【德思勤】長(zhǎng)沙項(xiàng)目商業(yè)部分前期策劃報(bào)告

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1、長(zhǎng)沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告第二篇項(xiàng)目商業(yè)部分前期策劃報(bào)告第141頁(yè)共253頁(yè)長(zhǎng)沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告第一部分商業(yè)市場(chǎng)分析一、長(zhǎng)沙市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程從上世紀(jì)80年代末開(kāi)始至今，長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)的成長(zhǎng)大致經(jīng)歷了五個(gè)階段:1、罷黜百家商業(yè)，獨(dú)尊國(guó)營(yíng)商場(chǎng)階段（90年代初期以前）這個(gè)時(shí)期，除了極少固有的歷史商業(yè)延續(xù)（如中山路、黃興路）之外，土地不存在任何商業(yè)地產(chǎn)概念，消費(fèi)者不存在任何超出購(gòu)買(mǎi)日常品的消費(fèi)概念（該階段，日常消費(fèi)品也極不豐富）。購(gòu)買(mǎi)日常用品主要去向國(guó)營(yíng)大商場(chǎng)。2、商業(yè)市場(chǎng)萌芽階段（90年代中期以前）嚴(yán)格地說(shuō)，這個(gè)時(shí)期仍然普遍沒(méi)有商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的概念，主要是對(duì)臨路臨街的民居、圍墻、企

2、事業(yè)單位門(mén)面房，或是具有商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值的街道地段，官方進(jìn)行小規(guī)模改造，使其成為商用物業(yè)或臨建批零市場(chǎng)，雖然物業(yè)、場(chǎng)地簡(jiǎn)陋，但卻是物業(yè)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)的先河，對(duì)后來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。3、專業(yè)批零市場(chǎng)建設(shè)興盛階段（90年中后期）商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)逐漸抬頭，長(zhǎng)沙充分利用作為省會(huì)城市的優(yōu)勢(shì)（地處商業(yè)中心、交通樞紐、信息發(fā)達(dá)、第142頁(yè)共253頁(yè)長(zhǎng)沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告貨源充足等等），將服裝、皮具、電器、音像、食品、建材、玩具、精品等專業(yè)批零市場(chǎng)做得十分興旺，“十億人民九億商”的第一次全民經(jīng)商浪潮。此時(shí)涌現(xiàn)出不少聞名的批發(fā)市場(chǎng)，如：高橋小商品批發(fā)市場(chǎng)、紅星商業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、馬王堆建材批

3、發(fā)市場(chǎng)、三湘南湖裝飾建材批發(fā)市場(chǎng)。4、購(gòu)物中心的出現(xiàn)（90年后期）90年中后期，大型購(gòu)物中心發(fā)育期，現(xiàn)代意義上的大型商用物業(yè)的出現(xiàn)。此時(shí)期的開(kāi)發(fā)商已擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，也開(kāi)始具有物業(yè)分割銷售、滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的意識(shí)和資金周轉(zhuǎn)需求，因此商業(yè)設(shè)計(jì)、市場(chǎng)定位、商戶招商、業(yè)態(tài)業(yè)種組合、租售定價(jià)、廣告包裝、營(yíng)運(yùn)推廣、物業(yè)管理等商業(yè)地產(chǎn)的基本方法與業(yè)務(wù)流程開(kāi)始出現(xiàn)，一輪極其熱烈的商業(yè)開(kāi)發(fā)熱潮展現(xiàn)在大家面前。5、各大商圈形成（90年代后期——至今）長(zhǎng)沙商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)域發(fā)展經(jīng)歷了由點(diǎn)到線、由線到面的發(fā)展。長(zhǎng)沙最早的商業(yè)中心是中山路一帶，隨后向周邊擴(kuò)散，形成五一商業(yè)圈；再由五一商圈向周邊輻射，形成火車站商業(yè)圈、東

