房地產(chǎn)行業(yè)投資策略報告

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1、行業(yè)研究報告投資成長把握并購價值——房地產(chǎn)行業(yè)投資策略報告行業(yè)評級增持（維持）重點公司萬科A27.10元買入07E08E09EEPS0.701.101.50P/E38.724.618.1金地集團38.40元買入07E08E09EEPS0.991.632.31P/E39.023.616.6珠江實業(yè)12.95元買入07E08E09EEPS0.160.932.13P/E81.413.96.1新城B2.049美元買入07E08E09EEPS0.851.201.62P/E17.612.59.3相關(guān)研究成長的極限在哪

2、里？地址：南京市中山東路90號投資要點：?07年房地產(chǎn)市場高度景氣，前10個月全國商品房銷售面積達到了5.36億平方米，同比增長31.4%，銷售額2.13萬億元，同比增長51.5%。與此同時，行業(yè)龍頭公司銷售增長出色、市場占有率也有所提高，并為08年的業(yè)績高增長打下伏筆。?我們的研究表明，購房者平均購房的首付比例超過五成，對房地產(chǎn)的真實需求是強大的，因此“第二套房貸款新政”等政策對需求面的實際影響有限。而由于土地供應(yīng)增長有限，短期內(nèi)市場供求關(guān)系不會發(fā)生變化，所謂房價“拐點”也不會出現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)仍將保持景

3、氣。?我們認為，成長性是化解估值風(fēng)險的關(guān)鍵，房地產(chǎn)股就是成長股，行業(yè)優(yōu)質(zhì)公司在08年仍將跑贏大盤，是投資者必配的重要品種，維持“增持”評級。?我們建議投資者在投資房地產(chǎn)板塊時：1、以成長性為核心，重點關(guān)注全國布局、成長動力強勁的行業(yè)龍頭，萬科A/B、金地集團和保利地產(chǎn)；2、把握并購價值，重點關(guān)注有所低估的區(qū)域性龍頭企業(yè)，如新城B、棲霞建設(shè)和華發(fā)股份；3、此外，一些處于轉(zhuǎn)折點、業(yè)績在08年以后會有大幅增長的公司也值得關(guān)注，如珠江實業(yè)和*ST廣廈?！?2行業(yè)研究報告12行業(yè)研究報告一、歷史是驚人的相似不知不

4、覺已到2007年底，回顧全年房地產(chǎn)板塊的表現(xiàn)，不由得發(fā)覺歷史是驚人的相似：06年底，地產(chǎn)股高歌猛進，估值水平大幅提升，隨著1月中旬土地增值稅清算方法征收的政策出臺，整個板塊出現(xiàn)了深幅回調(diào)；3季度末、4季度初，地產(chǎn)股尤其是龍頭股連創(chuàng)新高，但隨著“第二套住房貸款新政”的出臺及開征物業(yè)稅的傳聞愈演愈烈，板塊又一次出現(xiàn)了大幅下跌。房地產(chǎn)股受政策的影響之大可見一斑。最近幾個月廣州、深圳等城市房地產(chǎn)成交萎縮、房價下跌的報道屢見報端，與05年底上?！巴朔砍薄钡拇笠?guī)模報道也頗有相似之處。歷史上房地產(chǎn)板塊多次出現(xiàn)受宏觀政策

5、因素影響的回調(diào)，也多次在其后大幅反彈、創(chuàng)出新高。那么，現(xiàn)在歷史又一次出現(xiàn)了相似之處，投資者是應(yīng)該認為“彩虹總在風(fēng)雨后”，積極建倉地產(chǎn)股，還是相信“房地產(chǎn)的拐點真的來了”，需要徹底拋棄地產(chǎn)股？二、回顧07：市場景氣，股價高漲07年地產(chǎn)股漲幅巨大，估值高企我們在07年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略報告《放大度量尺度長線看好房地產(chǎn)板塊》中指出，在90年代中期至2005年的房地產(chǎn)牛市中，美國房地產(chǎn)上市公司業(yè)績高速增長，同時股價也出現(xiàn)了大幅上漲，10年里平均上漲了4倍，而最多的個股漲了幾十倍?；仡?7年，中國房地產(chǎn)上市公司的股

6、價漲幅也是驚人的，即使在近期地產(chǎn)股深幅下跌，年初至今的漲幅也基本在100%以上，其中萬科A截至12月14日的漲幅高達192.9%。與此相應(yīng)的是地產(chǎn)股估值水平的高企，盡管預(yù)期萬科的凈利潤增長水平超過100%，但其07年市盈率也達到了40倍。07年房地產(chǎn)市場高度景氣在07年3季度和4季度的策略報告中，我們曾表示房地產(chǎn)板塊的股價已經(jīng)透支/反映了未來的業(yè)績增長預(yù)期，但這種透支是有著堅實基礎(chǔ)的，即房地產(chǎn)市場的景氣帶來了房地產(chǎn)上市公司業(yè)績持續(xù)增長。從行業(yè)數(shù)據(jù)來看，確實如此，12行業(yè)研究報告07年前10個月全國商品房銷

7、售面積達到了5.36億平方米，同比增長31.4%，銷售額2.13萬億元，同比增長51.5%。圖1全國商品房銷售額大幅增長數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、華泰證券研究所圖2全國商品房銷售面積大幅增長數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局、華泰證券研究所行業(yè)龍頭公司市場占有率有所提高對于房地產(chǎn)上市公司而言，市場的蛋糕在迅速變大，與此同時，行業(yè)整合也在加速、龍頭公司的市場占有率不斷提高，萬科前10個月銷售面積496.3萬平方米，銷售金額419.6億元，市場占有率由06年的1.04%提高到1.97%。08年業(yè)績增長已埋伏筆12行業(yè)研究報告由

8、于房地產(chǎn)開發(fā)類公司的收入必須在商品房竣工交付后確認，因此公司取得樓盤的預(yù)售收入和實現(xiàn)業(yè)績之間存在一個時間差，對周轉(zhuǎn)率較高的行業(yè)龍頭公司而言，這一時間差往往也在半年到一年之間，因此07年實現(xiàn)的銷售收入要到08年的業(yè)績中才能體現(xiàn)。但我們也因此可以通過分析上市公司07年的銷售情況大致的預(yù)判08年的業(yè)績表現(xiàn)。從我們重點跟蹤的一批上市公司的情況看，在市場高度景氣中，這些公司07年的銷售情況非常好，多數(shù)公司前三個季度的銷售收入就超過了去年