cbd的shopping mall運營管理思路與建議

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1、深圳CBD的ShoppingMall運營管理思路與建議深圳CBD的ShoppingMall運營管理思路與建議深圳CBD的ShoppingMall運營管理思路與建議深圳CBD的ShoppingMall運營管理思路與建議深圳CBD的ShoppingMall運營管理思路與建議深圳CBD的ShoppingMall運營管理思路與建議深圳CBD的ShoppingMall運營管理思路與建議深圳CBD的ShoppingMall運營管理思路與建議深圳CBD的ShoppingMall運營管理思路與建議深圳CBD的ShoppingMa

2、ll運營管理思路與建議--—華潤萬象城?楊寶民/文??**-12-16?????由于深圳CBD是整個城市的商務中心，在國內(nèi)大城市CBD內(nèi)?建設shopping?mall歷史不長，發(fā)展商大都經(jīng)過前期調(diào)研與分析，根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃設計方案完成招商，開業(yè)后只是完成了MALL開發(fā)任務。建成后shopping?mall要經(jīng)過運營實踐檢驗，在實踐中初步建立運營管理體系框架，如何實現(xiàn)最佳經(jīng)營業(yè)績需要運營策劃，只有廣開言路，集思廣益，才能逐步建成最優(yōu)運營管理體系。本文旨在拋磚引玉，愿意與管理購物中心的朋友深入研討，如果對購物中心管理人

3、員有所啟發(fā)，也就達到本人寫作目的。一、?深圳CBD特征與消費者分析二、?深圳特區(qū)消費文化與價值取向三、?shopping?mall經(jīng)營理念與經(jīng)營戰(zhàn)略１．理念設計?２.人力資源戰(zhàn)略四、?shopping?mall全年營銷思路五、?shopping?mall的大型推廣活動及執(zhí)行六、?shopping?mall物業(yè)管理體系七、?shopping?mall業(yè)態(tài)調(diào)控引言如果說百貨商店是羚羊，那么超過１２萬平方米的shopping?mall就是大象，根據(jù)作者為MBA學員講授購物中心管理要求，如果你是大型購物中心的總經(jīng)理或運營

4、總監(jiān)，面對CBD購物中心的復雜業(yè)態(tài)，如何管理好這樣的大型購物中心，如何制定運營方案并有效執(zhí)行？?圖1?華潤中心全景一、?深圳CBD特征與消費者分析ＣＢＤ，即中央商務區(qū)（Ｃｅｎｔｒａｌ?。拢酰螅椋睿澹螅蟆。模椋螅簦颍椋悖簦┑目s寫，起源于上世紀20年代的美國。其最初被定義為“商業(yè)匯聚之處”，這些地方一般都集中了大量的金融、商貿(mào)、文化、服務以及大量的商務辦公樓和酒店、公寓等設施，是現(xiàn)代城市中的重要地區(qū)。深圳CBD的發(fā)展經(jīng)歷三個階段，第一階段以國貿(mào)大廈為標志的老羅湖是深圳八十年代的中央商務區(qū)，當時國內(nèi)剛剛開放，深圳商業(yè)發(fā)

5、展處于起步階段，大批國內(nèi)游客前來深圳購物。圖2?人民南-深圳八十年代CBD商務區(qū)進入九十年代以后，以地王大廈建成為標志，深圳蔡屋圍成為深圳核心商務區(qū)。從電視媒介上了解深圳，外地人將鄧小平畫像以及地王大廈、發(fā)展銀行大廈、農(nóng)業(yè)銀行等建筑群體形象作為深圳的象征。圖3?深圳蔡屋圍CBD?進入２１世紀之后，深圳CBD以市民中心為標志，蓮花山南部成為深圳重點規(guī)劃的CBD，也是正在形成的CBD，蔡屋圍依舊是深圳現(xiàn)實的CBD區(qū)域。圖4深圳中心區(qū)CBD蔡屋圍CBD特征１．?深圳證券交易所是深圳金融心臟，發(fā)展銀行大廈等金融機構(gòu)云集在

6、蔡屋圍CBD。２．?深圳書城是深圳圖書消費中心。３．?深圳大劇院是深圳重要的文化設施。４．?以地王大廈為標志，蔡屋圍CBD是深圳高檔辦公中心。５．?深圳荔枝公園是深圳居民休閑中心之一。６．?華潤萬象城和中信城市廣場是蔡屋圍CBD商業(yè)主要設施，華潤萬象城具有成為商業(yè)旗艦的潛力。蔡屋圍CBD缺陷在北京與上海的CBD,你不會找到雜亂無章農(nóng)民房。蔡屋圍CBD建筑密集，特別是書城南面和農(nóng)業(yè)銀行后面農(nóng)民房過于密集和雜亂，城市綠地少，這些都是限制蔡屋圍CBD發(fā)展提高的重要缺陷。面臨的挑戰(zhàn)１．?中心區(qū)CBD規(guī)劃起點高，擁有蓮花山

7、公園大片綠地。２．?市政府機構(gòu)遷移到中心區(qū)，政務中心轉(zhuǎn)移。３．?農(nóng)民房改造任務艱巨，高素質(zhì)白領(lǐng)從農(nóng)民房中外遷到高尚住宅區(qū)。４．?以金光華購物廣場開業(yè)為標志，人民南商業(yè)圈與華潤萬象城業(yè)態(tài)競爭將不可避免。蔡屋圍CBD人流特征盡管大型購物中心以整個城市居民作為自己的調(diào)查對象，從理論上可以涵蓋高收入人群。但是，從經(jīng)營實踐來看，３公里內(nèi)居民和其它人流是最應該重視的消費群體。以華潤萬象城三公里半徑分析，深南大道是主要車流，深圳書城是最主要人流聚集中心，書城前與地王大廈天橋公共汽車是最大人流。圖5深圳書城的旺盛人流金領(lǐng)人群的工

8、作場所主要分布在地王大廈、新聞大廈、發(fā)展銀行大廈、深業(yè)中心。普通白領(lǐng)培訓中心設在深圳書城，缺乏適合金領(lǐng)的高級培訓中心。二、?深圳特區(qū)居民收入特點與消費文化價值取向香港華潤集團在籌備深圳華潤中心“萬象城”這個項目時對深圳的消費市場做了一次深入的市場調(diào)查，取樣數(shù)據(jù)主要是２００２年數(shù)據(jù)，當時的調(diào)查主要是為了論證上馬購物中心。**年深圳完成社會消費品零售總額8**77億元，比上年