各種特殊因素　　某一品種的果樹有其生長年限、生長狀況(如地徑、冠徑、病蟲害影響)等特殊性，均應(yīng)詳細(xì)考察。例如，生長年限直接關(guān)系到果樹的生長期劃分和控制投入的經(jīng)濟(jì)成本根據(jù)地徑的粗細(xì)可以判斷果樹的栽植年限和日常的管理水平；果樹冠徑的大小及形狀可判斷其修剪技術(shù)、單株產(chǎn)量等。對于特殊的果樹樹種，可聘請專家協(xié)助工作。　　　　三、根據(jù)果樹生長年限采用不同的評估方法　　　　1、幼齡期果樹的評估　　幼齡期就是果樹處在生長初級階段，果樹尚未結(jié)果，或因枝身尚未發(fā)育成熟未達(dá)到承載能

6、力不讓其結(jié)果。因此幼齡期的果樹評估主要考慮施肥、澆水等培育費(fèi)用，加上其他費(fèi)用及必要的行業(yè)平均報酬率，然后進(jìn)行個別系數(shù)修正，得出評估值。　　幼樹期果樹評估值=上年投入成本+當(dāng)年投入成本×(1+行業(yè)平均報酬率)±實際生長調(diào)整值　　投入成本=肥料費(fèi)+水電費(fèi)+農(nóng)藥費(fèi)+人工費(fèi)+工具使用攤銷費(fèi)+其它費(fèi)用　　若果樹種植對技術(shù)要求較高，平均報酬率可適當(dāng)提高，一般取當(dāng)年投入成本的10％－15％。　　2、初果期果樹的評估　　果樹的初果期，也稱為過渡期，它是由生長期向結(jié)果期的過渡，此時果樹有了一定的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)量，但生理發(fā)育尚未完全成熟，產(chǎn)量尚未達(dá)到盛果期的

7、結(jié)果能力，但豐收在即，因此僅僅以它們的直接成本投入、當(dāng)年收入損失評估其價值是不夠的，還要增加它們的預(yù)期收益，一般把基準(zhǔn)日后一年的收入進(jìn)行折現(xiàn)，作為補(bǔ)償。因為在第二年甚至第三年，果農(nóng)只要付出控制病蟲害等一般維護(hù)費(fèi)用，即能獲得一年的正常收入，因此采用其未來一年的收入進(jìn)行補(bǔ)償是必要的?！　〕豕诠麡湓u估值=截止當(dāng)年累計投入成本+當(dāng)年收入損失費(fèi)+次年凈收入折現(xiàn)值±實際生長調(diào)整值。(折現(xiàn)率一般取8％)　　其中，當(dāng)年收入損失費(fèi)=一般當(dāng)年產(chǎn)量×銷售單價　初果期開始階段，如收入補(bǔ)償小于行業(yè)平均報酬率，仍然應(yīng)按平均報酬率計算?！　?、盛果期果樹的評

8、估　　以蘋果樹為例，其盛果期一般是在生長第八年到第二十年之間，其中第十年開始達(dá)到豐產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)期。因此對于盛果期果樹的補(bǔ)償，必須給予果農(nóng)次年一年的收入補(bǔ)償。即便在收果后征用的果樹，也應(yīng)該給予次年收入補(bǔ)償?！　∈⒐诠麡湓u估值=穩(wěn)產(chǎn)前投入成本+當(dāng)年收入損失