4、塘商業(yè)圈，再隨后又形成其它的一些商業(yè)圈，城市的發(fā)展帶動(dòng)了周邊人口劇增，在很大程度上都是滿足當(dāng)?shù)厝藛T的消費(fèi)。小結(jié)：經(jīng)過(guò)近20年發(fā)展，長(zhǎng)沙商業(yè)市場(chǎng)形成了以五一路為核心的多個(gè)商圈并存局面。第143頁(yè)共253頁(yè)長(zhǎng)沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告伍家?guī)X商圈二、長(zhǎng)沙市商圈構(gòu)成及特征分析1、商圈構(gòu)成狀況經(jīng)過(guò)十多年的快速發(fā)展積累，目前長(zhǎng)沙中心城區(qū)已經(jīng)形成了以五一、東塘兩大商圈為主體，十大商圈共存的局面。五一廣場(chǎng)商圈（1）五一商圈：長(zhǎng)沙最強(qiáng)最大的商圈濚灣鎮(zhèn)商圈芙蓉廣場(chǎng)商圈五一商圈是指以五一廣場(chǎng)為中心，周邊輻射北到中山火車站商圈路、南到城南路、東到芙蓉路、西到沿江大道。這個(gè)區(qū)域袁家?guī)X商圈包括：五一商圈、解放西

5、路酒吧一條街、中山路、黃興路人民立交商圈步行街、坡子街民俗民食街。五一商圈無(wú)疑是長(zhǎng)沙商業(yè)的核心區(qū)，集聚了長(zhǎng)沙最具品牌的五大百貨，商業(yè)步行街和兩條酒吧街（解放西路和蔡鍔南路）。是目前長(zhǎng)沙最核心、侯家塘商圈東塘商圈最繁華的商圈。（2）東塘商圈：第二大商圈，被稱為長(zhǎng)沙的徐家匯包括的金色家族通程世界名品中心，友誼商城、東塘第144頁(yè)共253頁(yè)新中路商圈長(zhǎng)沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告百貨大樓、家潤(rùn)多兩家門(mén)店（友誼那里，赤崗沖）、新一佳、步步高、國(guó)美，通程電器、大都市商業(yè)街、步步高等。（3）溁灣鎮(zhèn)商圈：被譽(yù)為長(zhǎng)沙的“左岸”有通程商業(yè)廣場(chǎng)、通程電器、新一佳、新外灘、蘇寧，步步高等。（4）火車站商圈金

6、蘋(píng)果、國(guó)美、阿波羅商業(yè)廣場(chǎng)、家潤(rùn)多千禧店、新一佳萬(wàn)通店等。（5）芙蓉廣場(chǎng)商圈也就是五一路立交橋商圈，包括家樂(lè)福、百盛、國(guó)美等。（6）伍家?guī)X商圈有維多利購(gòu)物中心、泰陽(yáng)商城、麥德龍、新一佳開(kāi)福店、北斗星商廈等。（7）侯家塘商圈新一佳、家潤(rùn)多賀龍店等。（8）新中路商圈深國(guó)投、沃爾瑪、華銀旺和、國(guó)美，韓國(guó)商業(yè)街等。（9）袁家?guī)X商圈包括友誼商店、阿波羅商業(yè)城等。第145頁(yè)共253頁(yè)長(zhǎng)沙領(lǐng)域項(xiàng)目前期策劃報(bào)告（10）人民路立交橋商圈包括百意百貨，家潤(rùn)多朝陽(yáng)店，通程電器等。2、長(zhǎng)沙市主要商業(yè)業(yè)態(tài)目前的基本布局（1）餐飲業(yè)區(qū)域分布長(zhǎng)沙餐飲市場(chǎng)變化多端，消費(fèi)需求層次廣泛，一批特色餐飲商圈的出現(xiàn)使得星

7、城餐飲方式百花齊放。目前，曙光路美食一條街、芙蓉路、二環(huán)線等三大餐飲中心區(qū)成為長(zhǎng)沙餐飲市場(chǎng)的集中地?！緯r(shí)尚休閑餐飲商圈】曙光路美食一條街和芙蓉路多是以東西方文化交融為“流行色”，又不斷推廣新的餐飲樣式的餐飲酒樓。菜式時(shí)尚流行變化快；環(huán)境，寬松休閑富有情趣。三大餐飲商圈中,芙蓉南路沿線餐飲運(yùn)作水平最高、競(jìng)爭(zhēng)最激烈?！经h(huán)線規(guī)模餐飲商圈】近年來(lái)在長(zhǎng)沙東南環(huán)線一帶“菩提樹(shù)”“西湖樓”“一路吉祥”“錦繡江南”等規(guī)模餐飲異軍突起，以優(yōu)雅的環(huán)境，獨(dú)特的湘味菜系逐步獲得廣大消費(fèi)者的青睞，已初步形