江寧路項(xiàng)目可行性研究-裝修房

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第一章項(xiàng)目概況1.1建設(shè)單位本項(xiàng)目的開發(fā)商為上海海聯(lián)置業(yè)有限公司。1.2項(xiàng)目位置“江寧路大廈”項(xiàng)目位于靜安區(qū)昌平路以南，康定路以北，江寧路以東，昌化路以西區(qū)域，處江寧路、康定路交界處。主入口在江寧路上。1.3項(xiàng)目規(guī)模“江寧路大廈”為1幢27層樓的點(diǎn)式商辦樓，其中地下一層為車庫，1—4層為裙房，5—10層為敞開式辦公樓，11—26層為公寓式辦公樓，27層為屋頂花園。總建筑面積約為21900平方米。1.4主要建筑技術(shù)指標(biāo)本項(xiàng)目的主要建筑指標(biāo)詳見表1-1表1-1主要建筑指標(biāo)表序號指標(biāo)名稱單位指標(biāo)值1基地面積平方米2總建筑面積平方米21900其中：地卜部分建筑面積平方米1900地上裙房部分建筑面積平方米5500地上其他部分建筑面積平方米14500

13總戶數(shù)（非裙房部分）戶881.1項(xiàng)目現(xiàn)狀江寧路大廈”項(xiàng)目于2000年竣工，至今已空置兩年余。本案的現(xiàn)狀為:主體為框剪結(jié)構(gòu)，主樓部分的建安工程已完成；裙房部分除設(shè)備未安裝，其余已完成；公用部位裝飾及小區(qū)建設(shè)基本沒有；大產(chǎn)證已獲得?；谏鲜霈F(xiàn)狀，本案的開發(fā)商要求以13000萬元的價格整體托盤轉(zhuǎn)讓。第二章市場研究為了明確接盤的可行性和項(xiàng)目定位的合理性，特對本案周邊物業(yè)進(jìn)行調(diào)研。2.1調(diào)研區(qū)域說明本調(diào)研區(qū)域?yàn)榘策h(yuǎn)路以南，新閘路以北，常德路以東，昌化路以西的閉合區(qū)域。2.2辦公樓物業(yè)行情經(jīng)調(diào)研，本區(qū)域的辦公樓基本上以租為主，租金水平為2-3元/天?平方米，詳見表2-1“本區(qū)域辦公樓個案匯總表”。表2-1本區(qū)域辦公樓個案匯總表序號個案名稱所處位置租金（元/天?平方米）包物業(yè)管理費(fèi)與否1藝海大廈江寧路、康定路3不包2時美大廈江寧路、康定路2包3和一大廈江寧路、昌平路2.3-2.5包

24新城大廈江寧路、新閘路3包2.1住宅物業(yè)行情靜安區(qū)是上海典型的城市中心區(qū)，也是上海房價最高的區(qū)域，該區(qū)域住宅的平均售價為8000—10000元/平方米，詳見表2—2“本區(qū)域住宅個案匯總表”。表2-2本區(qū)域住宅個案匯總表序號個案名稱所處位置個案類別售價（元/平方米）交房狀態(tài)1康寧雅庭江寧路、康定路高層住宅7500—11000毛坯2新格公寓江寧路、康定路酒店式公寓11000-14000全裝修3靜安楓景常德路、新閘路高層住宅10000-12300全裝修4靜安晶華安遠(yuǎn)路、陜西北路高層住宅7000—10000毛坯酒店式公寓未定全裝修2.4定位建議根據(jù)上述調(diào)研結(jié)果，結(jié)合中心城區(qū)寸金寸土的地段價值以及目前住宅產(chǎn)品價格普遍上揚(yáng)的市場特點(diǎn)，建議將本案定位為商住樓，即裙房以上部分為酒店式公寓，經(jīng)改建包裝后推向市場。第三章租售計劃3.1銷售定價“銷售定價”針對裙房部分而言。根據(jù)“市場研究”章節(jié)中所列明的周邊樓盤的價格及本案的自身?xiàng)l件,作出以下有競爭力的定價。

