中信建投-中信建投房地產(chǎn)2018年年度策略

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1、補(bǔ)長(zhǎng)效固本培元攻存量?jī)r(jià)值為王中信建投房地產(chǎn)分析師陳慎2017年12月提綱?行業(yè)：定調(diào)“房住不炒”，思考“美好生活”?企業(yè)：成長(zhǎng)中的煩惱，集中度的盛放?轉(zhuǎn)型：“租購(gòu)并舉”的德國(guó)之路?策略：長(zhǎng)效機(jī)制下尋機(jī)遇謀長(zhǎng)遠(yuǎn)：迎接“房住不炒”新格局圖：我國(guó)長(zhǎng)效機(jī)制展望供應(yīng)結(jié)構(gòu)多元化住房供給體系供應(yīng)價(jià)格可控性供應(yīng)規(guī)模持續(xù)性支持“住有所居”的租賃市場(chǎng)建設(shè)長(zhǎng)效住房保障體系機(jī)供應(yīng)具備保障以及財(cái)富的共有產(chǎn)權(quán)房制針對(duì)房屋出售環(huán)節(jié)的嚴(yán)格管制住房金融機(jī)構(gòu)的專業(yè)化住房金融體系推進(jìn)住房租賃REITs的發(fā)展關(guān)注房地產(chǎn)稅的推進(jìn)預(yù)期圖：房地產(chǎn)稅推進(jìn)情況時(shí)間部門/文件內(nèi)容2010年財(cái)政部房

2、地產(chǎn)稅試點(diǎn)將于2012年開(kāi)始推行2013年2月國(guó)務(wù)院擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍2013年5月發(fā)改委“擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”為今年的經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)內(nèi)容之一《中共中央關(guān)于全面深化改2013年11月加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革革若干重大問(wèn)題的決定》2015年十二屆全國(guó)人大常委會(huì)房地產(chǎn)稅法正式列入全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃2016年3月十二屆全國(guó)人大四次會(huì)議房地產(chǎn)稅還在配合有關(guān)部門在立法階段全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任郝如2016年7月前房地產(chǎn)稅法仍在起草過(guò)程之中玉2016年7月財(cái)政部長(zhǎng)樓繼偉“義無(wú)反顧”推進(jìn)改革房地產(chǎn)稅制改革2016年11月財(cái)政部

3、長(zhǎng)樓繼偉房地產(chǎn)稅等改革正在積極推進(jìn)2016年12月國(guó)家稅務(wù)總局加快推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方2017年1月支持各地在房地產(chǎn)稅等方面探索創(chuàng)新式的指導(dǎo)意見(jiàn)》2017年11月財(cái)政部加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施。2017年12月財(cái)政部對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅。看短期：政策依然具備延續(xù)性表：三季度熱點(diǎn)城市調(diào)控政策城市時(shí)間本地限購(gòu)限購(gòu)連續(xù)納稅年份限貸限售限價(jià)(戶籍)(非戶籍)重慶9.23\\2年限價(jià)之前\\不限售限價(jià)長(zhǎng)沙9.231-2套1套1年限貸3-5年限

4、價(jià)之前\1年限貸不限售不限價(jià)南昌9.231套1套2年限貸2-5年限價(jià)之前1套1套2年限貸不限售不限價(jià)貴陽(yáng)9.23\\3年不限價(jià)之前\\不限售不限價(jià)石家莊9.221套2年限貸5年不限價(jià)之前1套1年限貸不限售不限價(jià)南寧9.22\限貸2年限價(jià)之前\限貸2年限價(jià)西安9.132套1套2年限貸2-5年限價(jià)之前\2年限貸2-5年不限價(jià)?資料來(lái)源：中信建投研究發(fā)展部銷售：去庫(kù)存背景下的冰火兩重天圖：重點(diǎn)城市批售面積增速圖：重點(diǎn)城市15-16年供地面積增速一線城市二線城市一線城市二線城市三線城市100%100%80%80%60%60%40%

5、40%20%20%0%0%-20%-20%-40%-40%-60%-60%-80%-80%-100%-100%Jan-15May-15Sep-15Jan-16May-16Sep-16Jan-17May-17Sep-172015年1月2015年6月2015年11月2016年4月2016年9月?資料來(lái)源：wind、中信建投研究發(fā)展部?資料來(lái)源：wind、中信建投研究發(fā)展部圖：限購(gòu)和非限購(gòu)城市成交增速圖：全國(guó)一二線城市和三四線城市增速差80%限購(gòu)城市非限購(gòu)城市120%60%100%40%80%60%20%40%0%20%0%-20%-20%-40%-4

6、0%-60%-60%2015年1月2015年8月2016年3月2016年10月2017年5月2015-032015-082016-012016-062016-112017-042017-09?資料來(lái)源：wind、中信建投研究發(fā)展部?資料來(lái)源：wind、中信建投研究發(fā)展部?jī)r(jià)格：新房受限，二手房持續(xù)回落圖：70個(gè)大中城市新建住宅價(jià)格指數(shù)圖：分城市新建住宅價(jià)格環(huán)比增速同比環(huán)比（右軸）一線城市二線城市三線城市1224103.581.5362.514220.51.501-200.5-40-0.5-6-0.5-8-1-12015年1月2015年8月2016年

7、3月2016年10月2017年5月2015年1月2015年7月2016年1月2016年7月2017年1月2017年7月?資料來(lái)源：wind、中信建投研究發(fā)展部?資料來(lái)源：wind、中信建投研究發(fā)展部圖：重點(diǎn)城市二手房成交量增速圖：重點(diǎn)城市二手房成交量增速同比環(huán)比一線城市二線城市三線城市250%300%200%250%200%150%150%100%100%50%50%0%0%-50%-50%-100%-100%2015年1月2015年8月2016年3月2016年10月2017年5月2015年1月2015年8月2016年3月2016年10月2017

8、年5月?資料來(lái)源：wind、中信建投研究發(fā)展部?資料來(lái)源：wind、中信建投研究發(fā)展部庫(kù)存：去庫(kù)存延續(xù)，但可能狹義庫(kù)存已觸底圖：待開(kāi)發(fā)土