坤寶-寶石名城整合營銷傳播策劃方案

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1、坤寶.寶石名城整合營銷傳播策劃書一、項目基本情況坤寶.寶石名城位于黃石港老紡織工業(yè)區(qū)核心區(qū)域，延安路與紡織二路交匯處，占地約42畝,周邊均為老廠區(qū)與老職工宿舍區(qū)，東面為紡織二路集貿(mào)市場，向南不足一公里就是風光秀麗的青山湖，向東不到兩公里就可以到達波濤浩蕩的長江，門前有1路公交車經(jīng)過，項目戶型設(shè)計十分精致，110平以下戶型占到總戶型的70%左右，80——110平設(shè)計出三房戶型，加上周邊教育、生活、醫(yī)療、購物配套齊全,實在是一個理想的居家之所。由于生活方便，戶型精致合理，我們將其產(chǎn)品定位為——新都市主義居所1、總用地面積：約20635.88M22、總建筑面積:57600M2(地下室7500M2

2、)住宅40579.77M2商業(yè)15209.26M23、容積率：2.7（自己了解，不得告訴客戶）4、建筑密度：44.39%5、綠地率：25%6、總戶數(shù)：408戶（不含商業(yè)）預(yù)計總?cè)丝跀?shù)：1200人63二、區(qū)域市場情況分析（一）、區(qū)域市場概述黃石港區(qū)被稱為“黃石西大門”，因其得天獨厚的地理位置，成為黃石的交通樞紐，全市有32條主次干道，黃石港區(qū)就占有24條，武黃高速出口處的迎賓大道則更是成為了鄂東物流中心的主體，隨著房地產(chǎn)的火熱開發(fā)，本地區(qū)正逐步成為黃石新居住區(qū)域。黃石港區(qū)是黃石最早的工業(yè)區(qū)之一，以輕紡工業(yè)聞名，而輕紡屬勞動密集型產(chǎn)業(yè)，有著強大的消費需求。湖北師范學(xué)院位于此，市人事局、市地稅局

3、、市國家安全局、市人民法院、市人民檢察院等行政單位的落戶也使本地區(qū)人文氣息陡增，教育、醫(yī)療配套和供水、供氣等城市基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，成為黃石市民新的安居之所。隨著青山湖截污工程的推進，本地區(qū)更是吸引了眾多開發(fā)商的青睞。中鐵天方百花園、順佳四季花城、立信·時代廣場、裕華湖濱國際、天虹·金地園、博雅·63怡景花城等樓盤在此扎堆開發(fā)，形成強大的扎堆效應(yīng)，其中天方百花園開發(fā)規(guī)模20萬平方米，順佳四季花城17萬平方米，湖濱國際10余萬平方米，佳美星城12萬平方，均是大型綜合性小區(qū)，其捆綁開發(fā)對于提升黃石市民的人居環(huán)境起到了很大的推動作用。同時，像昌茂大廈、都市花苑、佳美星城、光福苑、愛佳雅苑等零星開

4、發(fā)的樓盤也逐步呈現(xiàn)在黃石市民的生活中。隨著樓盤品質(zhì)的提高，該地區(qū)的房價也節(jié)節(jié)攀升，目前已上升到1600元-2200元/平米。憑借良好的交通優(yōu)勢，避盡鬧市喧嘩，已經(jīng)獲得市場的廣泛認可。（二）、市場競爭態(tài)勢1、作為老紡織工業(yè)區(qū)的黃石港區(qū)本地市場競爭已經(jīng)進入白熱化階段，主要表現(xiàn)在三個方面：（1）黃石港區(qū)從2005年來推盤量極大，代表性的是順佳四季花城17萬方，天方百花園20萬方，立信.時代廣場10萬方，湖濱國際10萬方，佳美星城12萬方；（2）一些效益較好的單位如黃石軍分區(qū)干休所、黃石供電局等自行集資建房，且每家的規(guī)模不小，分流了一部分優(yōu)質(zhì)客戶；（3）一些開發(fā)商頂不住資金壓力進行了一些低價團購，

5、如湖北師范學(xué)院在順佳四季花城、黃石日報社在佳美星城團購了一棟，價格戰(zhàn)暗流涌動；2、各售樓部之間競爭已進入白熱化，只要客戶一出售樓部立刻會有兩到三家其它售樓部的派單員進行攔截；樓盤銷售競爭半徑已經(jīng)擴大到下面區(qū)市，在市區(qū)、鐵山區(qū)有多個售樓部設(shè)有分部咨詢點，在大冶、下陸區(qū)也有不少樓盤進行宣傳；633、由于XX、大漢隆城、鴻皓、恒基等專業(yè)代理公司的進入，黃石房地產(chǎn)的營銷水平有了很大提高，對營銷提出了更高要求；黃石港區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)了大一批具有一定影響力的樓盤，選其中優(yōu)秀的，并且是本案的主要競爭對手樓盤名羅列如下：①宣傳社區(qū)規(guī)模和小區(qū)環(huán)境天方百花園——22萬方大型高尚人文社區(qū)、高度智能化社區(qū)、綠色園林社區(qū)

6、、國家級和諧社區(qū)②宣傳周邊環(huán)境優(yōu)美和小區(qū)配套佳美星城——3座公園環(huán)抱下的陽光家園湖濱.國際——上海制造、純高層親水樓盤③宣傳建筑品質(zhì)立信.時代廣場——精雕細琢氣度非凡湖濱.國際——上海制造★黃石港區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展特征■大規(guī)模社區(qū)成開發(fā)主旋律■小高層、高層逐漸成主流■住宅品質(zhì)得到了顯著提高63■先賣生活后賣房：今后開發(fā)商再蓋房子，一定要關(guān)注購房者的生活質(zhì)量。開發(fā)商首先應(yīng)考慮不是賣房子，而是賣一種良好的生活方式。在注意環(huán)境、交通等同時，要注意住宅內(nèi)在的品質(zhì)，考慮到購房者精神的需求，要給購房者一個感情交流的空間，營造一種好的生活空間和氛圍。三、優(yōu)劣勢（SWOT）分析（一）優(yōu)勢分析Strengt

7、hs1、小區(qū)位于延安路段教育、生活、醫(yī)療、購物較方便，宜于居?。?、該區(qū)域?qū)儆谡攸c改選發(fā)展區(qū)域，未來發(fā)展趨勢樂觀；3、項目設(shè)計中有五棟多層，比較受黃石市市民歡迎；4、戶型面積控制較小，在黃石港區(qū)域市場中占有一定的優(yōu)勢，能夠適應(yīng)更多中低收入群體消費者的選擇；5、規(guī)劃中八棟房屋均為南北朝向，通風、采光情況較好；6、小區(qū)規(guī)劃有近兩萬平方商業(yè)用房，對于街區(qū)商業(yè)配套檔次的提升有很大幫助，小區(qū)業(yè)主生活購物會更加方便。637、小區(qū)