3裙房：均價8000元/平方米（不含設(shè)備報價），可售建筑面積按5500平方米計，銷售收入為44000000元。3.1租金定價“租金定價”針對酒店式公寓部分而言。酒店式公寓：價格分布詳見表3-1“酒店式公寓價格定位表”表3-1酒店式公寓價格定位表房型面積（平方米）數(shù)量（套）單價（USD/月）理論年租金（USD/年）兩房130441500792000三房1804420001056000小計881848000實(shí)際年租金收入（USD/年）（按入住率65%計）1201200實(shí)際年租金收入（合：人民幣/年）（按匯率8.3計）9969960車位：600元/月/個，可租車位按40個計。年租金收入為288000元。3.2租售進(jìn)度及租售收入3.2.1租售進(jìn)度假定接盤日為2003年4月1日，租售起始日為2003年7月1日，裙房的銷售期為1.5年（18個月），于2004年12月31日銷售完畢。3.2.2租售收入詳見表3-2“租售收入預(yù)測表”表3—2租售收入預(yù)測表（單位：萬元）銷售部分序號收入名稱/年?月2003年2004年小計1-67-121-67-121裙房銷售收入一1467146714664400年度小計146729334400

4租賃部分序號收入名稱/年小計1酒店式公寓租金收入9972車位租金收入29年度小計1026第四章投資估算4.1投資估算的依據(jù)和說明本投資估算的測算期為二次開發(fā)商接盤日至本案銷售完畢日，假定接盤日為2003年4月1日，裙房銷售完畢日為2004年12月31日。本投資估算的編制依據(jù)為項(xiàng)目示意圖，非竣工圖。本投資估算參照了近年上海已建成的同類建筑工程竣工的有關(guān)資料。本投資估算暫不考慮裙房部分的設(shè)備安裝及屋頂花園的裝飾費(fèi)用。4.2投資估算4.2.1購置成本本案的整體轉(zhuǎn)讓價格為13000萬元，即二次開發(fā)商的購置成本，其中包括土地成本、建造成本、一次開發(fā)期間的間接費(fèi)用及原始開發(fā)商利潤。4.2.2二次建造成本由于以下原因，產(chǎn)生了二次建造成本：本案的原始定位為商辦樓，現(xiàn)定位為商住樓，即裙房以上部分為酒店式公寓，所以內(nèi)部格局將有所變動；改建為住宅項(xiàng)目，將增補(bǔ)公用部位裝飾、小區(qū)裝飾和智能化建設(shè)；本案已空置兩年余，部分建材有所損毀或不適應(yīng)當(dāng)前的市場要求，須修補(bǔ)或調(diào)換。本案裙房部分外立面裝飾未完成。

5因定位為酒店式公寓，所以將新增酒店式公寓的裝修及配置費(fèi)用。這部分建造成本的具體數(shù)額詳見表4-1“二次建造成本明細(xì)表”

6表4—1二次建造成本明細(xì)表（注：“指標(biāo)”欄的計算基數(shù)為總建筑面積—21900平方米）部位內(nèi)容內(nèi)容明細(xì)金額（萬元）指標(biāo)（元/平方米）主樓部分設(shè)計費(fèi)內(nèi)部房型及窗體結(jié)構(gòu)變動104.6建安費(fèi)公用部位裝飾（電梯廳、大堂墻、地、門套一大理石）10045.75—10層新砌半磚隔墻104.6內(nèi)墻板面滿批膩?zhàn)臃鬯?09.1換窗（鑿除，新開）230105進(jìn)戶門（88樟）及五金52.3樓梯地磚，木扶手，防滑條52.3智能化（紅外報警、樓宇對講、電視監(jiān)控、寬帶）5022.8衛(wèi)星電視104.6小區(qū)圍墻、門頭、綠化209分戶門內(nèi)裝修配置24201105小計128801315裙房部分建安費(fèi)外立面裝飾750342小計2750342地卜車庫建安費(fèi)停車管理系統(tǒng)（人工）31小計331預(yù)備費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)按上述費(fèi)用的20%計提727332小計4727332總計43601990

