長沙德思勤城市廣場可研報告長沙分行發(fā)

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1、德思勤城市廣場項目可行性研究因城市而流傳因中心而輝煌——長沙紅星商圈核心項目·湘府大都會可行性報告中國·長沙2010年03月-12-德思勤城市廣場項目可行性研究一、長沙德思勤城市廣場項目概況1.1項目位置項目基地位于長沙市湘府路與韶山路交界處西北、東北兩個角，該區(qū)域處于長沙、株洲、湘潭三市融城核心區(qū)，是紅星商圈的主要構成部分及未來物業(yè)升級的主要空間，是政府重點建設的區(qū)域之一。項目南邊為融城花園五星酒店、農(nóng)博中心和紅星美凱龍家居市場，東南面為紅星專業(yè)市場群，東面為建材、家裝專業(yè)市場，北面為小山丘及3所高校。在項目3公里的范圍內(nèi)有天際嶺國家森林公園

2、、汽車站、湖南省政府、天心區(qū)政府、奧林匹克花園等大型項目。植物園專業(yè)市場群項目位置-12-德思勤城市廣場項目可行性研究1.1項目規(guī)劃指標1.2.1項目技術指標及分期開發(fā)項目一期由A、B兩地塊組成，其中A地塊總占地面積為36451.09㎡，凈用地面積為32616.67㎡，A地塊容積率4.0，B地塊總占地面積為79736.34㎡，凈用地面積為53829.00㎡，容積率5.2，項目一期總建筑面積410377.48㎡，項目共分三階段進行開發(fā)。長沙德思勤城市廣場項目分期開發(fā)分期項目可售面積㎡）開工時間銷售時間一期第一階段精裝公寓59688.512010.

3、3.282010.10.01高級公寓52186.67A地塊商鋪18591.50地下車庫(個)750小計130466.68第二階段產(chǎn)權式酒店445802010.6.12011.6.08酒店式公寓129060.556B地塊步行街商鋪18000第三階段MALL商業(yè)600002011.10.12012.10.1MALL商鋪20000酒店商鋪67002010.6.1地下車庫(個)1750小計278340.556合計408807.24－－整個一期項目開發(fā)周期預計從2010年第二季度開始，2012年末結束，共3年。1.2.2投資估算與資金籌措l項目總投資額項

4、目一期的總投資額為228,442.53萬元。l項目資金籌措-12-德思勤城市廣場項目可行性研究項目資金構成序號項目資金(萬元)比例1自有資金79,954.8935%2銀行融資40,000.0018%3銷售收入資金108,487.6447%4總投資228,442.53100.0%項目開發(fā)資金來源于企業(yè)自有資金，按最近開發(fā)企業(yè)條件不少于總投資的35%，其余部分來自于銀行貸款、項目銷售回款。1.2.3項目綜合評價結論l項目有助于提升企業(yè)品牌;l項目具有良好的社會效應;l項目經(jīng)濟收益良好.項目不僅具有良好的社會效應，同時也具有良好的經(jīng)濟效益：一期項目損

5、益表序號項目指標單位1占地面積86,143.70㎡2總建筑面積408,807.24㎡3項目總投資228,443萬元4項目銷售收入420,170萬元5利潤總額191,727萬元6稅后利潤143,796萬元7投資利潤率（稅前）27.98%8投資凈利潤率（稅后）20.98%9貸款償還期2.00年綜上所述，項目社會效益和經(jīng)濟效益良好，開發(fā)機遇也比較理想，項目可行。一、長沙德思勤城市廣場項目區(qū)域分析-12-德思勤城市廣場項目可行性研究2.1項目區(qū)位環(huán)境分析珠三角經(jīng)濟圈長三角經(jīng)濟圈中部經(jīng)濟圈長沙是在中國長三角經(jīng)濟圈、珠三角經(jīng)濟圈及中部經(jīng)濟圈三大經(jīng)濟圈交匯地

6、帶，是三足鼎立的樞紐中心，具有巨大的經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿?。而根?jù)長沙市“十一五”建設規(guī)劃，長沙城市重心將向南移，省政府南遷，與南部株洲、湘潭兩市相呼應，逐步形成“長株潭”城市群。“長株潭”融城規(guī)劃的實施，德思勤城市廣場將處于未來長沙核心地帶，項目與新省政府及天心區(qū)政府形成的政務區(qū)、辦公商務區(qū)不遠，且周邊高等院校聚集形成的文化教育氣氛濃厚；-12-德思勤城市廣場項目可行性研究因此，以湘府路由西向東將形成未來城市的商務辦公帶、文化休閑帶及本項目所在的會展經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶。城市南部組團城市東部組團城市西部組團項目地處未來城市中心組團新南城區(qū)屬于長沙市“十一五”規(guī)劃

7、中五個重點開發(fā)區(qū)域之一，此區(qū)域主要以復合型的城市商務副中心為定位，加大基礎設施和精品項目開發(fā)建設力度，快速有序地拓展開發(fā)區(qū)域，加快人流、物流、商流的聚集，加速與株洲、湘潭相向發(fā)展。環(huán)保工業(yè)園國際會展中心-12-德思勤城市廣場項目可行性研究2.1項目交通環(huán)境省政府3公里機場20公里市中心3公里汽車站2公里武廣高鐵3公里項目交通便捷，到機場約20公里，到長沙市中心及新省政府都僅3公里，汽車站約2公里，會展中心近在咫尺，交通通達性較好。同時項目由于具有商業(yè)、金融商務辦公、文化休閑及會展經(jīng)濟概念而具有巨大的升值潛力。2.2區(qū)域現(xiàn)狀及人口構成新井片分區(qū)現(xiàn)

8、狀為城郊結合部，城市發(fā)展的熱點區(qū)域；總人口15.96萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口12.64萬人(含高校學生4.5萬人)，農(nóng)業(yè)人口3.32萬；規(guī)劃城市建設用地4