74.1.1間接費(fèi)用4.1.1.1管理費(fèi)用：按“二次開發(fā)建造成本”的3%計提。4.1.1.2銷售費(fèi)用：按銷售收入的2%計提。4.1.1.3財務(wù)費(fèi)用：購置成本及二次建造成本總額的20%為自有資金，80%為銀行貸款。因租金收入非一次性收入，具體財務(wù)費(fèi)用的金額及發(fā)生時機(jī)詳見表5—1“投資回收期計算表”。上述費(fèi)用詳見表4-2”間接費(fèi)用明細(xì)表”。表4—2間接費(fèi)用明細(xì)表費(fèi)用名稱金額（萬元）指標(biāo)（元/平方米）管理費(fèi)用13160銷售費(fèi)用329150財務(wù)費(fèi)用見“表5—1”見“表5—1”總計4602104.2.4總投資詳見表4—3“總投資明細(xì)表”表4—3總投資明細(xì)表如上表所示，本項(xiàng)目的總投資為17820萬元。名稱金額（萬元）指標(biāo)（元/平方米）購置成本130005936一次建造成本43601990間接費(fèi)用460210總投資178208136第五章財務(wù)效益分析5.1分析依據(jù)及說明

8本財務(wù)分析根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度進(jìn)行。本財務(wù)分析測算起始日為2003年4月1日。本財務(wù)分析測算中暫不考慮物業(yè)管理的收入及成本。本財務(wù)分析中不考慮租金遞增因素。5.1收入詳見表3-2“租售收入預(yù)測表”。5.2支出5.2.1成本支出本項(xiàng)目的總投資為17820萬元。5.2.2稅金支出稅金分租賃稅金和銷售稅金兩部分，按5%計提。5.2.3財務(wù)費(fèi)用指尚未收回的投資在每年產(chǎn)生的利息支出，在原始投資收回后，利息支出轉(zhuǎn)為利息收入，利息支出按一年期固定資產(chǎn)貸款利息5.31%計，利息收入按暫按2%計取。具體詳見表5—1“投資回收期計算表”。

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105.1投資回收期詳見表5—1“投資回收期計算表”表5—1投資回收期計算表(單位：萬元)第*年收入支出凈現(xiàn)金流量(1)—⑵累計凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值(折現(xiàn)率為10%)累計凈現(xiàn)值租金收入售房收入小計(1)成本支出稅金財務(wù)費(fèi)用小計(2)114671467178207375718650-17183-17183-15619-1561921026293339591987349323027-141562500-1311931026102651562613413-13743310-1280941026102651541592434-13309296-1251351026102651517568458-12851284-1222961026102651493544482-12369272-1195771026102651468519507-11862260-1169781026102651441492534-11328249-1144891026102651412463563-10765263-11185101026102651382433593-10172251-10934

11說明：1〕從靜態(tài)角度看，本項(xiàng)目約在第25年開始盈利；從動態(tài)角度看，按10%的折現(xiàn)率計算，本項(xiàng)目的盈利起始期將在第30年。2〕計算上述投資回收期時，尚未包括酒店式公寓部分的現(xiàn)值，即可用于抵押、出售的產(chǎn)權(quán)價值。

12第六章結(jié)論根據(jù)上述分析，本項(xiàng)目裙房以上的部分定位為酒店式公寓的運(yùn)作方式，相對于純銷售項(xiàng)目，前期資金的投入量明顯偏大，投資的回收期明顯偏長，且因房地產(chǎn)市場的不可控因素較多，相應(yīng)的投資風(fēng)險也較大。王茵二零零三年三月三日